事關城市更新！河南征求意見

為推動城市結構優化、動能轉換，近日，省住房城鄉建設廳就《河南省城市更新條例(征求意見稿)》公開征求意見。提出建立城市體檢制度，先體檢后更新、無體檢不更新，統籌老舊小區、街區、廠區、城中村等更新改造，同步推進完整社區建設、生態修復與歷史文化保護。

公民、法人和其他組織可以在3月15日前，通過電子郵件(hncsgxbgs@163.com)或信函方式(寄至：河南省鄭州市鄭東新區鄭開大道75號河南建設大廈河南省住房和城鄉建設廳城市建設處，郵政編碼：451464)提出意見建議。

征求意見稿全文——

河南省城市更新條例

(征求意見稿)

第一章 總則

第一條 為貫徹落實《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》，規范和推進實施城市更新行動，推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，構建“一主兩副、一圈兩帶、四域多點”的城市發展格局，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市，增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條本省行政區域內的城市更新工作及其監督管理適用本條例。

第三條 本條例所稱城市更新，是指在設區的市、縣(市、區)城鎮開發邊界內開展的對空間形態、功能品質進行持續改善的建設和管理活動，包括但不限于既有建筑改造利用，完整社區建設，老舊小區、老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，城市功能完善，城市基礎設施建設改造，城市生態系統修復，城市歷史文化資源保護利用和城市智慧化精細化治理等。

第四條 城市更新工作堅持黨的全面領導，踐行以人民為中心的發展思想，堅持政府引導、市場運作，體檢先行、規劃引領，因地制宜、統籌兼顧，綠色發展、科技賦能，循序漸進、共建共享的原則，建立可持續的城市更新模式。

第五條省、市、縣(含縣級市、區，下同)人民政府應當加強對城市更新工作的組織領導，負責本行政區域城市更新工作，將城市更新工作納入國民經濟和社會發展規劃，建立健全協調推進機制，制定完善相關政策，研究解決相關重大問題，并將所需工作經費納入財政預算。

第六條省人民政府住房城鄉建設主管部門牽頭負責本行政區域城市更新工作的統籌協調和服務指導。發展改革、教育、民政、財政、金融、自然資源、生態環境、商務、文化旅游、衛生健康、消防等部門根據工作職責做好相關工作。

市、縣人民政府住房城鄉建設主管部門具體負責本行政區域城市更新工作，其他相關部門按照工作職責做好相關工作。

鄉鎮人民政府、街道辦事處按照工作職責做好城市更新工作。社區居民委員會協助做好城鎮社區更新相關工作。

第二章 城市體檢和專項規劃

第七條 市、縣人民政府應當建立城市體檢制度，先體檢后更新、無體檢不更新，組織住房城鄉建設主管部門會同發展改革、自然資源、民政、教育等部門全面開展城市體檢，建立城市體檢成果信息庫，定期開展城市體檢評估。

城市體檢應當查明城市突出問題、短板弱項和更新需求，形成城市體檢報告。體檢結果作為編制城市更新專項規劃、劃定更新片區、制定年度計劃以及資源配置的重要依據。

省住房城鄉建設主管部門應當制定城市體檢工作實施方案，規范城市體檢的主要內容、方式方法和工作流程，指導市、縣(區)開展城市體檢工作。

第八條 市、縣人民政府應當組織有關部門依據國土空間規劃，用好城市體檢成果，編制城市更新專項規劃，做好與相關專項規劃銜接，經同級人民政府批準后實施，并報上一級住房城鄉建設主管部門備案。

城市更新專項規劃應當包括城市更新發展研判、總體定位、發展目標、重點更新區域、更新對象、保障措施和實施時序等內容，重點對城市人居環境改善、安全韌性提升、公共服務和基礎設施完善、歷史文化保護和生態修復等更新任務進行統籌安排。

