如不出意外，2026年房產(chǎn)或?qū)⒚媾R3大轉(zhuǎn)變，王石的預(yù)測(cè)應(yīng)驗(yàn)了？

說(shuō)一個(gè)扎心的事實(shí)：過(guò)去這些年，在房地產(chǎn)這個(gè)賽道上，真正把趨勢(shì)看準(zhǔn)的人，往往都是那些“不再靠賣(mài)房賺錢(qián)”的人。

你品品這句話(huà)，是不是細(xì)思極恐？

咱們先把時(shí)間往回倒一倒。那些年站在臺(tái)前拼命喊“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的人，現(xiàn)在在哪？有的徹底消失在公眾視野里，有的企業(yè)直接塌了，有的至今還在債務(wù)泥潭里掙扎。他們不專(zhuān)業(yè)嗎？不是。他們沒(méi)有信息渠道嗎？更不是。

問(wèn)題出在哪？

坐在開(kāi)發(fā)商的位置上，你讓他說(shuō)房?jī)r(jià)要跌？那不等于自己砸自己的飯碗？所以那些年的“永遠(yuǎn)看多”，本質(zhì)上不是預(yù)測(cè)，是營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)，是給自己的高杠桿擴(kuò)張找接盤(pán)俠。

說(shuō)白了，他們需要你相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，然后你掏錢(qián)，他們拿去繼續(xù)借債、拿地、沖規(guī)模。

結(jié)局大家都看到了——暴雷潮來(lái)的時(shí)候，那些喊得最響的，摔得最慘。

然而真正有意思的，是另外一撥人。

李嘉誠(chéng)，在所有人都覺(jué)得樓市還能再?zèng)_一波的時(shí)候，悄悄地把內(nèi)地核心城市的物業(yè)一個(gè)個(gè)甩賣(mài)了，甚至不惜打七折出貨。

外界罵他跑路，嘲笑他膽小，但人家只留下一句話(huà)——“不賺最后一個(gè)銅板。”

你現(xiàn)在回頭看，這哪是膽小？這分明是清醒到骨子里。

潘石屹更絕。

早年在海南，別人炒房炒得天昏地暗，他偶然看到一份庫(kù)存數(shù)據(jù)，二話(huà)不說(shuō)清倉(cāng)走人。后來(lái)海南樓市崩盤(pán)，房?jī)r(jià)直接腰斬再腰斬。到了后來(lái)，他又在所有人覺(jué)得京滬物業(yè)是鐵板一塊的時(shí)候，把手里幾百億的資產(chǎn)全部拋掉。

這人身上像裝了某種預(yù)警雷達(dá)一樣，每次都踩在懸崖邊上全身而退。

王健林也差不多。他很早就放話(huà)說(shuō)房地產(chǎn)的高增長(zhǎng)窗口不會(huì)太久，后來(lái)萬(wàn)達(dá)宣布徹底退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一塊磚都不留。當(dāng)時(shí)多少人覺(jué)得他瘋了？現(xiàn)在看——那不叫瘋，那叫逃生。

還有一個(gè)跨界選手，玻璃大王曹德旺。他自己壓根不碰房地產(chǎn)，但看得比誰(shuí)都透。

他說(shuō)過(guò)一句特別樸素的話(huà)：房子就是磚頭和水泥，買(mǎi)的人越來(lái)越少，將來(lái)多余的房子就不是資產(chǎn)，是拖累你的包袱。他甚至勸自己親妹妹趕緊把多余的房子賣(mài)掉。

你說(shuō)他懂什么房地產(chǎn)？他懂的是常識(shí)，懂的是人口趨勢(shì)，懂的是最基本的供需邏輯。

有時(shí)候，越是“局外人”，反而看得越清楚。因?yàn)樗麄儧](méi)有利益遮住眼睛。

說(shuō)到這里，就不得不提一個(gè)真正的重量級(jí)人物——萬(wàn)科創(chuàng)始人王石。

王石厲害的地方在于，他是“局內(nèi)人”，但說(shuō)了“局外話(huà)”。

他在行業(yè)最鼎盛的時(shí)候就開(kāi)始潑冷水，說(shuō)樓市的黃金時(shí)代快到頭了。在所有房企都在瘋狂加杠桿沖規(guī)模的時(shí)候，他帶頭降價(jià)去庫(kù)存。在房?jī)r(jià)非理性上漲的節(jié)點(diǎn)，他直接發(fā)出泡沫警示。

再后來(lái)，他更是明確判斷：那種高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的玩法，徹底結(jié)束了，未來(lái)的房地產(chǎn)，必須走低負(fù)債、重品質(zhì)的路。

