南京江寧大學城，房價從2015年7200漲到23500，如今價格回落盤整

南京江寧大學城十余載的房價走勢，恰似方山腳下流淌的秦淮河支流，起落之間始終烙印著15所高校集聚的書香底色，全是片區里真實的市場行情，與住戶最真切的生活體感。

2015年的江寧大學城，是南京江寧名副其實的價格洼地，房價長期平穩運行在低位區間。全年二手房均價穩定在7200元/㎡上下，月度波動僅幾百元。

在南京人的認知里，這里是江寧區的“高校聚居區”，城市界面以校園與住宅區交錯分布，生活配套集中于龍眠大道、格致路一帶，東方龍湖灣、文鼎雅苑等住宅小區已具規模，但整體發展尚處平穩期。

彼時江寧大學城的生活配套尚不完善，片區內僅文鼎廣場、義烏小商品城兩家大型商業體，日常買菜需前往大學城農貿市場，地鐵1號線雖已通車，但往返新街口、鼓樓等主城區通勤需45分鐘左右。

南京醫科大學、中國藥科大學等高校教職工、科研人員、在讀研究生是片區核心居住人群，生活氛圍簡單、儒雅、充滿學術與青春氣息。

2015年江寧大學城的購房群體清一色為剛需人群：預算有限的高校青年教師、剛畢業留寧發展的大學生、為子女謀求優質基礎教育資源的家庭，無人抱著投資投機的心態買房，所有需求都是實打實的自住剛需。

這一年江寧大學城樓市復蘇節奏平緩，中介門店數量稀少，單店僅兩三名工作人員，房源成交周期普遍在兩至三個月，買賣雙方議價空間充足，誠心購房者可談下一兩萬優惠，部分業主還會附贈老舊家具家電。

2016年江寧大學城房價開啟穩步上行通道，12月二手房均價漲至8500元/㎡，較上年年末上漲1300元/㎡，漲幅雖溫和，但上漲趨勢已然清晰。

同年全國推行樓市去庫存政策，南京同步下調首付比例、放寬公積金貸款條件，不少持觀望態度的剛需紛紛入市。

憑借低房價、扎實的高校資源基礎，以及江寧高新區產業外溢的發展預期，江寧大學城成為南京江寧剛需置業的首選之地。

片區配套也迎來小幅升級，文鼎廣場周邊市井商鋪不斷增多，鴨血粉絲湯店、鹽水鴨鋪、蘇式糕點攤等南京特色美食店林立，生活便利度悄然提升，煙火氣愈發濃厚。

中介門店客流逐步增加，房源成交周期縮短至一個多月，戶型優質、臨近地鐵1號線站點的房源，掛牌一兩周便能成交，看房人數較往年大幅增長。

2017年江寧大學城房價漲勢顯著提速，12月均價達到10300元/㎡，同比漲幅21.2%，單平米上漲1800元，這一漲幅在當年南京江寧區區域內位居前列。

這一年南京全市樓市全面升溫，核心區與江寧板塊房價同步上漲，江寧大學城被劃定為南京產教融合示范區，疊加江寧經開區生物醫藥、電子信息產業外溢的利好，吸引了不少高新區上班的剛需客與高校教師群體。

片區內首次出現投資客群體，看中國江寧大學城的高校資源優勢與租賃市場潛力，部分投資者一次性購入兩三套小戶型用于出租或靜待升值。中介門店人氣暴漲，不少來自新街口、河西的購房者，專程前來咨詢江寧大學城片區規劃。

市場一度出現多組客戶爭搶一套房源的盛況，賣家心態愈發強勢，議價空間持續壓縮，購房者稍有猶豫，心儀房源便會被他人下定。

2018至2021年，是江寧大學城房價連續上漲的黃金四年，年年穩漲、從未回調，片區發展也同步按下加速鍵，生活配套逐一落地完善。2018年12月均價12800元/㎡，2019年12月15500元/㎡，2020年12月18900元/㎡，漲幅穩定、市場熱度居高不下。

2020年南京房價穩步上漲，江寧大學城直接受益。片區新建月華路小學（力學小學分校）、齊武路小學，教育配套全面提檔，砂之船奧特萊斯開業，江寧大學城從單一高校區，逐步轉型為配套成熟的宜居板塊。即便年初短暫影響交易，下半年市場也快速回暖，房價逆勢上漲。

2021年12月，江寧大學城房價站上十余年來的歷史頂峰，均價達23500元/㎡。一套70㎡兩居室，總價從2015年的50.4萬漲至164.5萬，六年間總價上漲114.1萬。

早期置業的業主賬面收益頗豐，此時中介門店內投資客與剛需客各占半數，房源成交周期最短僅數日，東方龍湖灣、保利梧桐語等熱門小區房源，剛掛牌便被秒搶，尤其是力學小學分校學區房更是供不應求。

賣家坐地起價、溢價成交成為常態，議價空間徹底消失，購房者看中房源必須即刻下手，慢一步便會錯失，樓市熱度達到巔峰。

房價觸頂后，江寧大學城樓市進入持續回落周期，這一跌便是數年。2022年12月均價跌至20100元/㎡，較2021年下跌14.5%，調整幅度明顯。

房價回落受多重因素影響：全國樓市調控收緊，南京出臺限購限貸政策，投資客加速離場，二手房掛牌量激增，市場徹底轉為買方主導。

江寧大學城新房供應量龐大，五礦、銀城等品牌樓盤集中推新，同質化競爭激烈，開發商以價換量帶動二手房跟跌；片區高校擴招放緩，產業人口導入不及房源供應速度，剛需購買力支撐不足，房價失去上漲動力。