縣級人民政府住房城鄉建設主管部門按照成熟一片、實施一片，組織編制城市更新片區策劃方案，經本級人民政府批準后實施，并報上一級住房城鄉建設主管部門備案。重點區域和跨區域城市更新片區策劃方案，由設區的市人民政府住房城鄉建設部門組織編制，報本級人民政府批準后實施，并報上一級住房城鄉建設主管部門備案。

城市更新片區策劃方案應當明確更新目標、功能業態、設計引導、主要項目、運營模式等內容。

加強城市設計，完善城市風貌引導管控制度，明確對房屋、小區、社區、城區、城市等更新設計要求，規范和引導城市更新項目實施。

城市更新專項規劃、片區策劃方案報送批準前，應當向社會公示，并通過聽證會、論證會等形式充分征求專家、社會公眾等意見建議，保障社會公眾的知情權、參與權、建議權、監督權。

市、縣人民政府住房城鄉建設主管部門應當根據城市體檢成果和城市更新專項規劃、片區策劃方案，會同有關部門編制城市更新年度實施計劃，建立城市更新項目庫。年度實施計劃應明確項目清單、實施主體和時序要求等。按照盡力而為、量力而行的原則，對安全隱患突出、群眾意愿強烈、片區活力不足、功能亟待轉換等區域優先納入年度實施計劃。

第三章 城市更新實施

第九條城市更新項目按照下列規定確定實施主體：

(一)政府投資的城市更新項目包括城市歷史文化保護傳承、城市生態系統修復、城市基礎設施改善等公益性項目，由設區的市、縣人民政府按照公開、公平、公正的原則依法確定。

(二)政府與社會資本合作投資的城市更新項目，共同協商確定。

(三)非政府投資的城市更新項目，涉及單一物業權利人的，由權利人自行實施或委托實施。涉及多個物業權利人的，經業主依法共同表決確定實施主體。

(四)因權屬關系復雜無法確定實施主體，但涉及公共利益、公共安全等情況確需更新改造的項目，由市、縣人民政府在充分征求物業權利人和利害關系人意見后，按照公開、公平、公正的原則依法確定。

小微城市更新項目，物業權利人有更新意愿的，由物業權利人依法辦理相關手續后自主實施。

縣級以上人民政府應當建立健全與項目實施主體、物業權利人、利害關系人等的平等協商機制，發揮各類主體參與城市更新活動的積極性。

第十條實施主體按照法律規定和合同約定，負責城市更新項目的前期策劃評估、更新意愿征詢、市場資源整合、實施方案編制、項目資金籌措、推進項目實施、落實項目運營、保障安全穩定等。縣級以上人民政府組織行業主管部門督促實施主體落實相關要求和約定。

第十一條實施主體應當依據城市更新專項規劃和片區策劃方案編制項目實施方案。項目實施方案主要包括更新方式、設計方案、資金測算、建設工期、安全保障、運營方案等內容。

項目實施方案應當充分征求物業權利人、利害關系人和公眾意見建議，及時回應群眾關切。

項目實施方案由編制片區策劃方案的人民政府住房城鄉建設主管部門會同發展改革、自然資源、財政等相關部門進行聯合審查，并向社會公示，公示期限不少于十日。

項目實施方案是辦理審批事項、獲得政策支持、進行項目監管和竣工驗收的依據。項目實施方案發生重大變更的，應當重新履行審查和備案程序。

第十二條縣級以上人民政府有關部門應當根據城市更新實施需要，優化行政許可或者備案事項的辦理程序和規則，建立容缺受理、并聯辦理、快速審批等工作機制。設區的市、縣(市)人民政府自然資源、住房城鄉建設部門應當在不影響周邊利害關系人合法權益、不改變建筑主體結構、不破壞景觀環境、保障公共安全和公共利益的前提下，結合實際分別制定規劃、建設許可的豁免清單或者告知承諾清單。對工作體量大、項目周期長或者涉及主體多的城市更新項目，可以打包立項審批、分子項實施。

第十三條實施既有建筑改造利用，應當加強既有建筑定期體檢維護、安全管理、改建擴建和拆除管理；優先消除危險和安全隱患，提升抗震、消防性能，通過修繕加固、節能與綠色化改造、適老化適兒化改造等，改善建筑功能。

