全球變暖·資源稀缺·老齡化三重共振

——避暑康養房價長期上漲的邏輯與實證
摘要：本文基于氣候科學、人口經濟學與房地產金融理論，結合2026年最新政策動向，論證在全球變暖加速、優質資源供給鎖死、老齡化需求爆發三重因素共振下，疊加國家“旅居服務”納入服務消費新增長點等政策紅利，核心避暑康養區域房產價格具備長期上行的內在驅動力，價值重估已成定局。
關鍵詞：全球變暖；避暑康養；房地產價格；人口老齡化；政策紅利
一、氣候硬邏輯：全球變暖加速與“清涼”資產化
2026年1月，中國氣象局、民政部、文化和旅游部等七部門聯合出臺《關于加強協同聯動推進康養氣象服務高質量發展的指導意見》，首次將氣候康養資源納入制度化評估體系，提出“開展氣候康養資源普查評價，繪制全國氣候康養資源‘一張圖’，加強重點區域氣候康養資源潛力評估”[1]。國研新經濟研究院創始院長朱克力指出，氣象經濟的核心在于將氣象資源轉化為具有經濟價值的商業生態體系，康養氣象服務通過釋放“氣象+康養”多元價值，有助于匹配個性化、品質化康養需求[2]。
貴州省住房和城鄉建設廳廳長王春指出，貴州夏季平均氣溫23℃，森林覆蓋率達63.3%，擁有“避暑天堂”貴陽、“中國涼都”六盤水等知名生態IP，這種氣候資源正在轉化為實實在在的經濟價值[3]。
二、供給端革命：從“新增開發”到“存量盤活”的政策轉向
1月29日，國務院辦公廳印發《加快培育服務消費新增長點工作方案》，首次將“旅居服務”納入國家服務消費新增長點，明確提出“鼓勵地方結合消化存量房地產等政策落實，支持旅居項目用地和服務設施建設”“依法盤活用好農村閑置土地和房屋”[4]。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，這對存量盤活而言，“為大量位于景區、鄉村的閑置房產提供了‘去化’新方案，使其從負資產轉變為能產生持續現金流的經營性資產”[5]。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“旅居是近年來興起的新消費，也是服務消費的典型，更是盤活存量房地產的重要途徑”[6]。
貴州、云南已率先探索。貴州省《加快推進貴州旅居產業發展總體方案》明確“支持存量商品房改造為旅居用房”[7]。黔西南州《發展旅居康養地產攻堅行動工作方案》提出“全力盤活存量土地資產”，建立存量土地臺賬，優先用于旅居康養地產項目建設[8]。
三、需求端爆發：老齡化深化與政策紅利雙重驅動
復旦大學老齡研究院副院長吳玉韶指出，3.1億“已老”人口加4.3億“備老”人口，合計7.4億人，銀發經濟是“最確定、最穩定的大產業”，2035年銀發經濟規模預計將達到19.1萬億元[9]。中國房地產業協會康養分會秘書長姚春蘇分析，銀發人群傾向于“中間圈層、中間戶型、中等面積和中等的住房價格”，偏好60-90平方米帶電梯的二居室[10]。
貴州市場數據佐證：2024年省外人群在貴州購房3.06萬套，占全省銷售總量16.2%，以離退休中老年人群為主，旅居時間2—3個月[11]。貴陽市外購房者占比從2023年16%升至2025年1—7月20.5%[12]。遵義桐梓縣憑借毗鄰川渝、氣候涼爽等優勢，每年吸引避暑游客25萬人，僅九壩鎮就有超10萬名川渝游客旅居[13]。
云南實踐同樣亮眼：2025年前11個月旅居人數498.33萬，平均居住85天，同比增長54.9%，直接盤活農村閑置房屋2.74萬余間，帶動6.35萬人就地就近就業[14]。
各省對未來需求已轉化為明確政策目標。黔西南州提出力爭州外人員購房占比提升到26%，到2030年實施3萬套以上旅居康養住房產品供給，形成有效承接6萬旅居康養購房人口的住房與服務保障能力[8]。
四、未來發展空間：金融支持與產業融合縱深推進
國務院《方案》提出引導金融機構加大信貸投放，“支持符合條件的消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）”[4]。黔西南州明確將符合條件的項目納入“白名單”，落實異地住房公積金貸款互認互貸[8]。
產業融合向縱深發展。七部門《指導意見》提出開發氣象保險產品，將高溫、低溫、致敏花粉、氣候舒適度等指標融入健康保險[1]。黔西南州推動“旅居+康養”深度融合，配建健康服務中心，提供中醫理療服務；同時促進“旅居+文旅體+”聯動發展，打造沉浸式文化旅居體驗[8]。
運營模式從“開發銷售”向“開發+服務+運營”轉型。貴州省方案明確“推動傳統地產由開發建設銷售模式向‘開發＋服務＋運營’轉型發展”[7]。黔西南州引導項目建立“生活管家、健康管家、快樂管家、運營管家”四位一體服務體系，探索“分時度假”“長租公寓”等靈活模式[8]。
五、結論與展望
綜合上述分析：第一，氣候驅動的需求剛性確立，七部門聯合推進使“清涼”成為國家戰略資源。第二，供給邏輯轉向存量盤活，閑置房產從“負資產”轉變為經營性資產。第三，老齡化需求持續爆發，7.4億銀發人群為增長提供長期保障。第四，政策與資本形成合力，系統性紅利持續釋放。第五，運營模式創新使房產價值支撐更加多元。
核心避暑康養區域房產價格將在中長期持續上行，價值重估已成定局[15]。未來市場將呈現明顯分化：能夠融入存量盤活政策、獲得金融支持、具備專業運營能力的項目，將獲得持續價值增長，這正是對“核心翻盤”的精準注解。
參考文獻
[1] 中國氣象局、民政部、文化和旅游部、國家衛生健康委員會、國家醫療保障局、國家中醫藥管理局、國家疾病預防控制局. (2026). 關于加強協同聯動推進康養氣象服務高質量發展的指導意見.
[2] 朱克力. (2026). 氣象經濟釋放康養新價值. 經濟參考報.
[3] 王春. (2025). 貴州旅居地產大有可為. 當代貴州.
[4] 國務院辦公廳. (2026). 加快培育服務消費新增長點工作方案（國辦發〔2026〕2號）.
[5] 嚴躍進. (2026). 旅居產業納入服務消費新增長點：存量盤活的新機遇. 上海易居房地產研究院.
[6] 李宇嘉. (2026). 旅居：服務消費新風口與存量盤活新路徑. 廣東省住房政策研究中心.
[7] 貴州省人民政府辦公廳. (2026). 加快推進貴州旅居產業發展總體方案（黔府辦發〔2026〕3號）.
[8] 中共黔西南州委辦公室、黔西南州人民政府辦公室. (2026). 黔西南州發展旅居康養地產攻堅行動工作方案.
[9] 吳玉韶. (2025). 銀發經濟：最確定、最穩定的大產業. 復旦老齡研究院.
[10] 姚春蘇. (2025). 銀發人居需求特征與產品趨勢. 中國房地產業協會康養分會.
[11] 貴州省住房和城鄉建設廳. (2025). 2024年貴州省房地產市場運行情況分析報告.
[12] 貴陽市住房和城鄉建設局. (2025). 2025年1-7月貴陽市房地產市場運行簡報.
[13] 遵義市桐梓縣人民政府. (2025). 桐梓縣避暑旅居產業發展情況匯報.
[14] 云南省文化和旅游廳. (2025). 2025年1-11月云南旅居產業發展報告.
[15] 黃奇帆. (2025). 最新房地產研判（公開演講）.