北京買房：理清思路，購房建議1805

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

目前有一套海淀學區房，蜂鳥社區兩居自住，貸款還有200多，孩子今年上初中，派位大概率是周邊中學。現在考慮賣，一方面是房貸壓力過大，另一方面中介告訴我房價會持續下跌，一年跌一百萬，讓我盡快賣，不知道是真的嗎？請問您建議現在置換嗎？置換有什么建議嗎（三口之家自住）？

A：

1、中介永遠跟賣家說都是房價會下跌，跟買家說會上漲，這不用太在意，還是看自家房子的情況吧。

簡單說吧，北京的大盤是沒什么下跌空間了，因為平均租金收益已經超過同期銀行利率，朝石豐等區遠超存款利率的大把抓。

但學區房說不好，畢竟高峰期已經結束，大多數普通學區的溢價率都在下降。頂級學區的也至少是比例不會增加，未來是否能保住現在的溢價率，主要看這幾年的政策吧。

2、另外這中介是怎么得出“一年100萬”的說法的？就算蜂鳥的溢價仍然挺高，但您家是兩居，溢價率應該也就30%多。兩居80平的算800萬，也就是200多萬的溢價占比，這么強的學區不會都跌沒了的。甭聽中介忽悠，沒那么邪乎。

3、是否置換看自己吧，常規建議是先算清楚自家房子的溢價占比。不高就留著，比較高的話那居住的性價比可就不劃算了，溢價部分也有保值的風險。

另外可以用蜂鳥的和朝陽同類型公寓做個比較，比如典型的炫特，比完了也就知道溢價率了。但不管怎樣，蜂鳥的溢價率必定是海淀甚至北京的最高一檔，居住的性價比也就自然不高了。

4、我沒什么建議，還是看自家情況和判斷吧。常規建議是既然用完了學位，沒必要留著溢價太高的房子，而且還是公寓，無論從哪個角度來說都不占優。

也就是說，即便蜂鳥不是學區房沒有溢價，那也只是自住+出租合適，價格走勢方面是肯定不占優的，全北京的同類型產品都一樣。

僅供參考。

二

Q:

目前持有銀地家園C區無電梯134平三居室，用于養老考慮置換。目前養老置換目標城區為大興西紅門高米店、通州梨園果園九棵樹、順義后沙峪，您覺得這3個區哪個區對于房產保值率更優秀？

目前只關注了大興西紅門鴻坤禮遇府，高米店茉莉保利公關等這倆個區域周邊社區。這般置換是否合理？如果合理，有比較合適的樓盤推薦嗎？

A：

1、養老考慮，那這是典型的自住為主了，保值其實不重要，重要的是自己的居住體驗，然后是環境和醫療配套。

這仨板塊到目前為止，價格走勢排序是高米店，后沙峪，九棵樹。判斷某個板塊的價值和走勢，其實是看其中的老破小社區，因為房子越老其價值越低，價格中所體現的就基本都是板塊配套的價值了。

2、置換是否合理？自住角度看自己的喜好，保值角度肯定是合理的。因為C區的房子雖然很規整，質量也不錯。但您看地圖就會知道，這里是板塊的最邊緣，挨著鐵道，將來就算是新發地重新規劃，這里也是得到利好最少的。

另外我印象中旁邊應該有個公租房小區，前些年因為租戶們維權上過新聞。那這問題來了，最懂土地價值的就是當地政府，人家指著土地賣錢呢。而能規劃為保障房用地的，就大多都是最不好賣出價格的地塊了。

另外就是無電梯134平，沒有電梯無所謂，只要是中間樓層就行，但134的面積偏大，有成為“老破大”的可能，在大多數老小區中的價格走勢偏弱。您可以站在接盤者角度思考，為什么看上這套房？如果真實想法是圖的價格低，那一茬茬兒的就都不好抬高價格唄。

3、禮域府和保利茉莉都是板塊標桿兒，就算其他小區保值一般，這倆也是相對不錯的。不過茉莉公館的得房率略低，從當年我參與賣房時就有點兒別扭，納入考慮范疇吧。禮域府的我忘了，應該正常吧。其他的樓盤還是您先自己看吧，養老房，最重要的自己住著舒服。

僅供參考。

三

Q:

我是工作在西四環，倆娃，女孩，三年級和一年級，家住長陽新悅都，兩居室。因套內小，糾結置換或者再買個附近小三居，因為住的習慣了，所以選擇附近居住。

目前不考慮城區買房，接受不了停車難的問題，之所以想再買個小的三居室是因為目前能解決倆孩子一人一個房間。另外想著另一套房子父母過來能暫時居住照顧，但是又很糾結，因為貸款會增加負擔，本人38歲，家庭年凈收入20多。