對老舊房屋，經相關部門審批，在符合規劃、確保安全的前提下，可以進行自主更新、原拆原建。涉及不可移動文物、歷史建筑等保護對象的，按照相關法律法規予以維護和使用。

對危險房屋實施拆除重建的，自然資源主管部門可以按照規定重新核定小區的規劃條件，適當增加住宅的建筑面積和建筑套數。增加的建筑套數可以用作保障性住房、公共服務設施用房等。重建住宅執行綠色建筑標準的，按照規定給予建筑容積率獎勵。設區的市、縣人民政府應當制定危險房屋實施拆除重建的具體規定。

第十四條實施完整社區建設，應當完善社區基本公共服務設施、便民商業服務設施、公共活動場地等市政基礎設施，健全物業服務和社區治理機制，建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區，構建城市一刻鐘便民生活圈。開展城市社區嵌入式服務設施建設，因地制宜補齊公共服務設施短板，優化綜合服務設施布局。引導居民、規劃師、設計師等參與社區建設。

允許利用公有房屋建筑、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施等存量房屋資源，增設養老托育、醫療健康、體育健身、社區食堂、文化休閑、便民商業、家政服務等公共服務設施和便民商業設施。

允許在公園、廣場等公共空間通過功能整合、空間復合、更新改造等方式予以盤活利用，用于公共服務、文化展示、體育健身、便民商業、社區服務等功能。

實施城市更新涉及科技創新型、文化創意型等現代產業集中區域的，應當統籌考慮年輕人的居住、創業、休閑、社交等需求，因地制宜建設眾創空間等創業創新載體，并提供共享的運動、學習、休閑和社交空間。

鼓勵國家機關、事業單位、國有企業等通過產權置換、租金減免等方式，為城鎮社區公共服務提供空間資源，將其所屬的場所、設施向城鎮社區居民開放共享、錯時使用。國有資產監督管理部門應當建立健全激勵機制，支持國有企業參與城鎮社區更新活動。

第十五條實施城鎮老舊小區改造，應當結合完整社區建設，更新改造燃氣、給排水、供電、通信等老化管線管道，整治樓棟內人行走道、排風煙道、通風井道消除安全隱患，完善停車充電、消防通信、綠化照明、養老托育、助餐家政、體育健身、無障礙環境等配套設施，開展節能改造，支持有條件的樓棟加裝電梯，健全物業管理機制，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，實現配套設施和公共服務共建共享。

第十六條實施城鎮老舊街區改造，應當推動老舊街區功能轉換、業態升級、活力提升，因地制宜打造一批活力街區。改造提升商業步行街和舊商業街區，完善配套設施，優化交通組織，提升公共空間品質，豐富商業業態，創新消費場景，推動文旅產業賦能城市更新。

第十七條鼓勵以市場化方式推動老舊廠區更新改造，加強工業遺產保護利用，盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，植入新業態新功能。完善公共服務設施，補齊功能短板，增強發展活力。

第十八條 實施城中村改造，應當做好歷史文化風貌保護前期工作，不搞大拆大建，“一村一策”采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式實施改造，切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生活環境。加快實施群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟的城中村改造項目。

第十九條實施城市功能完善，應當優化城市空間結構和功能布局，建立健全社區、街區、城市多層級全覆蓋公共服務體系，盤活存量閑置房屋與低效用地，優先補齊民生領域短板。改造提升城市公共建筑、公共服務設施及綠地廣場，完善群眾健身設施和活動場地，按照全要素、全場景推進適老化適兒化改造。擴大普惠托育服務供給，發展兜底性、普惠型、多樣化養老服務。穩步推進“平急兩用”公共基礎設施建設。

