房屋租期未屆滿即搬離并通知出租人，房租費用咋算？

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案情簡介

2018年11月7日，山東某文化科技發展有限公司(以下簡稱某文化公司)與叢某簽訂商業租賃合同并約定了租期、租金金額、支付日期等事項。后叢某在逾期超30日未支付租金的情況下，于2022年5月31日自行搬離案涉房屋，并委托蔣某將鑰匙于當日交付給某文化公司工作人員劉某。某文化公司于2022年10月，以叢某違約為由訴至法院，要求解除租賃合同，并要求叢某支付至合同解除之日的租金。

法院審理

法院審理認為，雙方簽訂租賃合同合法有效，均應依約履行。現叢某主張其向某文化公司發函并實際搬離的時間為合同解除時間，但叢某作為違約方，不享有單方解除合同的權利；在其實際搬離案涉房屋、雙方租賃合同陷入合同僵局后，其也未按法律規定以訴訟方式要求解除合同；故對其主張，法院不予采納。某文化公司作為守約方，享有合同解除權，該解除權自通知到達叢某之日生效，故雙方合同應于2022年11月8日解除。

對于叢某實際搬離之前的租金，叢某理應支付。對于其實際搬離次日至法院認定合同解除之日，即合同僵局期間產生的租金，一方面系叢某違約且未及時提起訴訟要求解除合同導致，叢某對此負有責任。但另一方面，某文化公司系受委托管理運營案涉房屋，有條件也有義務查實房屋具體使用情況，能夠且應當對自身權益進行妥善維護減少損失。但其在收到鑰匙后并未及時查看房屋情況，也未積極主張解除權以防止損失范圍擴大，故某文化公司亦應對合同僵局中損失擴大部分承擔責任。綜合考慮雙方過錯、房屋位置等具體情況，法院酌定該期間產生的租金由雙方各承擔一半較為合理，故叢某尚欠83357.61元租金應當支付。

法官說法

房屋租賃合同多為長期性、繼續性合同，雙方特別是承租人在簽訂合同時往往對風險的預料和應對存在不足，履行期間極易出現雙方難以預料的變化，導致合同難以繼續履行。而承租人作為違約方此時并不享有法定或約定的合同解除權，享有解除權的出租人又不存在解除的利益及意愿，由此產生合同僵局。

因此，促使出租人積極主張解除權才是合同僵局破解的方法。即適用減損規則：在承租人遲延或拒絕履行繳納租金義務時，出租人享有要求承租人支付房租權利的同時負有減少損失擴大的責任，否則對于不正當擴大的損失部分無權主張。如此可敦促出租人須盡快訴訟以控制損失范圍的擴大，從而根本上破解合同僵局。

對于減損規則的具體適用，可通過考量出租方是否存在能夠及時收回房屋而未采取措施、對房屋具有管理義務而怠于履行，或其他有合理安排以替代交易的可能而未施行之情況，結合租賃房屋位置、另行出租難易程度、房屋收回難易程度、房屋破壞程度等對雙方負擔責任比例予以調整。

來源： 山東高法

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