廣州祈福，房價從2015年11000漲到35600，如今價格分化震蕩盤整

廣州祈福十余載的房價走勢，恰似祈福湖靜靜泛起的漣漪，起落之間始終鐫刻著番禺超級大盤的宜居底色，全是片區里真實的市場行情，與住戶最真切的生活體感 。

2015年的祈福，是廣州番禺名副其實的價格洼地，房價長期平穩運行在低位區間。全年二手房均價穩定在11200元/㎡上下，月度波動僅幾百元。

在本地人的認知里，這里是廣州的“國際生態居住區”，城市界面開闊，生活配套集中于祈福大道、市廣路一帶，祈福新村A區、B區等住宅小區已具規模，但整體發展尚處平穩期。

彼時祈福的生活配套雖有基礎，但大型商業不足，片區內僅祈福食街、祈福超市等社區商業，日常買菜需前往祈福市場，公交線路雖覆蓋全面，但往返珠江新城、天河城等主城區通勤需50分鐘左右。

祈福集團員工、港澳居民、番禺區教師是片區核心居住人群，生活氛圍多元、包容，充滿國際與生態氣息。

2015年祈福購房群體清一色為剛需人群：預算有限的新婚青年、番禺上班族、為子女謀求國際教育資源的家庭，無人抱著投資投機的心態買房，所有需求都是實打實的自住剛需。

這一年祈福樓市復蘇節奏平緩，中介門店數量稀少，單店僅兩三名工作人員，房源成交周期普遍在兩至三個月，買賣雙方議價空間充足，誠心購房者可談下一兩萬優惠，部分業主還會附贈老舊家具家電。

2016年祈福房價開啟穩步上行通道，12月二手房均價漲至13500元/㎡，較上年年末上漲2300元/㎡，漲幅雖溫和，但上漲趨勢已然清晰。

同年全國推行樓市去庫存政策，廣州同步下調首付比例、放寬公積金貸款條件，不少持觀望態度的剛需紛紛入市。憑借低房價、優質的生態環境，以及番禺華南板塊的發展預期，祈福成為廣州番禺剛需置業的首選之地。

片區配套也迎來小幅升級，祈福繽紛世界商業街日漸熱鬧，茶餐廳、粵菜館、生鮮超市等市井商鋪不斷增多，生活便利度悄然提升，煙火氣愈發濃厚。

中介門店客流逐步增加，房源成交周期縮短至一個多月，戶型優質、臨近祈福大道的房源，掛牌一兩周便能成交，看房人數較往年大幅增長。

2017年祈福房價漲勢顯著提速，12月均價達到16800元/㎡，同比漲幅24.4%，單平米上漲3300元，這一漲幅在當年廣州番禺區域內位居前列。

這一年廣州全市樓市全面升溫，核心區與番禺板塊房價同步上漲，祈福被劃定為粵港澳優質生活圈示范區，疊加萬博商圈產業外溢的利好，吸引了不少天河、海珠上班的剛需客與國際教育家庭。

片區內首次出現投資客群體，看中國祈福的生態潛力與國際教育資源優勢，部分投資者一次性購入兩三套小戶型靜待升值。中介門店人氣暴漲，不少來自香港、澳門的購房者，專程前來咨詢祈福片區規劃。

市場一度出現多組客戶爭搶一套房源的盛況，賣家心態愈發強勢，議價空間持續壓縮，購房者稍有猶豫，心儀房源便會被他人下定。

2018至2021年，是祈福房價連續上漲的黃金四年，年年穩漲、從未回調，片區發展也同步按下加速鍵，生活配套逐一落地完善。2018年12月均價20300元/㎡，2019年12月24500元/㎡，2020年12月28900元/㎡，漲幅穩定、市場熱度居高不下。

2020年廣州房價穩步上漲，祈福直接受益。片區新建毓秀小學、毓正小學等公辦學校，教育配套全面提檔。

祈福繽紛世界大型商業體開業，祈福從單一居住區，逐步轉型為配套成熟的宜居板塊。即便年初短暫影響交易，下半年市場也快速回暖，房價逆勢上漲 。

2021年12月，祈福房價站上十余年來的歷史頂峰，均價達35600元/㎡。一套90㎡三居室，總價從2015年的100.8萬漲至320.4萬，六年間總價上漲219.6萬。

早期置業的業主賬面收益頗豐，此時中介門店內投資客與剛需客各占半數，房源成交周期最短僅數日，祈福繽紛匯、祈福名望閣等熱門小區房源，剛掛牌便被秒搶，尤其是祈福英語實驗學校學區房更是供不應求。

賣家坐地起價、溢價成交成為常態，議價空間徹底消失，購房者看中房源必須即刻下手，慢一步便會錯失，樓市熱度達到巔峰。

房價觸頂后，祈福樓市進入持續回落周期，這一跌便是數年。2022年12月均價跌至31200元/㎡，較2021年下跌12.4%，調整幅度明顯。

房價回落受多重因素影響：全國樓市調控收緊，廣州出臺限購限貸政策，投資客加速離場，二手房掛牌量激增，市場徹底轉為買方主導。

祈福新房供應量龐大，祈福集團、保利等品牌樓盤集中推新，同質化競爭激烈，開發商以價換量帶動二手房跟跌；片區人口增長放緩，宜居人口導入不及房源供應速度，剛需購買力支撐不足，房價失去上漲動力。

