向上而生 | 龍湖守冬

編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽(tīng)他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年初，上市房企陸續(xù)發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告，整體承壓態(tài)勢(shì)延續(xù)。而在近幾年的市場(chǎng)下行中，龍湖集團(tuán)面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，推進(jìn)了一系列適應(yīng)行業(yè)變化的調(diào)整。

2025年，龍湖顯著放緩了拿地節(jié)奏，投拓支出大幅壓縮，轉(zhuǎn)而將資源聚焦于產(chǎn)品力的提升。

與此同時(shí)，以運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)構(gòu)成的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，有效對(duì)沖了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入下滑帶來(lái)的影響，也成為支撐整體業(yè)績(jī)穩(wěn)定的關(guān)鍵力量。

得益于此，盡管全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入有所回落，龍湖在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)管理方面仍保持穩(wěn)健。

當(dāng)“第二曲線”逐漸反超，龍湖的增長(zhǎng)邏輯已順利重塑。

重塑基本盤(pán)

在市場(chǎng)需求疲軟與行業(yè)發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變的雙重作用下，不少企業(yè)主動(dòng)收縮城市布局，聚焦核心區(qū)域精耕細(xì)作，“唯規(guī)模論”早已退出主流視野。

這一轉(zhuǎn)變的背后，既是行業(yè)現(xiàn)實(shí)，也是企業(yè)在新環(huán)境下的主動(dòng)求變與戰(zhàn)略重構(gòu)。

實(shí)際上，即便是被視為穩(wěn)健發(fā)展標(biāo)桿的龍湖，在剛剛結(jié)束的2025年，銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)回落，投拓節(jié)奏進(jìn)一步放緩，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊整體呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。

拉長(zhǎng)時(shí)間維度來(lái)看，龍湖集團(tuán)銷(xiāo)售規(guī)模在2021年達(dá)到高峰后，自2022年起便進(jìn)入下行通道。2024年，合同銷(xiāo)售面積已回調(diào)至千萬(wàn)平方米以下，全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積712.4萬(wàn)平方米。

圖丨2020年-2025年合同銷(xiāo)售表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

這一下行趨勢(shì)在2025年延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額631.6億元，銷(xiāo)售額也回調(diào)至千億元以下，全年合同銷(xiāo)售面積518.6萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同銷(xiāo)售均價(jià)約1.22萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，銷(xiāo)售單價(jià)的下行壓力主要來(lái)自于2025年下半年。據(jù)單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2025年7月達(dá)到階段性銷(xiāo)售單價(jià)高峰后，后續(xù)均價(jià)明顯承壓，12月單月一度至萬(wàn)元以下。

圖丨2025年單月合同銷(xiāo)售表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

受市場(chǎng)預(yù)期影響，龍湖集團(tuán)的投拓動(dòng)作和相關(guān)支出也明顯減少，2024年在全國(guó)拿了9宗項(xiàng)目，主要位于北京、上海、杭州、蘇州、西安、成都等高能級(jí)城市，權(quán)益對(duì)價(jià)合計(jì)68.8億元。

2025年延續(xù)以往的投資策略，繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市核心板塊，堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)。新增項(xiàng)目數(shù)量均較此前顯著收縮，全年獲取7宗地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)32.06億元。

圖丨2025年新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

圖丨2025年合同銷(xiāo)售金額分區(qū)域統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

僅觀察2022年至2025年這四年，龍湖土地投拓支出已大幅縮減，最近一年的金額僅為四年前一成左右。

相關(guān)開(kāi)支高度克制的同時(shí)，戰(zhàn)略布局也更聚焦，集中在收入貢獻(xiàn)占比更高的地區(qū)。

圖丨2022年-2025年新增土地儲(chǔ)備情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

將“重心”自土地投拓上收回后，龍湖開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向修煉內(nèi)功，聚焦于產(chǎn)品力的提升。

