全國重點城市二手房業主惜售，掛牌量價博弈進入新階段

來源：搜狐財經

最近和幾個做房產中介的朋友聊天，大家都不約而同地提到：現在跟業主砍價越來越難。

“去年的時候，跟業主說‘您看著給，差不多就賣”，現在報價咬得死緊，一談就3、5萬都磨出一通”，在北京工作十年的一位經紀人說。

而這可不是個例。

通過近期的市場數據，一個明顯的態勢已經顯現：全國重點城市的二手房業主們，也逐漸按下了“暫停鍵”不愿意“割肉”了。

01、 掛牌量少了，價格“砍”不動了

最直觀的變化就是掛牌量。

如果你最近在買房的話，就會覺得平臺上新增的房源有所減少，這不是錯覺，北京的二手房掛牌量已經連續4個月在下降，上海已經連續9個月在減少。

廣州、深圳掛牌總量也在今年初開始下行，這股風吹向了二線城市，杭州、蘇州、合肥、天津這些熱點城市。

新增掛牌量也開始出現了回落，可以說可供選擇的“急售”房源正在快速減少。

比掛牌量的變化更微妙的是價格博弈。

前兩年買家去看房，心里都扛著把“大刀”，動不動就按掛牌價砍幾萬，現在，這種“大刀闊斧”的砍價空間在快速縮小，業主的心態在變變——“都已經跌到這個份兒上了再降？不如不賣了。”

一些曾經由于大幅度調整而倍受關注的“網紅”小區，價格找到了“地板”，比如廣州科學城的萬科東薈城，南京的萬科金域藍灣，經過一年多的回調，現在的價格已經逐漸穩定在一個區間之內。

反復拉鋸卻很難再下一個臺階，百城二手住宅價格指數的環比跌幅正在持續收窄。

一線、二線、三線城市房價下跌的趨勢在減弱，房地產市場最恐慌、最不計成本拋售的階段真的過去了。

02、 二手房業主心態的轉變

為什么業主們突然“惜售”了？算兩筆賬，你就明白了。

第一本賬：“資產賬”算不下去了。

假如你2018年買了一套500萬的房子，貸了350萬，這幾年房價陰跌的原因，現在這套房子只值380萬。

賣掉，還完貸，其實還是沒剩幾個錢，還得倒貼。你還賣房有什么意思？

當價格在接近甚至跌破“未還貸款”這條線時，賣房從“變現”變成了“割肉”，傷筋動骨，很多業主只有選擇“躺平”“躺平”，自己住或者租出去等轉機。

第二本賬：“持有賬”突然劃算了。

這兩年房貸利率一降再降，從當年的6字頭降到現在的3字頭，月供減少了好多。

更重要的是，一些核心城市隨著房價下降，租金穩中有升，不少小區的“租金回報率”悄然攀升到3.5%甚至4%以上，已經達到或超過房貸利率。

意味著，持有這套房子，每個月的租金幾乎可以抵消月供，這是一個“負現金流資產”，變成可以自我平衡甚至是微薄正收益的資產。

除非非得用錢的時候，否則賣掉的動力不如之前了。

除了賬本，還有情緒變化。

經過幾年調整，賣房的人太多了，那部分最最急、最要錢的那部分賣了，剩下的該賣的，要么成本低、要么杠桿不高，扛壓能力更強。

同時，伴隨股市等其它投資市場上漲，社會的財富焦慮感緩解，人們對未來的悲觀預期得到糾正。

“一定要立刻馬上賣”的緊迫感沒有了，淡定和從容成了主流心態。

03、 樓市新階段：從“買家市場”到“博弈市場”

業主的集體“惜售”，表明市場又進入了一個新的階段。

一是單邊壓價的“恐慌行情”結束了。

以前是買家的天下，可以慢慢挑，狠狠砍，現在是優質房源少，業主的心也硬，買賣雙方進入了更膠著、更理性的博弈階段，重新需要技巧和耐心。

二是市場有“筑底”的跡象。

急跌，常常伴隨著恐慌性拋售，待拋售潮退去，價格才能得到支撐。

不能說絕對底部已經出現，但至少資產價格正在處于尋找平衡、建造平臺的過程中，至于是否底在哪里還需要今年“金三銀四”這個傳統旺季的成交量來驗證。

04、 拐點期的警示：小心“置換陷阱”

但必須明確的是，這不是普漲的開端，也不是普跌的結束。

整體上的市場將分化極為明顯，一個城市核心、品質、好物業的小區會率先企穩；而遠郊、老舊、有硬傷的樓盤，價格調整的長途可能還沒到家。

這里要提醒有“賣舊買新”改善需求的朋友，注意“買賣雙殺”，你的老房子也是看到自己的房子漲上去了，就下定決心“割肉”賣掉，換一套心心念念的新房或者是更好的二手房。

但是，整體的市場調整節奏卻不一致，你賣掉的是已經跌透了，準備筑底的資產，你買入的是價格還在高位，還未到達調整點。

這一賣一買，可能兩頭都吃虧。拐點期進行置換，需要一番精算和預判。

2026年初的這股“惜售”風潮，是一個值得高度關注的信號。

樓市正在從一場場風風火火的狂風暴雨走向一段段靜水流淌的深水，而且在這里行船，更需要耐心、智慧以及一點點的運氣。

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