美國房貸利率創近4年來新低！房地產市場有望復蘇

本周，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率進一步下滑至6.01%，創下自2022年9月以來最低水平。

這一數據來自房地美（Freddie Mac）于2月19日發布的最新Primary Mortgage Market Survey（PMMS）報告，與前一周的6.09%相比，本周利率下降了0.08個百分點，而一年前同期這一利率為6.85%。與此同時，15年期固定利率抵押貸款平均降至5.35%，同樣刷新了2024年10月以來的最低紀錄，下跌0.09個百分點。

房地美首席經濟學家薩姆·哈特爾（Sam Khater）在報告中表示：“抵押貸款利率再次下降，不僅提升了潛在購房者的負擔能力，也顯著改善了現有房主的財務狀況。”

他特別指出，過去一年中，再融資申請量激增超過一倍，許多近期購房者或房主通過再融資每年可節省數千美元的貸款利息支出。這在當前經濟環境下，為家庭提供了額外的流動性支持，尤其對那些在較高利率時期購房的業主而言，相當于一次“意外減負”。

此次利率下行主要受到10年期美國國債收益率回落的影響。作為抵押貸款利率的重要基準，國債收益率的走低直接傳導至住房貸款市場。2025年上半年，長期抵押貸款利率一度在7%左右高位徘徊，但隨著市場對美聯儲降息預期的逐步升溫，從去年7月開始，利率進入下行通道。今年以來，這一趨勢在通脹數據趨緩和就業市場表現相對穩健的背景下進一步加速。

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房貸利率高

嚴重打擊購房欲望

盡管利率改善為購房者帶來利好，但美國住房市場整體復蘇仍面臨多重挑戰。根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）最新發布的1月份二手房銷售數據，全美二手房銷售量環比下降8.4%，創下近四年來的最大單月降幅，年比下降4.4%，季節性調整后年化銷售量僅為391萬套。這一降幅遠超市場預期，也反映出盡管利率有所回落，購房需求并未出現明顯反彈。

然而，雖然成交量下降，但是房價卻仍在微微上漲。1月份全美二手房中位銷售價格升至39萬6800美元，環比小幅上漲，同比上漲0.9%，這已是房價連續第31個月同比正增長，并創下1月份歷史新高。

Realtor.com高級經濟學家杰克·克里梅爾（Jack Krimmel）對此發出警示：“即使抵押貸款利率進一步下降，如果‘鎖定效應’（即大量房主因低利率不愿出售現有住房）得不到緩解，供應量無法大幅增加，那么較低的利率很可能只會重新點燃市場競爭，最終推高房價，而不是真正提升購房者的負擔能力。”

加州

租房成本低于買房

在加州等高成本地區，這一矛盾尤為明顯。報告顯示，在加州最大幾個都市區，租房成本仍顯著低于購房成本，這進一步抑制了首次購房者和中低收入家庭的入市意愿。許多專家認為，房價在供應短缺推動下的持續上漲，已部分抵消了利率下降帶來的積極影響。

展望未來，隨著美聯儲主席的提名人選逐漸清晰，今年美國可能會進一步降息，來刺激經濟。市場機構預測，2026年30年固定抵押貸款利率將會跌破6%，回歸到疫情前的水平。但要是想回到疫情期間2.5%的水平，那幾乎是不可能了。