第二十條實施城市基礎設施建設改造，應當統籌地上地下空間開發利用，系統加強地下管網管廊規劃建設管理，補齊城市基礎設施短板，同步推進生命線安全工程建設，健全建設運維長效機制；完善城市道路網絡與物流配送體系，發展綠色慢行交通，配建停車及充電設施；加強應急指揮、處置與救援體系建設，提升防洪防澇防疫防災能力，有序推進供排水一體化，全面提升城市安全韌性；補齊環境基礎設施短板，推進污水管網互聯互通、廠網一體運維及雨污分流改造；完善生活垃圾收運處置體系，強化源頭減量、分類和資源化利用。

第二十一條實施城市生態系統修復，應當依據城市生態保護紅線、城鎮開發邊界，嚴格保護山體、河湖、濕地、林地等自然生態資源，維護生態廊道連通性。

開展山體修復治理，整治破損山體、廢棄礦山，實施植被恢復、土壤改良，防范地質災害風險；推進河湖生態修復，暢通水系連通，修復岸線生態，提升水資源調蓄、凈化和景觀功能，全面建設幸福河湖；加強城市綠地系統建設，拓展城市綠色空間，因地制宜推進公園游園、口袋公園、綠道綠廊建設及復合利用，提升綠地功能品質；治理城市揚塵、噪聲、土壤污染等環境問題，加強生態環境監測監管，鼓勵社會力量參與生態修復，推動城市生態環境持續改善。

第二十二條實施城市歷史文化保護傳承，應當堅持保護第一、應保盡保、以用促保，開展城市文化遺產資源調查，全面摸清老城及歷史文化街區、城鎮老舊小區、老舊街區、老舊廠區等文化遺產資源底數，劃定最嚴格保護范圍，落實歷史文化資源保護利用負面清單，定期開展動態評估。建立并嚴格執行“先調查后建設”“先考古后出讓”保護前置機制。

加強老舊房屋拆除管控，嚴禁擅自拆除有保護價值的老建筑、古民居，禁止拆真建假。建立以居民為主體的保護實施機制，推進歷史文化街區修復及不可移動文物、歷史建筑修繕，探索文化遺產合理利用路徑。對承載重要歷史文化價值、彰顯中華歷史文脈的地名予以保護，穩妥清理不規范地名。

加強城市更新重點地區、重要地段風貌管控，嚴格管理超大體量公共建筑、超高層建筑。

第二十三條實施城市智慧化精細化治理，建設完善省、市、縣互聯互通的城市運行管理服務平臺，推進城市運行“一網統管”，有條件的城市拓展城市信息模型(CIM)平臺應用。加強城市精細化治理，健全完善標準規范，聚焦背街小巷、農貿市場、城鄉結合部等重點區域，持續實施環境綜合整治和小微空間改造提升，推進城市管理進社區、物業服務進家庭，更好融入基層治理。

第四章 保障措施

第二十四條 省、市人民政府自然資源主管部門應當會同住房城鄉建設主管部門，制定完善城市更新項目土地用途調整、存量用地整合及混合利用、既有建筑功能轉換等政策措施，支持存量用地盤活利用和存量建筑功能轉換。

縣級以上人民政府應當細化明確土地用途兼容、建筑用途轉換等實施細則，在確保安全、保障公共利益和維護合法權益的前提下，對納入城市更新項目實施方案的既有土地和建筑，可以依法實施用途復合利用和功能轉換。

城市更新項目涉及國有建設用地使用權配置的，可以依法采取協議出讓、招拍掛出讓、長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期、作價出資(入股)等方式供地。依法需繳納或者補繳土地價款的，可以結合公共服務設施配置、歷史文化保護、基礎設施建設和公共空間開放等公共貢獻情況，按照規定實行分期繳納。

存量工業、倉儲用地轉型用于國家鼓勵的教育、醫療、養老、科研、租賃住房等產業項目，在不改變用地主體和規劃條件的前提下，實行繼續按原用途和權利類型使用土地的5年過渡期政策，辦理相關審批手續。過渡期滿后，可按新用途、新權利類型的市場價，以協議出讓方式辦理供地手續。支持工業用地彈性年期出讓(20~40年)，降低企業改造成本。鼓勵“工改工”項目提高容積率，新增建筑面積用于產業配套。