A：

1、房子是用來住的，為了改善居住就應該換，貸款控制在風險范圍內就行。

2、在我看來，目前已經是典型的房價低谷期了。以北京租金收益的平均值來說，已經高于同期利率，朝石豐等地的小戶型，很多都明顯高于存款利率。北京樓市歷史上這種情況就出現過三次，每次都是相對低谷期。

比如現在200來萬的小戶型，四環或五環的大多租金在4000左右或更高，即便減去物業費取暖費和空置期，租金凈收益都在2%以上，甚至2.5%，最高的有2.8%的。

而五大行五年期利率才1.5%，有的甚至都沒有五年期了，就因為銀行也認為長期利率會下降。那房子的收益優勢就更明顯了，理論上至少不會再跌。

3、但您家的經濟情況只能自己判斷，外人不好建議。

4、另外多說一句，長陽雖然離市區很近，但畢竟算郊區，所以大戶型改善房的優勢只是自住，價格走勢多數偏弱。

那如果注重保值和流動性，常規建議是買小三居。置換的話看情況吧，面積大+總價高的就更適合長期自住了，出手時有可能不好賣，價格也不好抬高。

僅供參考。

四

Q:

問題如下：家里兩個孩子，老大目前已在德勝上學，還有老二沒到上學年齡。德勝有個占坑房，現在通勤送孩子感覺老人太累。想出手買個改善住房，在陽光麗景買個3居或冠城園4居里面二選一，兩個孩子估計得至少住十幾年。

您推薦哪里呢，另外您感覺現在是上車的時機嗎，倒是沒那么著急，都說房市回暖，我怎么感覺還有下行的空間。

A：

1、陽光麗景vs冠城園，那既然是三居和四居就都是高總價，自然首選陽光麗景了。因為在任何一個學區，總價越高的學區溢價越低。到目前為止，這倆小區這種戶型的租售比應該差不多，也就是從自住角度說的性價比差不多。那在這種情況下，自然是學區越好的越占優了。

以陽光麗景140平左右三居為例，均價2000多萬吧，租金在3萬左右，租售比700多。這租售比等同于東西海普通學區的老破小，在商品房中是偏低的，接近于非學區房大戶型。那結合德勝的學區質量，性價比自然就偏高了。這在所有學區都一樣，總價越高越能各項兼顧。

2、確實不用著急，因為就算是樓市回暖，這種高總價的大戶型也一般不會領漲。畢竟就算北京的有錢人多，在明知道德勝是頂級學區的情況下，想買的也都會反復考量，決策沒那么快。

3、感覺有下行的空間，那就看自己的感覺了。但從技術角度，也就是從數字來看，這已經是北京樓市2007年之后的最低谷時期了。或者說從租售比或租金收益率來說，連陽光麗景大戶型的租金收益都達到1.5%左右，很難再降低，畢竟都會在潛意識里算賬的。

4、至于冠城園的四居不是說不好，而是我最近沒關注，不知道具體的行情。可以讓當地中介給算算租售比什么的，然后做個比較，如果明顯優于陽光麗景那就算撿漏兒了，這種時期有可能。

僅供參考。

五

Q:

咨詢個問題，北京戶口現在昌平上小學6年級。26年跨區小升初，買柳浪家園房子。小升初到上地北學區有沒有風險？是只有幼升小有風險還是小升初也有風險，今年買房小升初的也挺多的。

A：

1、肯定有被調劑的風險啊，否則家長們誰還提前買學區房？都會算計的。

2、2026年小升初，那就是2020年入學的，也是高峰期，那無論哪一年轉學都是同一屆，競爭都是同樣的。這不光是幼升小和小升初，到中考高考+找工作搞對象時都一樣，出生年份就已經決定了同齡人的競爭情況，躲不開。

3、肯定是小升初時風險更大啊，因為幼升小有明確的規則，小升初則都是派位，通道比幼升小時少了。這只能看運氣，除非是憑成績點招，或者憑父母單位+關系走政保。

4、另外也考慮好，全北京除了朝陽的學區房，其他各區都是不分小學中學的。那如果只是為了小升初，就等于是付出了全部的溢價，但只利用了小升初的部分，不是太劃算。所以如果買的話就盡量買溢價低的吧，沒必要追高。

僅供參考。

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