自2021年樓市見頂以來，全國新房銷售面積已經跌去了將近一半

你發現了嗎？從去年到現在，身邊討論買房的人越來越少了，但討論房價什么時候見底的人越來越多了。各種專家輪番上陣，有人說今年就是底，有人說還得再跌兩年，搞得很多人一頭霧水。

但有一個冰冷的事實，很多人可能不太愿意面對：自2021年樓市見頂以來，全國新房銷售面積已經跌去了將近一半，百城去庫存周期一度攀升到接近27個月的歷史高位。說白了，就是現在蓋好的房子，按目前的賣法，得賣兩年多才能消化掉。

更扎心的是，2025年全年百城二手房價格累計又跌了超過8個百分點。這一輪樓市調整的深度和時間，已經遠遠超出了大多數人的預期。

那么問題來了：房價到底什么時候才能真正止跌？是政策一出就能立刻見底，還是需要滿足某些硬條件？

今天我們就用美國、日本、韓國三個國家的真實歷史經驗，拆解決定房價真正見底的4大硬指標。干貨不少，建議先收藏再看。

很多人對房價有一個根深蒂固的誤解，就是覺得只要政策夠猛、降息夠狠，房價就一定能穩住。這個想法聽起來沒毛病，但如果你翻開全球房地產的歷史，就會發現根本不是這么回事。

房價的底，從來不是政策喊出來的，更不是專家預測出來的，而是市場用真金白銀交易出來的。說得再直白一點：買的人多了，賣的人少了，價格自然就穩了，這是最樸素的經濟學常識。

那么什么時候買的人會多起來呢？機構總結了4個缺一不可的硬指標，我給大家一個一個拆。

第一個硬指標：成交量先穩。

這是全球房地產市場一個近乎鐵律的規律：量先價后。就是房價要見底之前，成交量一定會先企穩甚至回升。

你可以把它想象成菜市場：一開始大家都不買菜，攤主只能一直降價；降到某個程度，開始有人覺得劃算了，陸陸續續來買了，雖然價格還在低位，但成交量起來了。等到買菜的人越來越多，攤主發現菜不夠賣了，價格才會慢慢回升。

2008年美國次貸危機之后，房價從高點暴跌，但如果你仔細看數據，美國的二手房成交量在2010年前后就已經開始企穩了，而房價的真正拐點要到2012年才出現，中間足足有兩年的量穩價跌階段。

說明即使成交量穩住了，房價也不會馬上跟著漲，中間還有一個磨底的過程。

回到咱們國內目前的情況：一、二手房的總交易量跌幅在緩慢收窄。機構的判斷是，我們現在還處在交易量跌幅緩和的第一步，連量穩都還沒完全做到，離價穩還有相當的距離。

第二個硬指標：核心城市庫存下降。

全球房地產有一個非常明顯的規律：復蘇一定是從核心城市率先啟動的。

這就像洪水來了，水一定往低處流；而樓市復蘇的時候，資金和人口一定往高處，也就是往最有價值的城市聚集。

日本就是一個最典型的例子。1991年泡沫破滅之后，日本全國房價陷入了漫長的下跌周期。但如果你把東京都市圈和地方城市分開看，情況完全不一樣。

東京等三大都市圈的房價雖然跌得也很慘，但每次市場稍有喘息，都市圈總是率先止血。而那些地方城市，從1992年開始跌，一直跌到現在，基本沒有回血的余地。

這就告訴我們一個道理：不要看全國平均數據來判斷樓市有沒有見底，要盯住核心城市的庫存和成交。

目前國內的情況是，上海、北京這些一線城市的二手房成交確實在回暖，今年1月份，上海二手房成交量創了近5年同期新高。但與此同時，大量三四線城市的去庫存周期依然很長，市場分化非常嚴重。

