從香港、迪拜到上海，透視全球高端房產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前溫度

成交1.73萬(wàn)億！迪拜房產(chǎn)火熱，中國(guó)買(mǎi)家身影活躍

中國(guó)購(gòu)買(mǎi)力流向何方？三個(gè)國(guó)際房產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況

香港回暖，迪拜火熱，上海企穩(wěn)：全球樓市的三張面孔

都在談消費(fèi)，另一股力量卻在全球配置房產(chǎn)資產(chǎn)

全球房地產(chǎn)的舞臺(tái)上，中國(guó)購(gòu)買(mǎi)力正成為無(wú)法忽視的關(guān)鍵角色。各種報(bào)告與數(shù)據(jù)都在講述同一個(gè)趨勢(shì)。這股力量并非集中于單一市場(chǎng)，而是在全球多個(gè)價(jià)值高地同步顯現(xiàn)。理解這種動(dòng)向，或許能為我們觀察經(jīng)濟(jì)脈搏提供一扇獨(dú)特的窗口。

先看香港市場(chǎng)的最新表現(xiàn)。根據(jù)萊坊國(guó)際發(fā)布的《全球超級(jí)豪宅報(bào)告》，2025年第四季度，香港價(jià)格在千萬(wàn)美元以上的住宅成交了81宗。這個(gè)數(shù)字讓香港在全球同類(lèi)市場(chǎng)中排名第二，達(dá)到了自2021年以來(lái)的最高水平。整個(gè)2025年，香港的一手住宅銷(xiāo)售量預(yù)計(jì)接近兩萬(wàn)套。這是過(guò)去十七年里的一個(gè)銷(xiāo)量高點(diǎn)。市場(chǎng)回暖的跡象比較明顯。除了高端住宅，整體樓價(jià)在2025年也累積了一定漲幅。有分析認(rèn)為，利率環(huán)境變化和特定政策調(diào)整，增強(qiáng)了本地及外地買(mǎi)家的入市意欲。內(nèi)地資金在其中發(fā)揮了重要作用，支撐了相當(dāng)比例的交易量。

新房成交金額也是2022以來(lái)新高；

中東的迪拜呈現(xiàn)出另一種熱度。同樣是萊坊的報(bào)告顯示，2025年第四季度，迪拜的超級(jí)豪宅成交了143宗，位居全球第一。如果把視野放大到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，迪拜2025年的房地產(chǎn)交易總金額達(dá)到了9170億迪拉姆。大約相當(dāng)于1.73萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)幅度顯著。一些熱門(mén)區(qū)域的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快。迪拜市場(chǎng)吸引國(guó)際買(mǎi)家，包括中國(guó)買(mǎi)家的原因有多方面。其長(zhǎng)期簽證政策、免稅環(huán)境以及相對(duì)較高的租金回報(bào)率，構(gòu)成了吸引力。部分項(xiàng)目的中國(guó)買(mǎi)家比例確實(shí)不容小覷，反映出該市場(chǎng)在中國(guó)高凈值人群中的關(guān)注度。

過(guò)去五年，迪拜超級(jí)豪宅成交漲幅位居全球第一。

內(nèi)地市場(chǎng)的情況則有所不同，以上海為例進(jìn)行觀察。上海的豪宅市場(chǎng)保持了較高的活躍度。有市場(chǎng)研究指出，過(guò)去五年上海高端住宅的價(jià)格累計(jì)增長(zhǎng)較為可觀。2025年，上海在總價(jià)數(shù)千萬(wàn)元人民幣的豪宅成交套數(shù)上，于全國(guó)重點(diǎn)城市中占比頗高。尤其是總價(jià)超過(guò)一億元的頂級(jí)豪宅交易，上海占據(jù)了主要份額。這些交易的買(mǎi)家不少來(lái)自非上海戶(hù)籍。上海的二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些變化。2025年全年，上海二手住宅網(wǎng)簽量超過(guò)25萬(wàn)套。這個(gè)數(shù)字比前兩年的低谷期有較大回升，是近四年來(lái)的最高值。市場(chǎng)掛牌房源數(shù)量在逐步減少，價(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。1億以上頂豪交易，占比超71%。