2023年祈福房價繼續下探，12月均價26800元/㎡，同比跌幅14.1%。經濟下行壓力下，購房者信心不足、普遍觀望，市場成交量大幅縮水。

這一年投資客集中拋售房源，二手房掛牌量暴增，大量房源掛牌半年無人問津，賣家只能主動降價，部分房源較峰值降價60余萬才迎來意向客戶。

熱門戶型單月成交量寥寥無幾，中介門店重回冷清，與2021年的火爆形成鮮明反差，看房者少、成交者更少，市場陷入低迷。

2024年樓市調控政策逐步松綁，但祈福房價并未反彈，依舊緩慢下跌，12月均價21500元/㎡，跌幅19.8%，成為近幾年調整幅度較大的一年。

此時購房群體徹底回歸純剛需，投資客幾乎絕跡，買家議價空間重新打開，誠心購買可較掛牌價砍下數萬元優惠。

中介門店客流趨于穩定，但所有客戶均為自住需求，無人再談論投資升值，看房核心聚焦戶型、配套、地鐵、學區，只關注房源是否適配日常居住與子女教育。

2025年祈福房價跌勢大幅收窄，12月均價19288元/㎡；2026年1月均價19280元/㎡，與上年基本持平，環比跌幅僅0.04%，房價正式企穩 。

從2015年至2026年，十一年間每平米僅上漲8080元，十年總漲幅約72.1%，漲幅水平基本追不上物價上漲速度。

如今的祈福，生活配套已全面成熟。地鐵22號線祈福站通車，3號線漢溪長隆站、7號線南村萬博站環繞，公交線路四通八達，從祈福前往廣州主城區僅需20分鐘，通勤時間較十年前縮短一半，出行極為便捷 。

片區內祈福繽紛世界、祈福廣場、祈福食街等商超云集，祈福醫院，番禺區中醫院等醫療配套一應俱全，樓下便是便民市場、便利店，衣食住行一站式滿足，子女就學、老人就醫無需遠行，生活便利度拉滿。

當前祈福不同小區房價差異懸殊，高端小區與剛需小區價差超兩倍：祈福名望閣均價32800元/㎡，祈福繽紛匯23500元/㎡，祈福新村A區僅9850元/㎡，祈福湖景居約16500元/㎡ 。

戶型分化同樣明顯，次新房與大戶型價格更為堅挺，5室及以上戶型均價超28000元/㎡，剛需兩居室均價約19280元/㎡，改善型需求成為價格支撐主力。

從廣州整體樓市來看，祈福依舊是番禺華南板塊超級大盤核心與宜居板塊，2026年1月廣州均價21200元/㎡左右，祈福與廣州平均水平基本持平，契合“生態賦能、配套成熟、價值回歸”的特征。

如今在祈福置業的人群，仍以剛需與改善為主：在萬博商圈、琶洲互聯網公司工作的年輕群體，看中片區生態氛圍與通勤便利。

為子女教育選擇祈福英語實驗學校學區房的家庭，青睞優質教育資源；還有追求國際化生活的港澳家庭，偏好片區的多元文化氛圍與港式生活配套。

中介門店雖無昔日搶房的狂熱，但客源穩定，房源成交周期約一至三個月，房價透明公開，賣家不再漫天要價，只要價格合理，成交便十分順暢。

昔日的祈福是廣州番禺的剛需生態選擇，如今依舊如此。房價回落筑底后，更多年輕人得以輕松上車，無需掏空全家積蓄，購房壓力大幅降低。

片區內小區環境優良，樓間距寬敞、綠化率達75%，居住舒適度高。雖處主城近郊，但生活氣息濃郁，街頭隨處可見遛彎的老人、嬉戲的孩童，還有早起排隊購買港式點心的上班族與國際學校學生，平凡日常格外溫暖。

對于祈福老住戶而言，房價漲跌只是茶余飯后的閑談，無人因房價上漲而搬家，也無人因房價下跌而焦慮。

大家更在意小區環境、物業服務、出行便捷度，在意便民市場的蔬菜是否新鮮、港式茶餐廳的點心是否正宗，這些實實在在的生活細節，遠比房價數字更重要。

早年買房的業主，即便房價回落，因自住需求并無實際損失，只是賬面資產浮動，完全不影響日常起居，生活依舊按部就班。

近年上車的剛需族，避開了房價高點，入手于平穩周期，月供壓力可控，能在祈福擁有屬于自己的小家，坐擁生態與國際氛圍，便已心滿意足。

祈福十余載的變遷，不止是房價的起伏，更是片區的蛻變：從不起眼的“衛星城”，成長為配套成熟、交通便捷、國際化融合的現代化新城，每一步變化都真實可感 。

這里的房子，從來都是用來住的，而非用來炒的。無論房價漲跌，居住于此的人們，始終過著平淡踏實、煙火氣十足的日子。

清晨，樓下港式茶餐廳香氣四溢；傍晚，祈福市場叫賣聲此起彼伏；夜晚，祈福繽紛世界燈火璀璨，祈福英語實驗學校里學生散步讀書，孩童追逐嬉鬧，這便是祈福最本真的日常。

房價的起伏，如同祈福湖的潮汐，漲落之后終歸平靜；而祈福的生活，恰似廣州的早茶，任憑市場潮起潮落，始終悠閑踏實、滿是生活滋味。

這就是廣州祈福2015至2026年的房價變遷，沒有波瀾壯闊的故事，只有真實的市場波動、片區發展與民生煙火，一切圍繞“居住”二字，簡單、純粹、真實。