房價真的要上漲了嗎？

房價真的要上漲了嗎？北京、上海最近成交量火熱，是止跌回暖，還是曇花一現？

未來3-5年，全國核心城市大概率會反復出現：一個政策出臺，成交量就迅速飆升。

對剛需和投資群體來說，怎么判斷這種成交量暴漲，到底是止跌回暖、開啟上升通道，還是只是短期脈沖？

我們從四個維度來拆解，給你一套可落地的判斷方法。

一、先看成交量上漲，是不是“債務置換”

很多時候，政策帶來的成交量上漲，本質是債務置換，過去幾年尤其如此。

當下經濟最大任務是化債：政府債、企業債、居民債。居民債主要就是房貸。

要降低居民債務杠桿，要么大幅漲收入（短期做不到），要么低價賣房清債（刮骨療傷）。

政策更多是托而不舉：不讓房價跌太快，通過一次次政策，讓一波人進場、另一波人低價賣房。

過去每一輪基本都是以價換量。

所以，未來每一輪成交量上漲，先警惕：是不是債務置換？

如果是，就不代表房價要漲，只是積壓的剛需、置換需求集中釋放，是“還債式成交”，不是“漲價式成交”。

二、核心支撐：居民收入+通縮+居民貸款

房價真正的支撐，只有一個指標：居民收入持續增長，且對未來有信心。

否則大家不敢買房。

關鍵判斷：

? 先看名義GDP > 實際GDP：走出通縮，收入才可能漲；通縮環境下，收入螺旋向下，房價不可能有持續支撐。

? 走出通縮只是前提。接下來看：

1 成交量+成交價同步漲：連續3個月，成交量漲、成交價也漲（不是只量漲價不漲）。

怎么看真實成交價？中介APP屏蔽了成交價，你可以：

? 選3-5個目標小區，在APP里“虛擬掛房”，讓系統評估價格；

? 連續跟蹤評估價，看是不是持續上行。

2 居民貸款持續增長：房價上漲的終極動力是貸款，不是現金買房。

只有居民對收入預期好，才敢加杠桿。

連續3個月居民中長期貸款（房貸）穩步上行，才是真回暖信號。

記住：右側交易，不賭最低點，只賭確定性。

三、警惕“強刺激拉房價”的反向邏輯

有人說：高房價拖累消費；也有人說：房價下跌才拖累消費，只有房價漲，財富漲、貸款漲、貨幣多、賺錢容易、消費起來，形成正向循環。

這個邏輯沒問題，但有債務上限。

從當前政策看，是拖而不舉：管理層不想重新拉高居民杠桿，更想先清債。

但要小心：強刺激可以短期拉房價，再反向帶動經濟、收入、消費。

人性不變，只要有“故事+甜頭”，大家就會加杠桿。

不管是政策刺激還是經濟回暖，跟蹤數據的方法一樣：量價齊漲+居民貸款上行。

四、決策邏輯：組合判斷+風險控制

不要追求100%確定性，也不要迷信單一預測。

無論你多看好，都要控制風險、留足現金流。

? 剛需：

? 先看城市能級：一線/強二線核心區先穩，三四線/遠郊繼續磨底。

? 滿足“量價齊漲+居民貸款上行”再出手，不追短期脈沖。

? 月供不超過家庭月收入30%，留足6-12個月應急金。

? 投資：

? 只看核心城市核心區，人口流入、產業強、租金回報率>1.5%。

? 用“右側信號”入場：連續3個月量價齊漲+居民貸款上行。

? 倉位不超過總資產30%，不ALL IN。

總結

當前京滬成交量火熱，是結構性修復，不是全面普漲。

判斷是不是真回暖，就看三點：

1 不是單純債務置換、以價換量；

2 走出通縮，居民收入預期改善；

3 量價齊漲+居民中長期貸款連續上行。

房價不是百米沖刺，是馬拉松。

普通人不賭預測，只跟蹤數據、控制風險、右側決策，才是最穩的路。