繼2023年發(fā)布三大產(chǎn)品系云河頌、御湖境、青云闕，龍湖集團(tuán)繼續(xù)聚焦市場(chǎng)上差異化改善性居住需求，結(jié)合好房子的政策導(dǎo)向，在2024年推出“觀萃”。

觀萃產(chǎn)品線首作落地北京，此后又在上海、成都等核心城市布局，持續(xù)圍繞改善性需求探索產(chǎn)品創(chuàng)新與品質(zhì)提升的路徑。

依托多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及在“好房子”打造上的先行實(shí)踐優(yōu)勢(shì)，龍湖集團(tuán)系統(tǒng)提煉并總結(jié)出《龍湖集團(tuán)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》。該產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)涵蓋“好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)”四好價(jià)值體系，共包含17項(xiàng)價(jià)值主張、70個(gè)產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)、435項(xiàng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化條款，在2025年12月16日正式發(fā)布。

由此，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品實(shí)踐到標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)的跨越，進(jìn)一步鞏固在高品質(zhì)住宅領(lǐng)域的體系化能力與行業(yè)影響力。

商業(yè)的價(jià)值

然而，當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)模和房?jī)r(jià)仍有下行壓力，如何維持現(xiàn)金流安全成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。于龍湖而言，由運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)構(gòu)成的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，為其積蓄了穿越行業(yè)寒冬的能量。

2023年初，龍湖集團(tuán)在成立30周年之際，提出開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建新發(fā)展模式。在此模式下，更加看重運(yùn)營(yíng)和服務(wù)航道收入占比和利潤(rùn)占比的提升。

數(shù)據(jù)顯示，2024年龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入267億，占集團(tuán)總收入的21%。這一比例在2022年僅為9.4%。

截至2025年中期，該比例已接近23%。按照計(jì)劃，有望在2028年達(dá)到收入占比過(guò)半。

圖丨開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

實(shí)際上，這種調(diào)整恰好契合了當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)，也順應(yīng)了行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)。

運(yùn)營(yíng)與服務(wù)業(yè)務(wù)憑借抗周期屬性和穩(wěn)定現(xiàn)金，正成為龍湖抵御市場(chǎng)波動(dòng)的關(guān)鍵支撐。

具體來(lái)看，2025年上半年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入132.7億元，創(chuàng)下歷史新高，核心凈利潤(rùn)約40億元。同時(shí)，整體實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利32.2億，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為13.8億元。

毛利率方面，龍湖開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)自2024年6.1%下降至2025年中期0.2%，2022年、2023年對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)分別為17.9%、11%。若考慮到市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整以及房?jī)r(jià)下行對(duì)結(jié)算項(xiàng)目盈利空間的影響等，該項(xiàng)數(shù)據(jù)或許還有進(jìn)一步回調(diào)空間。

而運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)在2025年上半年的毛利率分別為75%、31.4%，始終維持在高位。

圖丨龍湖各業(yè)務(wù)板塊毛利率表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

顯然，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的近幾年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)為龍湖撐起了利潤(rùn)盤(pán)面。

其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩大板塊。2025年上半年，該項(xiàng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為70.1億元，同比增長(zhǎng)2.5%。

以“龍湖天街”為代表的商業(yè)投資航道，在2025年實(shí)現(xiàn)租金收入55億元，同比增長(zhǎng)4.9%，并以78.46%的占比成為運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入主力。

圖丨龍湖已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)租金收入及出租率表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，龍湖在手商業(yè)項(xiàng)目合計(jì)129個(gè)，其中99個(gè)為重資產(chǎn)、30個(gè)輕資產(chǎn)，建筑面積超1300萬(wàn)平方米；在營(yíng)商場(chǎng)共計(jì)89座，包含75座重資產(chǎn)及14座輕資產(chǎn)。

這意味著，龍湖商業(yè)仍有近40座商業(yè)項(xiàng)目處于建設(shè)或籌備階段，有待入市開(kāi)業(yè)。按照規(guī)劃，2025年新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約為11個(gè)，2026年及2027年仍將保持每年新開(kāi)業(yè)約10個(gè)項(xiàng)目的節(jié)奏。隨著開(kāi)業(yè)項(xiàng)目增多，商業(yè)航道的收入有望進(jìn)一步提升。

