高招兒！“老破小”的新出路，背后有大棋！

不謀一域者，不足以謀全局。

2月2日，上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)啟動二手房收購新模式。

很多聲音說，主要是為了讓居民賣舊買新。

這只是很淺的表象，還藏了個大招兒。

先說說上海收購二手房是怎么干的。

收購的房子將作為保障性租賃住房。

各區(qū)下屬的保障房公司當(dāng)買家，建設(shè)銀行提供彈藥支持。

有意思的是，三個區(qū)的政策還都不一樣。

【浦東】專挑內(nèi)環(huán)內(nèi)、房齡超20年、面積70平米以下、總價不超400萬的老破小。

這些房子外表寒磣但地段金貴，要求房東必須“賣一買一”，在本區(qū)內(nèi)買新房。

【靜安】采用片區(qū)式收儲，專攻重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈和地鐵站周邊的房源。

【徐匯】主要收購存量小戶型，裝修后作為保租房出租，對房東后續(xù)是否買新房無要求。

的確有高人，這招棋走的妙，一石好幾鳥。

·給年輕人提供租賃房，保民生

·解決新建保租房的負擔(dān)，節(jié)省資金

·減少二手房供應(yīng)量，避免房價踩踏

·解決業(yè)主賣房難的痛點，提高流動性

·打通賣舊買新的置換鏈條，增加新房需求

一定有質(zhì)疑聲：政府出錢買房？這賬算的過來嗎？

其實本質(zhì)是：政府持有了核心地段的資產(chǎn)。

經(jīng)過幾年的深度回調(diào)，上海核心區(qū)老破小房價已縮水30-40%。

租金回報率普遍在3%以上，有的甚至能到4-5%。

天津這方面與上海步調(diào)一致。

當(dāng)租金回報跑贏資金成本，這筆賬完全算的過來。

更絕的在于背后的終極大招兒——

當(dāng)政府持有這些老房子后，再拆遷就會順利得多。

現(xiàn)在拆遷有多難，大家心知肚明。

天津的拆遷補償價是市場價的2倍，但大多數(shù)居民也并不滿意。

但凡與拆遷沾邊，資金成本、時間成本、人力成本便高的不可估量。

紅橋區(qū)有的地方拆了10年之久；

和平勸業(yè)場片區(qū)從最初的拆遷改為織補式城市更新，也是因為漫天要價，拆不動一點。

最終不得不擱置，導(dǎo)致市中心界面差、空心化。

如果這些核心地段的房子集中在政府手中，那拆遷改造就輕而易舉。

這也算是一種“曲線拆遷”。

關(guān)鍵是，很多老破小房價已跌破地價。

比如天津河西文化中心旁邊的二手房，友誼東里、紅旗北里，單價才1萬8左右。

把這小區(qū)拆了賣地，樓面價得多少錢？3萬打底吧？

為什么上海把浦東、靜安、徐匯當(dāng)試點？而且是整片整棟的優(yōu)先？

2025年全國單價地王就出自徐匯區(qū)，20萬/平米！

綠城徐匯斜土街地塊樓面價13萬/平米；靜安曹家渡地塊樓面價11萬/平米……

這些地方，土地比老房子值錢多了。

上海模式值得借鑒，探索出一條城市發(fā)展的再生路徑。

重要的是，給了老破小一條出路。

這些年老破小越來越不受待見，大家都在疑慮，老破小還有什么出路呢？

首先要明確，老破小并不是沒有優(yōu)勢。

地段好，都是城市核心，有工具屬性，落戶上學(xué)解決問題；租金回報率高。

看似是“燙手山芋”，但恰恰具有獨特的價值重估空間。

除了剛才說的官方收購，老破小還有兩條出路：原拆原建、“耐心等待”。

【原拆原建】很多城市都在探索，包括天津。

上海靜安彭一小區(qū)將40棟老樓重建為17棟高層電梯房，2110戶居民原址回搬。

浙工新村是杭州唯一完成原拆原建的小區(qū)。

?居民自籌資金約4.7億元（占總費用80%），政府補貼剩余部分。

這種模式面臨的最大挑戰(zhàn)是，居民意見統(tǒng)一難。

原拆原建要求居民100%同意，這在產(chǎn)權(quán)分散的老舊小區(qū)難如登天。

天津到目前為止，還沒有實現(xiàn)居民自發(fā)籌錢的原拆原建社區(qū)。

2025年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》中也強調(diào)：

“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

未來老破小的拆建，將從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向居民自治+市場參與的新階段。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2024年全國城鎮(zhèn)存量住房面積超400億平米，其中房齡20年以上的老舊小區(qū)占比達32%。

根據(jù)貝殼掛牌房源，天津20年以上房齡、無電梯、面積70平米以下的二手房大約4.5萬套，占比達22%。

大量的老房子在等待出路，這種新模式將是一片藍海。

【“耐心等待”】這個出路就是下下策了。

中國是無限政府，保障兜底，一旦房屋被鑒定為危房，政府有責(zé)任進行干預(yù)。

和平區(qū)的嫩江路就屬于危房改造。

原地重建后煥然一新，大部分房源擁有獨立廚房和衛(wèi)生間。

和平區(qū)老樹德里和永德里片區(qū)危房改造也動工了。

屬于耀華小學(xué)的學(xué)片，房價最高能到7萬/平米，拆遷難度巨大。

改造方案明確增加不超過原建筑15%的面積，143戶居民將全部回遷。

河北區(qū)進步道62號經(jīng)鑒定為整棟危房后，2025年已申請拆除。

那么，城市更新為什么不能拆老破小？

根據(jù)要求，城市更新中拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

大拆大建已經(jīng)不允許了。

老破小的“柳暗花明”，道阻且長！