大家知道當下判斷房價最危險的誤區是什么嗎？

大家知道當下判斷房價最危險的誤區是什么嗎？不是覺得房價跌得還不夠多，而是很多人總在盲目賭底，想著抄到最低點。但歷史經驗告訴我們，房地產從來沒有所謂的微型反彈，它的復蘇規律從來都是先處理存量，再慢慢回暖。

日本樓市走出低谷用了12年，美國用了6年，韓國用了10年。每一次房地產大跌，都是在所有人徹底絕望之后，才悄悄出現真正的底部。

那房價到底什么時候才會真正止跌？新聞里的消息、各類政策、專家分析、熱搜話題，其實都不算核心答案。真正決定房價命運的，是四個關鍵指標，這四個指標在美日韓的樓市復蘇中，一次都沒有失靈過。

先講一個真實的樓市復蘇案例：2009年的美國，被樓市暴跌逼到瀕臨崩潰，房價從2006年的高點跌了30%。成千上萬的家庭因為房貸破產，銀行積壓了大量的法拍房，整個美國社會都在說，房子就是騙局。

但就在市場一片絕望時，一個幾乎沒人關注的指標悄悄發生了變化——美國房屋成交量。2010年7月，美國房屋成交量跌到330萬套的歷史新低，之后成交量不再下跌，開始橫盤調整，慢慢回升到400萬套。

而房價呢？還在繼續跌，又跌了整整兩年，直到2012年3月才真正見底。這意味著，成交量比房價提前了20個月見底。

這就是全球地產最殘酷的鐵律：量先企穩，價后漲。

房子本質上是商品，只有賣出去，才有資格談值不值錢。就像菜市場，一個攤位一天賣不出去幾斤菜，老板只能降價甩賣；但只要有人開始排起長隊，小販自然會跟著漲價。房產也是這個道理。

日本東京的新房銷售量2000年就穩住了，但房價直到2003年才開始上漲，中間隔了整整三年。所以現在天天盯著房價數字，一定會看走眼，真正該盯的是成交量。

現在大家對中國房地產最大的幻覺是什么？就是覺得政策一放松，房價就該漲。這個想法大錯特錯。

在任何國家，房價都是市場復蘇中最后一個變動的變量。而且所有國家的房地產復蘇，都不是從小城市開始的，一定是核心城市先企穩回升。

韓國2011年樓市見底，全國房價漲了56%，而首爾房價漲了91%；日本樓市企穩后，東京23區率先上漲，全國其他區域依舊低迷。這背后的邏輯，就是人口和社會的流動規律。

當一個國家的經濟進入低速增長階段，所有人都會往最安全、資源最集中的地方走，就像洪水來了，大家只會往高處跑，不會往低洼處去。首爾、東京、紐約，還有北京、上海，這些城市就是資源高地。

日本全國人口從2000年就開始減少，但東京圈的人口一直漲到2019年，核心原因就是工作、機會、醫療、教育、收入，這些核心資源全都集中在這里。

所以樓市復蘇的規律永遠是：一線先活，二線跟隨，三四線陪跑。現在如果還賭全國房價普漲，基本就是在和歷史規律對賭。

第三個規律，反而是大家最容易忽略的：房價不怕跌，就怕利率不合適。

中信建投有一個核心指標：當10年期國債利率比核心通脹率高不超過2個百分點時，房地產才有復蘇的機會。可能有人聽不懂，翻譯成人話就是：房貸利率的上漲速度，必須比你的工資增長速度慢。

美國1998年后10年期國債利率漲幅在1%左右，2009年更是被壓到2%以下；韓國2001年樓市見底后，開啟了大幅度降息。

每一次房地產的復蘇，本質上都是同一件事：銀行的錢開始變便宜了。因為房子是用未來的收入來定價的，利率越低，未來的錢折現到現在就越便宜，買房的成本也就越低。

這也是為什么每次全球貨幣寬松后，房價都會上漲。不是房子本身變好了、變值錢了，而是錢的購買力下降了。

但要注意：貨幣寬松只是樓市復蘇的門票，不是真正的發動機。

能決定房價能不能真正走出復蘇行情的第四個核心指標，是居民的收入預期。

日本2003年房價企穩那一年，汽車、電子產品和出口全線回暖，消費者信心指數從35跳到48，居民工資重新開始上漲；韓國樓市復蘇時，對華出口5年翻兩倍，工廠訂單排滿，年輕人有工作，才敢放心買房。

我們國家2001年房價反彈，核心原因也是剛加入WTO，經濟迎來高速增長。

上世紀90年代的房價大牛市，背后是互聯網浪潮和25—44歲購房人群高峰的支撐。房子的本質，從來就不是單純的資產，而是未來收入的放大器。

如果年輕人沒有穩定的工作，實體產業沒有訂單，居民工資不漲，哪怕房子再便宜，也沒有人敢接手。

所以現在中國的樓市，最核心的不是限購政策放沒放開，而是三個關鍵問題：

年輕人有沒有穩定的工作機會？

制造業有沒有持續的訂單？

居民的工資能不能穩定增長？

這些東西不回來，房價頂多就是短期反彈，絕對不會迎來真正的反轉。

最后總結一下：房價真正迎來反轉，而非虛假反彈，有四個核心前提，缺一不可。

第一，樓市成交量率先企穩，不再持續下跌；

第二，核心一線、強二線城市的房地產庫存開始下降；

第三，利率達到合理水平，房貸利率與收入增長的關系徹底改善；

第四，居民的收入信心和實際收入都明顯提升。

這就是為什么日本樓市走出低谷需要12年，不是央行貨幣政策不努力，而是人口、收入和產業的基本面，需要時間慢慢筑底。而美國復蘇更快，是因為硅谷的產業、移民、人口結構，給樓市提供了堅實支撐。

說到底，房地產本質就是國家經濟競爭力的影子。看到房地產上漲，不是房子本身變好了，而是這個國家的產業、經濟、賺錢能力在變強。

房價的底，從來不是靠政策打出來的，而是靠年輕人奮斗出來的，靠實體產業發展一步一步拼出來的。