與此同時(shí)，龍湖亦著手推進(jìn)存量煥新，對(duì)運(yùn)營(yíng)年限較長(zhǎng)的項(xiàng)目開(kāi)展系統(tǒng)性調(diào)改，通過(guò)優(yōu)化品牌組合、升級(jí)空間場(chǎng)景、強(qiáng)化活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)等方式，提升客流與坪效，延長(zhǎng)資產(chǎn)生命周期。

2025年上半年，龍湖商業(yè)整體營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)17%，日均客流同比增長(zhǎng)11%，均取得雙位數(shù)增長(zhǎng)。

值得注意的是，2025年末，證監(jiān)會(huì)及滬深交易所集中發(fā)布30項(xiàng)REITs相關(guān)政策，以證監(jiān)會(huì)63號(hào)文和21號(hào)公告為頂層設(shè)計(jì)，標(biāo)志C-REIT正式進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”的全品類(lèi)發(fā)展時(shí)代。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs對(duì)底層資產(chǎn)的要求更側(cè)重于資產(chǎn)本身，需權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定。目前，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs分為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等五類(lèi)資產(chǎn)，其中，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)包括商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店等細(xì)分類(lèi)型，這也意味著，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs在首發(fā)時(shí)允許混包。

對(duì)于持有大量城市綜合體項(xiàng)目的龍湖而言，無(wú)疑將擁有一條盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬長(zhǎng)期融資渠道的新路徑。

實(shí)際上，早在2023年中期，龍湖管理層就已透露過(guò)對(duì)發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的初步規(guī)劃。彼時(shí)表示，正在做兩手準(zhǔn)備，一是資產(chǎn)慢慢獨(dú)立的準(zhǔn)備，二是極力提升回報(bào)率，以滿足REITs對(duì)底層資產(chǎn)收益穩(wěn)定性的要求。

經(jīng)過(guò)兩年多系統(tǒng)性籌備，疊加當(dāng)前政策環(huán)境實(shí)質(zhì)性突破與市場(chǎng)窗口逐步打開(kāi)，相信龍湖也將加快商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地進(jìn)程。

再尋的風(fēng)口

服務(wù)業(yè)務(wù)方向，主要包括物業(yè)管理和智慧營(yíng)造。

物業(yè)管理除了住宅以外，還涵蓋商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部、城市服務(wù)、醫(yī)院、公建場(chǎng)館等十三大業(yè)態(tài)。

至于智慧營(yíng)造業(yè)務(wù)“龍智造”，集成龍湖集團(tuán)全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及數(shù)字科技能力，憑借航道業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，為客戶提供全業(yè)態(tài)、全周期、數(shù)字化的“一站式解決方案”，主要包括建造管理、定位策劃、智慧設(shè)計(jì)、智慧裝修、不動(dòng)產(chǎn)空間科技五大產(chǎn)品服務(wù)模塊。

具體而言，龍湖物業(yè)管理業(yè)務(wù)最初主要服務(wù)于集團(tuán)開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)項(xiàng)目，2009年開(kāi)啟全國(guó)化布局，2015年開(kāi)啟市場(chǎng)化拓展。

2018年，伴隨“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的提出，龍湖物業(yè)升級(jí)為龍湖智慧服務(wù)，標(biāo)志著從社區(qū)物業(yè)服務(wù)向更廣闊的城市空間服務(wù)延伸。

2022年1月7日，龍湖集團(tuán)進(jìn)一步融合原有智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)的核心能力，發(fā)布全新智慧生活及空間服務(wù)品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，并于同日向港交所遞交了招股書(shū)。

彼時(shí)，房企分拆物業(yè)板塊上市已明顯退潮，市場(chǎng)回歸理性，估值趨于審慎。龍湖遞表的時(shí)點(diǎn)，恰好避開(kāi)了最喧囂的窗口期。