支持利用城鎮老舊小區內部空地、拆除違法建筑騰空土地等新建便民商業設施、公共服務設施，經業主依法表決同意并納入批準的項目實施方案，可以不計入規劃容積率，不增收土地價款。

支持城鎮老舊街區、廠區改造中配置一定比例的其他關聯產業和功能配套設施，促進產業轉型升級和產業型社區建設。

支持黨政機關、國企閑置樓宇轉型為人才公寓、保障性租賃住房、社區服務中心。鼓勵低效商業綜合體改造為沉浸式消費、文旅體驗項目，適配消費升級需求。

第二十五條省、市、縣人民政府及其有關部門應當完善城市更新規劃支持政策，統籌規劃、土地等要素配置，加大資源整合力度，支持和保障城市更新項目實施。

納入城市更新專項規劃、片區策劃方案或者城市更新項目庫的項目在保障公共利益、符合更新目標和安全要求的前提下，其用地性質、容積率、建筑高度、建筑密度等規劃條件可以依法予以優化，按照法定程序調整控制性詳細規劃。

因老舊住房更新、重點產業轉型升級、城市風貌保護傳承等需要，有關建筑間距、建筑退線、綠地率、停車位配建等確實無法達到現行標準和規范的情形，相關部門應當按照環境改善和整體功能提升的原則，制定適合城市更新的設計標準、規范或建設要求，或由實施主體提交特殊設計技術方案，經第三方機構評估和專業技術論證確認后，可以通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行城市更新。在確保安全的前提下，允許有條件的建筑通過屋頂綠化、垂直綠化等方式折算綠地率。

在實施城市更新過程中，對保障居民基本生活需求、補齊城市基礎設施和公共服務短板而建設的市政基礎設施、公共服務設施和公共安全設施等項目，在符合國家和省有關規定的前提下，可以優化核定其容積率。為滿足安全、環保、無障礙等要求，城市更新項目增設必要的樓梯、電梯、連廊、無障礙設施、設備井、風道、外墻保溫等附屬設施的，其新增建筑量可以不計入規劃容積率；對增加非營利性公共服務設施、市政基礎設施的城市更新項目，可以依法給予一定的規劃指標激勵。

同一實施主體在同一片區的城市更新項目，允許在不同地塊之間進行容積率轉移。

鼓勵活化利用歷史建筑、工業遺產，在保持原有傳統格局、外觀風貌、典型構件的基礎上，應當區分不同情況，依法通過加建、改建和添加設施等方式適應現代生產生活需要。各級各類規劃確定予以保留和保護的文物保護單位、文物建筑、歷史建筑和工業遺產建筑，其保留部分建筑面積不計入容積率。不計入容積率的建筑應當遵循先保護、后利用原則，優先用于公共服務、文化展示、公益性或者開放性功能，不得單獨用于商品性房地產開發。

第二十六條城市更新項目涉及的土地和建筑物，應當權屬合法、界址清晰、面積準確，實施更新后依法辦理不動產登記。危舊房屋原址翻建改造的，按照審批后的規劃方案進行登記；兼容多種功能的土地和建筑物，對符合分割條件的，可以按照不同宗地范圍、不同建筑區域或者樓層辦理分割審批，分區分層設權后，依法辦理不動產登記；實施立體開發的，可以按照地表、地上、地下或者建筑功能分區分別設權、分別登記。

城市更新范圍內已依法取得土地和規劃審批手續的建筑物，可以納入城市更新項目實施方案并依法辦理相關手續；對無審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑物，市、縣人民政府應當組織有關部門依法調查、認定，對不違反法律法規規定的，經公示后可以納入項目實施方案一并完善相關手續。

第二十七條縣級以上人民政府應當統籌利用城市更新相關財政資金，建立健全城市更新多元投資融資機制，創新市場化投資融資模式，防范新增政府隱性債務，完善居民出資分擔機制，拓寬城市更新資金渠道。鼓勵各級政府通過貸款貼息、財政補助、資本金注入、設立城市更新基金等方式支持城市更新行動。