2023年江寧大學城房價繼續下探，12月均價17200元/㎡，同比跌幅14.4%。經濟下行壓力下，購房者信心不足、普遍觀望，市場成交量大幅縮水。

這一年投資客集中拋售房源，二手房掛牌量暴增，大量房源掛牌半年無人問津，賣家只能主動降價，部分房源較峰值降價40余萬才迎來意向客戶。

熱門戶型單月成交量寥寥無幾，中介門店重回冷清，與2021年的火爆形成鮮明反差，看房者少、成交者更少，市場陷入低迷。

2024年樓市調控政策逐步松綁，但江寧大學城房價并未反彈，依舊緩慢下跌，12月均價14600元/㎡，跌幅15.1%，成為近幾年調整幅度較大的一年。

此時購房群體徹底回歸純剛需，投資客幾乎絕跡，買家議價空間重新打開，誠心購買可較掛牌價砍下數萬元優惠。

中介門店客流趨于穩定，但所有客戶均為自住需求，無人再談論投資升值，看房核心聚焦戶型、配套、地鐵、學區，只關注房源是否適配日常居住與子女教育。

2025年江寧大學城房價跌勢大幅收窄，12月均價13800元/㎡；2026年1月均價13792元/㎡，與上年基本持平，環比跌幅僅0.06%，房價正式企穩 。

從2015年至2026年，十一年間每平米僅上漲6592元，十年總漲幅約91.6%，漲幅水平基本追不上物價上漲速度。

如今的江寧大學城，生活配套已全面成熟。地鐵1號線江蘇經貿學院站、南京交院站、中國藥科大學站貫穿片區，規劃中的地鐵12號線即將開工，公交線路四通八達，從江寧大學城前往南京主城區僅需20分鐘，通勤時間較十年前縮短一半，出行極為便捷。

片區內砂之船奧特萊斯、文鼎廣場、江寧大學城商業廣場等商超云集，南京醫科大學附屬逸夫醫院、省中醫院江寧院區等醫療配套一應俱全，樓下便是大學城農貿市場、便利店，衣食住行一站式滿足，子女就學、老人就醫無需遠行，生活便利度拉滿 。

當前江寧大學城不同小區房價差異懸殊，高端小區與剛需小區價差超兩倍：景楓你山均價38400元/㎡，東方龍湖灣南湖苑20795元/㎡，學府風景17550元/㎡，天瑞家園僅13000元/㎡左右 。

戶型分化同樣明顯，次新房與大戶型價格更為堅挺，5室及以上戶型均價超19000元/㎡，剛需兩居室均價約13792元/㎡，改善型需求成為價格支撐主力。

從南京整體樓市來看，江寧大學城依舊是江寧區高校核心與宜居板塊，2026年1月南京均價16000元/㎡左右，江寧大學城雖略低于平均水平，但契合“高校支撐、配套成熟、價值回歸”的特征。

如今在江寧大學城置業的人群，仍以剛需與改善為主：在中國藥科大學、南京醫科大學等高校工作的年輕教師，看中片區學術氛圍與通勤便利。

為子女教育選擇力學小學分校學區房的家庭，青睞優質教育資源；還有在江寧經開區生物醫藥企業工作的科研人員，偏好片區濃厚的創新氛圍與高校資源聯動優勢。

中介門店雖無昔日搶房的狂熱，但客源穩定，房源成交周期約一至三個月，房價透明公開，賣家不再漫天要價，只要價格合理，成交便十分順暢。

昔日的江寧大學城是南京江寧的剛需高校選擇，如今依舊如此。房價回落筑底后，更多年輕人得以輕松上車，無需掏空全家積蓄，購房壓力大幅降低。

片區內小區環境優良，背靠方山、面臨天印湖，綠化充足，居住舒適度高。雖處主城外圍，但生活氣息濃郁，街頭隨處可見遛彎的高校教授、嬉戲的學生，還有早起排隊購買鴨血粉絲湯、鹽水鴨的上班族與高校師生，平凡日常格外溫暖。

對于江寧大學城老住戶而言，房價漲跌只是茶余飯后的閑談，無人因房價上漲而搬家，也無人因房價下跌而焦慮。

大家更在意小區環境、物業服務、出行便捷度，在意大學城農貿市場的蔬菜是否新鮮、文鼎廣場的美食是否正宗，這些實實在在的生活細節，遠比房價數字更重要。

早年買房的業主，即便房價回落，因自住需求并無實際損失，只是賬面資產浮動，完全不影響日常起居，生活依舊按部就班。

近年上車的剛需族，避開了房價高點，入手于平穩周期，月供壓力可控，能在江寧大學城擁有屬于自己的小家，坐擁高校與學術氛圍，便已心滿意足。

江寧大學城十余載的變遷，不止是房價的起伏，更是片區的蛻變：從不起眼的“高校聚居區”，成長為配套成熟、交通便捷、校地與居住融合的現代化新城，每一步變化都真實可感。

這里的房子，從來都是用來住的，而非用來炒的。無論房價漲跌，居住于此的人們，始終過著平淡踏實、煙火氣十足的日子。

清晨，文鼎廣場早餐店香氣四溢；傍晚，大學城農貿市場叫賣聲此起彼伏；夜晚，砂之船奧特萊斯燈火璀璨，高校校園里學生散步讀書，孩童追逐嬉鬧，這便是江寧大學城最本真的日常。

房價的起伏，如同秦淮河的潮汐，漲落之后終歸平靜；而江寧大學城的生活，恰似南京的鴨血粉絲湯，任憑市場潮起潮落，始終溫潤醇厚、滿是生活滋味。

這就是南京江寧大學城2015至2026年的房價變遷，沒有波瀾壯闊的故事，只有真實的市場波動、片區發展與民生煙火，一切圍繞“居住”二字，簡單、純粹、真實。