對(duì)此，龍湖管理層曾表示：“這種市場(chǎng)是龍湖比較喜歡的，并不是最火熱，也不是很嘈雜，但是很理性。好的公司依然會(huì)有價(jià)值，依然會(huì)有人追捧，不好的公司大家也會(huì)看得更清楚。”

但是龍湖智創(chuàng)生活的上市之路并不順利，首份招股書(shū)于2022年7月期滿失效，隨即第一時(shí)間更新了申報(bào)材料進(jìn)行二次遞表，在2023年1月再度失效。

曾有知情人士向觀點(diǎn)新媒體透露，龍湖智創(chuàng)生活兩度遞表均于通過(guò)，受物業(yè)股估值影響并未著急安排上市，還在等候時(shí)機(jī)。龍湖智創(chuàng)生活申請(qǐng)資料仍在持續(xù)更新中，后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)情況靈活決策，把控上市節(jié)奏。

時(shí)至今日，龍湖智創(chuàng)生活的上市仍未落地，相關(guān)進(jìn)展亦未再公開(kāi)披露。總結(jié)而言，回望過(guò)去這些年，隨著物業(yè)上市熱潮冷卻，潛在問(wèn)題也逐漸清晰。

圖丨2025年經(jīng)營(yíng)性收入表現(xiàn)（不含稅） 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

一方面，多數(shù)上市物企市盈率較上市初期顯著回落，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)故事的熱情明顯降溫；另一方面，物業(yè)管理作為典型的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，具備收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流可預(yù)期等特性，這一優(yōu)勢(shì)在地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期更顯珍貴。

正因如此，龍湖將物業(yè)板塊保留在體系內(nèi)，使其在整體流動(dòng)性管理、客戶黏性強(qiáng)化以及全生命周期服務(wù)生態(tài)構(gòu)建中能夠持續(xù)發(fā)揮戰(zhàn)略?xún)r(jià)值。

截至2025年中期，龍湖智創(chuàng)生活進(jìn)駐城市超100個(gè)，在管項(xiàng)目約2200個(gè)，在管面積4億平。其中，第三方外拓項(xiàng)目占比60%。期內(nèi)，整體收入錄得收入55.3億元。

輕資產(chǎn)探索

代建業(yè)務(wù)方面，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)代建的探索起步較早，2010年至2014年期間，商業(yè)代建、資本代建以及股權(quán)式代建等模式已初現(xiàn)雛形，處于萌芽階段。

之后的五年，伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量持續(xù)攀升以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房企對(duì)規(guī)模擴(kuò)張與多元路徑的需求訴求顯著增強(qiáng)，代建業(yè)務(wù)由此進(jìn)入快速發(fā)展期，越來(lái)越多企業(yè)開(kāi)始將目光投向這一輕資產(chǎn)賽道，積極探索代建業(yè)務(wù)的可能性。

建發(fā)房產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、碧桂園、招商蛇口等房企正是在此期間布局代建業(yè)務(wù)。

2020年7月，綠城管理在港交所成功上市，成為國(guó)內(nèi)首家分拆上市的代建企業(yè)；次年5月，中原建業(yè)成為行業(yè)第二家上市代建企業(yè)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整周期，具備逆周期屬性的代建行業(yè)受到關(guān)注，旭輝控股、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等頭部房企紛紛入局，加速向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

可以看到，龍湖集團(tuán)并非最早介入代建領(lǐng)域的企業(yè)。

據(jù)公開(kāi)信息，2022年8月26日，龍湖正式發(fā)布智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”，彼時(shí)已有超過(guò)40家品牌房企開(kāi)展了代建業(yè)務(wù)。

與大多數(shù)企業(yè)不同的是，龍湖龍智造以科技作為標(biāo)簽探索代建領(lǐng)域，選擇了一條與眾不同的道路。

從一開(kāi)始，龍湖龍智造就將TOD、數(shù)字科技等作為底座，依托自身的全業(yè)態(tài)、一站式營(yíng)造能力，堅(jiān)持聚焦大客戶戰(zhàn)略，量質(zhì)并舉，深耕高量級(jí)核心城市。

