別再猜漲跌了：人口見頂后，房價的邏輯已經改寫

今天持有房產，或是計劃買房的家庭，大多都關心未來房價走勢。最近幾年，圍繞房地產的大環境已經發生了新變化：2019年以來，我國總人口持續下降；城鎮化進程明顯放緩，甚至部分大城市人口出現向農村回流的現象。

從房價走勢看，2021年以來，一二三四線城市房價整體都進入下行通道。截至目前，根據國家統計局數據，70個大中城市房價環比仍普遍處于下跌狀態。房價牽動人心，但人口、經濟、政策等因素交織在一起，讓人覺得錯綜復雜。

大家最直觀的一個疑問是：如果一個城市人口停止增長，房價還能漲嗎？這個問題對今天絕大多數城市都有現實意義，因為全國總人口已經停止增長、甚至負增長，也就意味著大部分城市的人口都不再增長。

分析這個問題，先要建立一個基本框架：房子同時具備兩種屬性。

一是滿足居住的消費品屬性。

二是受貨幣政策、資產定價影響的金融屬性。

先把金融屬性剝離，只看消費品的居住屬性。如果一個城市人口停止增長，就意味著新增居住需求從總量上已經很弱。有人會說，我所在城市家庭住房自有率是30%、50%還是80%，會不會影響很大？其實影響并沒有那么顯著。

因為不管住房自有率是50%還是90%，大多數人已經有房子住了。即便有從合租、集中居住轉向買房的需求，有改善型需求，這些增量也相對微弱。從宏觀層面看，靠居住需求推動房價上漲的動力已經很小。

目前我國住房自有率整體偏高：大量三四線城市超過90%，多數二線城市達到80%甚至更高，一線城市也普遍在50%以上。在住房自有率已經很高、人口又停滯的前提下，單純靠居住需求對房價的支撐和推動作用已經非常有限，即便上漲，也會非常溫和。

再來看房子的金融屬性。如果一個階段出現較明顯的通貨膨脹，蔬菜、建材、工業品等各類商品和資產價格都會有上漲動力。如果貨幣政策持續寬松、資金成本下降、社會上資金充裕，就可能推動包括房產在內的資產價格上行。

對未來大多數城市而言，支撐房價的主要因素將是通貨膨脹，而居住需求的支撐會越來越弱。

當然，一線和部分熱點二線城市例外，這些城市住房自有率相對偏低。如果未來階段性出臺較強的購房鼓勵政策，甚至一線城市全面取消限購，不排除短期增量需求集中釋放，階段性推高房價。但目前來看，樓市整體以“穩”為主，政策對大規模刺激買房仍相對謹慎，因此房價更多是止跌企穩、溫和波動。

總而言之，過去那種一年漲20%、30%的野蠻上漲行情，未來很難再出現。