只有當核心城市的庫存真正降下來，成交持續活躍，復蘇的信號才算真正確認。

第三個硬指標：利率處于合理區間。

很多人一聽降息就覺得是大利好，但降息真正有用有一個前提條件：房貸利率不能高于居民收入的增長速度。

說白了，就是你每個月還貸的錢增長得比你工資快，那再怎么降息你也不敢買房。

目前國內的房貸利率已經降到了一個比較低的水平，商貸首套利率在部分城市已經進入3個點以下，公積金貸款首套更是降到了2.6%。

但問題在于，由于物價水平偏低，實際房貸利率其實沒有名義上看起來那么低。而且更關鍵的是，很多人的工資并沒有在漲，甚至還在縮減，這就導致了一個尷尬的局面：利率確實在降，但老百姓的體感并沒有明顯變輕松。

美國次貸危機之后，美聯儲把利率一路降到接近0，同時搞了3輪大寬松，折騰了好幾年，配合就業市場的恢復，房價才真正企穩。

日本就更慘了，利率降到零甚至負利率，但因為經濟長期低迷，居民收入沒有增長預期，房價照樣跌了近20年。

所以降息只是必要條件，不是充分條件。利率得低，同時收入預期得有改善，這兩個條件缺了哪個都不行。

第四個硬指標，也是我認為最核心的一個：居民收入預期與信心改善。

說白了就是一句話：年輕人有工作，工資在漲，他們才敢買房。

這一點韓國的歷史給了我們一個非常有啟發性的案例。1997年亞洲金融危機爆發的時候，韓國遭受了毀滅性的打擊，房價一度下跌了將近一半，前30家財閥有6家直接破產，國家差點宣告破產。

按常理來說，這種程度的危機，樓市恢復個十年八年都不奇怪，但韓國的房價在2002年左右就開始強勁反彈了，這在全球房地產歷史上是非常罕見的。

憑什么？就憑韓國在危機之后下了死力氣搞產業升級。韓國政府接受了國際貨幣基金組織的苛刻條件，對金融系統進行了刮骨療傷式的改革，同時大力發展以三星為代表的信息技術產業，半導體、液晶面板、手機這些產業迅速崛起，給韓國經濟注入了全新的增長動力。

年輕人有了高薪的工作機會，對未來有了信心，買房的意愿和能力自然就回來了。

反觀日本，泡沫破滅之后，經濟長期萎靡，年輕人畢業就面臨就業冰河期，工資不漲，物價不漲，大家都不敢花錢，不敢借錢，房價自然也就一跌再跌。

一個國家的大學生畢業之后能掙多少錢、愿不愿意貸款買房，這才是決定房價能不能真正反轉的底層密碼。

回到咱們國內，現在是什么情況呢？機構的判斷是，我們正處在止跌回穩三步走的第一步：

第一步是交易量跌幅緩和，

第二步是房價企穩，

第三步是房地產投資恢復。

目前連第一步都還沒走完，市場仍然在磨底階段。

很多人看到某個月某個城市的數據好了一點，就喊見底了，但一兩個月的數據反彈和真正的趨勢性反轉完全是兩回事。

市場真正確認底部，通常需要連續多個月的成交量回升、核心城市庫存持續下降、房價環比止跌，這些信號同時出現，而且持續半年以上，才有底氣說底部確認了。

所以，如果你問我房價什么時候見底，我的回答是：別去猜時間點，去看指標。

成交量有沒有穩住？

核心城市的庫存有沒有在降？

利率夠不夠低？

年輕人的收入預期有沒有在改善？

這4個指標缺了任何一個，所謂的止跌回穩都只是一句口號。

而這4個指標背后，真正指向的是一個更深層的問題：中國經濟能不能完成產業升級，能不能讓年輕人看到收入增長的希望？

韓國的故事告訴我們，只要一個國家能在危機之后找到新的產業增長點，房地產市場完全可以快速修復。但日本的教訓也提醒我們，如果產業轉型遲遲不見起色，即便把利率降到零，樓市也可能在低位趴很久。

歸根結底，房價的底不是央行定的，不是住建部定的，而是千千萬萬年輕人用他們的工作能力、創造能力和收入水平共同決定的。

一個國家的年輕人有沒有出路，這個國家的房價就有沒有底。