從正式亮相到2025年末，龍湖龍智造跑滿了三年，累計(jì)獲取代建類(lèi)項(xiàng)目270余個(gè)，總建筑面積超3800萬(wàn)平方米，遍及北京、上海、成都、重慶、西安、杭州等核心一二線城市。

僅在2025年，龍湖龍智造全年新增建筑面積超1300萬(wàn)平方米；在管銷(xiāo)售業(yè)態(tài)項(xiàng)目中，累計(jì)代建銷(xiāo)售206億元。

自三年前正式入局代建賽道，龍湖龍智造也在2025年迎來(lái)住宅項(xiàng)目集中交付的爆發(fā)期，全年累計(jì)交付建筑面積超290萬(wàn)平方米。

例如2025年8月，西安首個(gè)代建項(xiàng)目未央城建龍湖·粼云天序提前約130天交付；2025年12月末，在合肥的首個(gè)代建代銷(xiāo)項(xiàng)目合肥央璟頌也順利完成首次交付。

其中，合肥央璟頌的合作方為南通亞倫，且兩家企業(yè)并非初次合作。除合肥外，雙方的、合作還延伸至南京、廣州、佛山等多地。

這種長(zhǎng)期穩(wěn)定的伙伴關(guān)系，在發(fā)揮各自資源稟賦與專(zhuān)業(yè)能力優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也為雙方在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下構(gòu)建了以專(zhuān)業(yè)為紐帶的高效協(xié)作機(jī)制。

對(duì)龍湖而言，通過(guò)與優(yōu)質(zhì)伙伴的深度綁定，能夠以更輕盈的姿態(tài)在行業(yè)調(diào)整期保持業(yè)務(wù)活躍度，使其品牌影響力得以持續(xù)滲透與強(qiáng)化。

憑借全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、數(shù)字科技能力以及航道協(xié)同優(yōu)勢(shì)，龍湖龍智造在2025年上半年貢獻(xiàn)超7億元的收入。

周期的底氣

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受市場(chǎng)深度調(diào)整影響下，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)發(fā)揮了重要的“壓艙石”作用，不僅有效補(bǔ)充利潤(rùn)來(lái)源，更為其構(gòu)筑了一道相對(duì)穩(wěn)固的安全墊。

真正決定龍湖能否穿越周期、堅(jiān)持到行業(yè)回穩(wěn)的關(guān)鍵，在于財(cái)務(wù)安全性的成色與韌性。

2020年，控制房企杠桿率，約束企業(yè)過(guò)度負(fù)債行為的“三道紅線”開(kāi)始實(shí)施，具體指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%；凈負(fù)債率不超過(guò)100%；現(xiàn)金短債比不低于1.0倍。

根據(jù)觸線數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，其中紅檔企業(yè)不得新增有息負(fù)債，綠檔企業(yè)有息負(fù)債年增速上限為15%。配套措施包括限制商票、供應(yīng)鏈ABS等表外融資工具。

至2026年1月，有消息稱(chēng)，自2025年底起，房企不再被要求每月上報(bào)“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，這也意味著實(shí)施逾五年的融資監(jiān)管機(jī)制，正式退出常態(tài)化監(jiān)管舞臺(tái)。

回望過(guò)去幾年，觸線房企屢見(jiàn)不鮮，龍湖則長(zhǎng)期滿足“三道紅線”指標(biāo)要求，維持綠檔水平，也因此成為市場(chǎng)公認(rèn)的“穩(wěn)健”標(biāo)桿。

2025年中期，龍湖剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降至56.1%；凈負(fù)債率為51.2%；剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為1.14倍。

盡管表現(xiàn)優(yōu)異，但這樣一家房企也在2025年迎來(lái)更高要求。

2025年3月召開(kāi)的2024全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖管理層曾明確表示，2025年是龍湖債務(wù)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年。

