總價超236億元！單價破8.5萬，馬場地塊刷新廣州紀錄

新春伊始，廣州樓市迎來“開門紅”。

歷經近9小時，經過240多輪激烈爭奪，最終越秀地產以超236億元的總價成功競得馬場1期地塊，躋身廣州總地價第二。

按照業內估算，扣除配建和商業體等成本，樓面價超8.5萬元/平方米，超越琶洲越秀華樾保持的約7.56萬元/㎡的紀錄，躋身廣州樓面價TOP1。

本次出讓吸引了保利、越秀、華潤、招商、珠實、廣州地鐵、廣州城投、廣州建筑等多家央國企參與角逐，戰況激烈。

馬場地塊位于廣州市天河區核心地段，北至黃埔大道，南抵花城大道，東臨華南快速干線，西接馬場路，處于珠江新城、琶洲CBD、廣州國際金融城的幾何中心。

未來，馬場地塊整體將蝶變為具有世界級吸引力的“人民文體新客廳·國際商都消費地”。隨著馬場1期地塊的落地，區域商業能級與居住價值都將得到提升。

據最新透露，越秀摘地后將緊密結合廣州“十五五”規劃，以空間重構賦能城市能級躍升，創造未來城市功能新生態，進一步提升珠江新城對創新人才和高端人群的吸引力。

刷新廣州樓面價歷史紀錄

馬場1期地塊將如何開發？

根據出讓公告，天河區黃埔大道以南、馬場路以東地塊（馬場1期地塊）總用地面積194500.39（出讓宗地面積174007.24平方米），包含商業用地B1兼容商務用地B2、二類居住用地R2、服務設施用地R22、中小學用地A33、其他交通設施用地S9。

該地塊須承諾配合履行“交房即發證”服務模式，確保購房人在收房的同時即具備申請領取不動產權屬證書的條件。

根據公告，競得人須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起1個月內與廣州市天河區人民政府簽訂《珠江新城東區AT111321、AT111323地塊產業項目進駐協議書》；須在珠江新城東區AT111323地塊建設一家計算容積率建筑面積不低于45000平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓。

在AT111321、AT111323地塊項目建成后，競得人須自持全部物業，自持年限與土地出讓年限一致，自持物業需整體確權，且未經廣州市規劃和自然資源局、廣州市天河區人民政府同意，在自持年限內不得分割處分，抵押、轉讓須與本項目全部自持物業整體一并辦理。

此外，競得人須在AT111338地塊建設石牌村權益物業計算容積率建筑面積91380平方米（按未辦有償辦理不動產登記），競得人須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起1個月內與村集體簽訂《村集體權益物業建設協議》。

AT111338地塊中7962平方米計算容積率建筑面積（按未辦有償辦理不動產登記），由競得人負責建設后無償移交廣州市土地開發中心或其指定部門，裝修標準應參照《廣州市保障性住房及人才公寓建筑設計指引》（2022版）共有產權保障性住房及人才公寓相關最低裝修標準執行。

整體打造中軸體育公園與高端商業場景

伴隨馬場1期地塊的落地，馬場片區的整體改造有望加速。

2025年12月，馬場地塊控制性詳細規劃經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第三十一次會議審議通過。作為珠江新城最后一塊“寶地”的馬場地塊，正式邁入從城市記憶地標向人民文體新客廳、國際商都消費地全面轉型的新階段。

廣州賽馬場地塊位于珠江新城東區，建于1992年，最初作為經營性賽馬場賽事用地，見證了廣州賽馬文化的輝煌。馬場片區用地面積38.42公頃，

根據官方規劃，作為珠江沿岸高質量發展帶與科教發展走廊板塊聯動的戰略支點，馬場片區承載著連接珠江新城CBD和金融城的重要使命，規劃將圍繞“人民城市”理念，通過優化用地功能，置入優質產業，創造市民共享的“公園+體育”活力空間，推動空間重構、功能重組與價值重塑，實現從低效用地向高質量發展示范區的根本轉變，助力廣州建設引領灣區發展的中央活力區和國際消費中心。

具體來看，片區以23公里的超級城市綠鏈為基底，規劃打造約11公頃的中軸體育公園。這片綠地北接暨南大學，南達獵德凈水廠、臨江帶狀公園，西連珠江公園，東至天河公園，通過大面積綠廊和慢行連接，打開城市界面，形成連續的生態網絡。

而馬場片區總綠地面積超10公頃，規劃打造世界頂級的城央公園。融入“公園+”“體育+”理念，結合中部大面積開敞綠地，設置球類、冒險類、社交類等文體活動，營造更加開放與多元的社交運動場所。

同時，創新利用地下空間，打造折疊式運動綜合體。規劃保留馬場歷史記憶的瞭望塔、記分牌等構件，結合城央公園景觀設計，嵌入市民共享的種類豐富的體育、文化設施，整體塑造集生態、文化、運動于一體的“人民文體新客廳”，為市民提供多樣化的文體活動體驗。

片區還將依托雙地鐵雙換乘（13號線馬場站與5號線潭村站）的交通優勢，規劃新增九年制學校、鄰里中心等22處公共服務及市政設施，彌補區域公服缺口，構建“15分鐘優質生活圈”，實現“職住平衡、服務共享”的發展目標，打造產城融合示范區，為中央活力區高質量發展提供高標準配套支撐。

值得關注的是，未來片區還將引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”一體化消費鏈，集聚高端商業資源及潮流體驗，打造世界頂奢消費中心。

對廣州樓市的影響多大？

克而瑞數據顯示，2025年廣州總價3000萬以上新房成交395套，穩居全國第四，其中5000萬至1億元級豪宅成交107套，同比激增123%，位列全國第三，緊隨上海、深圳之后，購買力厚度與增長勢頭強勁。

克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉分析認為，本次土拍吸引了8家國央企報名，其中央企代表為行業頭部的保利、華潤和招商，均為2025年銷售金額全國TOP5的企業，國企代表則以越秀領銜，再加上珠實、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑這幾家本土實力派，雖然主體數量不多，但是分量十足，再加上馬場1期地塊起拍價高達186億元，全國罕見，因此從土地掛牌伊始就引來了全行業的廣泛關注，此次成功出讓意義重大，主要有三：

第一，土拍“開門紅”的煥新意義。作為農歷春節后的馬年首拍，馬場1期地塊在開工第二天就成功出讓，而且榮登廣州土地市場的可售樓面價新地王、總價歷史第二，“開門紅”的表現一掃往年廣州土拍市場慢熱的節奏，也宣告廣州土拍市場在歷經幾年的調整之后（2025年廣州涉宅用地成交建面規模為近15年來最低位），展露市場新氣象，有望在“十五五”開局之年走出低谷，邁入高質量發展的煥新期。

第二，樓市“小陽春”的前奏意義。從歷史經驗來看，1、2月份屬于樓市的傳統淡季，而春節之后在3月份往往有一波“小陽春”的行情。在當前全國樓市的限制性調控基本退出的情況下，土拍市場就成為了檢驗“小陽春”的試金石，此次土拍市場的高光表現正好為接下來的樓市“小陽春”吹響前奏，奠定一個活躍的市場氛圍。

第三，行業“止跌回穩”的信號意義。進入2026年一季度以來，以一二線核心城市的二手房市場交易復蘇為標志，全國樓市“止跌回穩”的信號進一步明確，而新房市場礙于行業淡季表現滯后，今天上海出臺樓市新政、廣州土拍成交新單價地王，遙相呼應，有利于營造“共振”的積極態勢，加速市場“止跌回穩”的進程。

采寫：南都·灣財社記者王艷玲