縣級以上人民政府發展改革部門應當依法將符合條件的城市更新項目納入本級重點建設項目庫和國債、政府專項債券支持范圍。

落實城市更新建設領域相關行政事業性收費減免、稅收優惠等政策，完善公益事業等相關價格機制。

鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新，依法合規對城市更新項目提供信貸支持。允許項目公司以特許經營權、預期收益權質押融資。鼓勵開發性、政策性金融機構、信托保險機構加大對城市更新項目支持力度，并在貸款期限、利率等方面給予支持。

支持央企、地方國有企業單獨或組建城市更新聯合體實施片區更新。鼓勵社會資本通過資產入股、作價出資等方式參與老舊廠區轉型、商業配套運營等市場化項目。鼓勵符合條件的企業發行企業債券籌集更新改造資金。鼓勵物業權利人自籌資金用于更新改造。

完整社區建設項目應當按照“誰受益、誰出資”的原則合理確定出資責任；涉及城鎮老舊小區房屋建筑更新的，業主可以提取住房公積金、住宅專項維修資金用于更新改造。涉及既有建筑消防和結構安全進行改造的，市、縣人民政府應當建立應急使用住房公積金、住宅專項維修資金制度。

第二十八條市、縣人民政府應當組織住房城鄉建設和消防救援等有關部門加強既有建筑消防安全管理。既有建筑改造無法執行現行消防技術標準的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應當不低于原建造時的標準；或者采用消防性能化方法進行設計，符合開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規定開展特殊消防設計專家評審。

第二十九條省、市住房城鄉建設部門應當會同有關部門建立健全城市更新標準體系，完善既有建筑改造、存量建筑活化利用、城市生態保護、城市歷史文化傳承利用、特色風貌、安全韌性、城市治理等標準體系。

鼓勵設區的市、縣住房城鄉建設主管部門可以根據需要聘請項目規劃師、建筑師、工程師，為城市更新項目策劃、實施、監管和運營提供專業技術支持和社會服務。

第三十條省、市人民政府設立城市更新專家委員會，為市、縣人民政府城市更新決策提供咨詢意見。建立健全城市更新公眾參與機制，依法保障社會公眾在城市更新活動中的知情權、參與權、表達權和監督權。

建立政府、社區、業主、物業服務企業、社會組織等多方參與的協商共治機制，鼓勵業主委員會、社區居民委員會參與城市更新方案制定、施工監管和后續運營管理。支持引入專業物業服務企業，提高更新后小區物業管理覆蓋率和服務水平，推動社區更新成果長期保持。

第五章 監督管理

第三十一條省、市、縣人民政府應當加強對城市更新工作的督導考核，將本行政區域城市更新工作納入考核體系。

各級住房和城鄉建設主管部門應當切實履行城市更新工作牽頭部門職責，會同有關行業主管部門建立健全統籌協調的組織機制，有序推進城市更新工作。

第三十二條各級人民政府應當加強對本行政區域內城市更新規劃編制、項目實施、資金使用的監督，可以根據實際情況，開展城市更新情況評估。

有關行業主管部門應當結合城市更新項目特點，分類制定相應的監督檢查制度，對照實施方案，對項目建設和后期運營管理情況定期核查。

縣級以上人民政府財政、審計等部門應當按照各自職責對城市更新中的國有資金使用情況進行監督指導。

第三十三條 對于違反城市更新相關規定的行為，任何單位和個人有權向市、縣人民政府及其有關部門投訴、舉報。市、縣人民政府及其有關部門應當按照規定及時處理。

第六章 法律責任

第三十四條有關部門及其工作人員在城市更新工作中不履行職責或者不正確履行職責的，由有權機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十五條違反本條例規定的行為，法律、法規已有處理規定的，適用其規定。

第七章 附則

第三十六條 本條例自2026年**月**日起施行。

來源：河南省住房和城鄉建設廳