當(dāng)時(shí)聽(tīng)進(jìn)去的人不多。但現(xiàn)在呢？

現(xiàn)在回頭看，他說(shuō)的每一條，幾乎都在一一兌現(xiàn)。

不信？咱們看看從今年開(kāi)始，房地產(chǎn)正在發(fā)生的三個(gè)深層轉(zhuǎn)變——

第一，瘋狂舉債蓋樓的時(shí)代，真的回不去了。

過(guò)去那些年，房企的負(fù)債率高得嚇人，不少企業(yè)借的錢(qián)比自己全部身家還多，個(gè)別極端的甚至翻了好幾倍。靠什么撐著？靠的是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，靠的是資金不斷滾動(dòng)的擊鼓傳花。

鼓聲一停，全崩了。

這幾年監(jiān)管層下了狠手，劃了紅線(xiàn)，逼著房企去杠桿。到現(xiàn)在，活下來(lái)的頭部企業(yè)負(fù)債水平已經(jīng)大幅下降。但說(shuō)實(shí)話(huà)，跟國(guó)際同行比，咱們的房企負(fù)債率還是偏高。

這意味著什么？意味著降負(fù)債不是一陣風(fēng)，而是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。未來(lái)能活得好的房企，一定不是膽子最大的，而是賬本最干凈的。

那種靠借錢(qián)豪賭、贏了盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)、輸了丟給社會(huì)的玩法，這輩子都不會(huì)再回來(lái)了。

第二，你買(mǎi)的房子，以后大概率是“眼見(jiàn)為實(shí)”的。

這幾年被爛尾樓傷透心的人太多了。花了一輩子的積蓄，甚至背上幾十年的貸款，結(jié)果連房子的影都見(jiàn)不著。期房制度的弊端，被暴雷潮徹底撕開(kāi)了遮羞布。

現(xiàn)在政策方向已經(jīng)非常明確——推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

不少地方已經(jīng)在落地執(zhí)行了。有的省份走在最前面，新房市場(chǎng)中現(xiàn)房的比例已經(jīng)占到大半。有的新區(qū)甚至直接要求：所有新出讓的住宅用地，必須建好了才能賣(mài)。

這個(gè)變化的意義遠(yuǎn)比你想象的大。

現(xiàn)房銷(xiāo)售意味著什么？意味著開(kāi)發(fā)商不能再靠一張圖紙就把你的錢(qián)收走。意味著你買(mǎi)房之前，可以親眼看到房子的品質(zhì)、戶(hù)型、采光、甚至鄰居是誰(shuí)。意味著那種“賣(mài)家秀和買(mǎi)家秀天差地別”的荒誕劇，會(huì)越來(lái)越少。

更重要的是——它逼著開(kāi)發(fā)商把心思花在產(chǎn)品上，而不是花在營(yíng)銷(xiāo)PPT上。

實(shí)際數(shù)據(jù)也在印證這一點(diǎn)：核心城市里，現(xiàn)房的去化速度明顯快于期房，買(mǎi)家用腳投票的結(jié)果說(shuō)明一切。

第三，“好房子”不再是一句口號(hào)，而是正在成為硬標(biāo)準(zhǔn)。

咱們用很短的時(shí)間，把人均居住面積推到了發(fā)達(dá)國(guó)家花了上百年才達(dá)到的水平。聽(tīng)起來(lái)很厲害對(duì)吧？但你住過(guò)那些房子就知道——量是上去了，質(zhì)真的一言難盡。

層高壓抑得像地下室，隔音差到鄰居打個(gè)噴嚏你都能聽(tīng)見(jiàn)，公攤大到你懷疑是不是在給走廊付房貸。

現(xiàn)在這些痛點(diǎn)，終于被寫(xiě)進(jìn)了新的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)里。層高要提升，電梯配置要優(yōu)化，隔音防水日照都有了更嚴(yán)格的要求，得房率也在實(shí)打?qū)嵉靥岣摺?/p>

這不是小修小補(bǔ)，這是整個(gè)行業(yè)從“有沒(méi)有”到“好不好”的根本性轉(zhuǎn)向。

你想想，當(dāng)剛需群體越來(lái)越少，改善型需求成為市場(chǎng)主力的時(shí)候，誰(shuí)還愿意花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)一套“湊合住”的房子？

未來(lái)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，不是比誰(shuí)蓋得多，而是比誰(shuí)蓋得好。那些還在用過(guò)去粗放模式思考的企業(yè)，注定會(huì)被淘汰。

說(shuō)到底，王石當(dāng)年那番話(huà)的核心邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單——

任何一個(gè)行業(yè)，靠膽大、靠杠桿、靠投機(jī)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)，都不可能是終局。回歸常識(shí)、回歸品質(zhì)、回歸理性，才是活下去的唯一出路。

這話(huà)放在房地產(chǎn)行業(yè)適用，放在任何行業(yè)都適用。

現(xiàn)在的樓市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的洗牌。有人還在幻想回到從前，有人已經(jīng)看清了方向。

你站在哪一邊？