實(shí)際上，龍湖有息負(fù)債規(guī)模在2022年達(dá)到高峰，為2080.1億元。同年踩下剎車(chē)，開(kāi)始有意壓降負(fù)債，自2023年開(kāi)始在數(shù)值上有顯著體現(xiàn)。

截至2025年上半年，有息負(fù)債規(guī)模已從2022年的高峰減少了約382億元。

圖丨龍湖集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2025年下半年，龍湖降債動(dòng)作并未停步。例如，先后兌付“22龍湖04”，本息合計(jì)17.66億元人民幣；“20龍湖拓展MTN001B”，兌付金額合計(jì)5.225億元人民幣，包含本金5億元及利息2250萬(wàn)元。

在“20龍湖拓展MTN001B”兌付完成后，龍湖年內(nèi)已累計(jì)兌付公開(kāi)債超90億元人民幣。

根據(jù)規(guī)劃，龍湖集團(tuán)2026年及以后每年還有少量的境內(nèi)信用債和境外債務(wù)到期，未來(lái)每年凈減少不超過(guò)100億元，總有息負(fù)債余額逐步達(dá)到并且穩(wěn)定在1000億元左右。

圖丨龍湖集團(tuán)2025年債券兌付情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在2025年6月發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，相對(duì)于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，龍湖集團(tuán)龐大的投資物業(yè)組合為其提供了可觀的持續(xù)收入，且有助于其獲得銀行融資。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2025年之后，龍湖包括債券和銀團(tuán)貸款在內(nèi)的債務(wù)到期壓力會(huì)顯著減輕。

除了債務(wù)規(guī)模的削減，龍湖也在爭(zhēng)取拉長(zhǎng)債務(wù)賬期，并通過(guò)優(yōu)化長(zhǎng)短債、境內(nèi)外債結(jié)構(gòu)等，維護(hù)債務(wù)秩序。

據(jù)了解，截至2025年上半年，龍湖平均融資成本為3.58%，較2024年全年下降42bps，平均合同借貸年期進(jìn)一步拉長(zhǎng)到接近11年，均達(dá)歷史最佳水平。

圖丨平均融資成本及平均合同借貸年期 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

與此同時(shí)，截至期末在手現(xiàn)金為446.7億元，綜合借貸為1698億元，較2024年末壓降65.3億元。銀行融資占比達(dá)87%，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸凈增99億元至872億元；總借貸中，外幣債務(wù)占比降至14%，100%已做掉期，得以規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，龍湖還是承受了一定的短期債務(wù)壓力，意味著公司仍需通過(guò)滾動(dòng)融資或依賴(lài)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)覆蓋短期償付需求，對(duì)資金調(diào)度的靈活性保持高度敏感。

截至2025年中期，龍湖一年內(nèi)到期債務(wù)為256.1億元，占總債務(wù)比例為15.1%。

圖丨一年內(nèi)到期債務(wù)及占總債務(wù)比例 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

尤為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，龍湖集團(tuán)近年的償債舉措，并未依賴(lài)甩賣(mài)核心資產(chǎn)，標(biāo)志性的“天街”商業(yè)、“冠寓”長(zhǎng)租公寓等不僅未被處置，反而在穩(wěn)步推進(jìn)。

資本運(yùn)作方面，龍湖亦避免了以低估值的IPO稀釋物業(yè)業(yè)務(wù)股權(quán)，或在集團(tuán)層面進(jìn)行低價(jià)的配股融資。

按照管理層的說(shuō)法：“龍湖抓住了窗口期，為運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)做了一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃。”

這份長(zhǎng)期規(guī)劃，正推動(dòng)龍湖告別靠融資驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的模式，轉(zhuǎn)而依靠穩(wěn)健的正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，夯實(shí)發(fā)展基本盤(pán)，邁向可持續(xù)的高質(zhì)量增長(zhǎng)階段。

龍湖“守冬”不是消極等待，而是用財(cái)務(wù)紀(jì)律與戰(zhàn)略耐心，確保自己活到行業(yè)出清、需求回歸常態(tài)的“春天”。

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