這三個(gè)市場(chǎng)的情況差異很大，但都指向了資金對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追逐。香港市場(chǎng)的回升與全球金融環(huán)境及本地政策關(guān)聯(lián)緊密。迪拜的火爆則得益于其打造國(guó)際商業(yè)與休閑中心的定位。上海市場(chǎng)的韌性，則建立在城市能級(jí)和龐大內(nèi)需基礎(chǔ)之上。它們仿佛是三種不同的資產(chǎn)定價(jià)模型在同時(shí)運(yùn)行。這背后是投資者在全球范圍內(nèi)進(jìn)行資產(chǎn)配置的多樣化嘗試。不同市場(chǎng)匹配不同風(fēng)險(xiǎn)偏好和收益目標(biāo)。

這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有復(fù)雜的背景。從宏觀角度看，全球流動(dòng)性環(huán)境發(fā)生了變化。主要經(jīng)濟(jì)體的貨幣政策走向影響著資本流向。部分地區(qū)和城市為了吸引投資與人才，推出了有利的置業(yè)和居住政策。從投資者角度看，分散投資風(fēng)險(xiǎn)、尋求貨幣保值增值是理性需求。中國(guó)居民財(cái)富積累到一定階段，自然會(huì)產(chǎn)生全球化配置的需求。這本身是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和視野開(kāi)放的正常結(jié)果。

當(dāng)然，市場(chǎng)永遠(yuǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)。任何地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格都不會(huì)只漲不跌。匯率波動(dòng)、當(dāng)?shù)胤烧咦兓?、持有成本等都是?guó)際投資必須考慮的因素。香港市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)仍需觀察宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度。迪拜市場(chǎng)漲幅較大，需留意其周期波動(dòng)特性。上海乃至內(nèi)地市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康，根本上依賴(lài)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力與居民收入的增長(zhǎng)。盲目跟風(fēng)并不可取，獨(dú)立判斷和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)至關(guān)重要。

這給我們帶來(lái)一些啟示。財(cái)富管理觀念正在從單一市場(chǎng)轉(zhuǎn)向全球視野。信息透明度至關(guān)重要，投資者需要獲取準(zhǔn)確的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和政策信息。不同市場(chǎng)的房地產(chǎn)，其屬性可能完全不同，有的是投資品，有的更側(cè)重居住功能。理解底層邏輯比追逐短期熱點(diǎn)更重要。對(duì)于普通觀察者而言，這些動(dòng)態(tài)是感知經(jīng)濟(jì)水溫的浮標(biāo)。

未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)如何演變？這可能取決于更多變量。全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的節(jié)奏會(huì)影響所有資產(chǎn)類(lèi)別的表現(xiàn)?？萍歼M(jìn)步，比如遠(yuǎn)程辦公的普及，是否會(huì)改變?nèi)藗儗?duì)城市和住宅的選擇偏好？可持續(xù)發(fā)展理念又如何影響建筑標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域價(jià)值？這些都是開(kāi)放的問(wèn)題。市場(chǎng)的答案總是在變化中逐漸清晰。

中國(guó)買(mǎi)家在全球市場(chǎng)的活動(dòng)，只是一個(gè)更大的經(jīng)濟(jì)圖景中的一部分。它反映了互聯(lián)互通時(shí)代資本的自然流動(dòng)。也體現(xiàn)了人們對(duì)美好生活和財(cái)富安全的普遍追求。每個(gè)市場(chǎng)都在用它自己的方式講述發(fā)展故事。作為觀察者，我們能做的就是保持關(guān)注，理性分析。在喧囂的數(shù)據(jù)和報(bào)道中，尋找那些真正堅(jiān)實(shí)的價(jià)值基礎(chǔ)。這或許才是應(yīng)對(duì)一切市場(chǎng)變化的根本方法。