上海房地產新政，對房價影響

房地產新政從昨天下午就在傳，今天下午果然出臺了。（插一句，感覺房地產政策是管得最不嚴的，市場yy那么多政策，就房地產政策落地概率最大）

上一次重磅政策還是在2024年9月，時隔一年半終于再次出臺硬核一點的政策了。我用人話簡單概括下今天出臺的上海房地產政策，就三類：

1.限購調整：社保或個稅3改1，非滬籍社保或個稅滿3年，外環內可增購1套，居住證滿5年的非滬籍人士，上海全市范圍可購1套；

2.公積金調整：公積金首套貸款，最高額度160萬提高到240萬。二套住房公積金認房不認貸，多子女家庭購買第二套住房再上浮20%；

3.房產稅調整：本地家庭子女成年名下唯一一套免房產稅。未成年共有房產不計入審查范圍。

怎么說呢，我之前一直把房地產政策分為兩類：第一類是降低購房門檻，比如放開限購、降低首付比例等；第二類是降低購房成本，比如降低貸款利率等。

而我之前也非常明確地指出了，降低購房門檻的政策現在是沒用的，降低購房成本的政策才有用。道理很簡單，大家現在缺的是購房資格嗎？缺的是購房的錢！

今天出臺的三類政策，第一類是降低購房門檻的，在我的觀念中作用不大。第二和第三類是降低購房成本的，實話實說，作用肯定是有的，但是有多大呢？

直接給出我的結論：短期內有促進效果，成交量會上漲兩三個月，甚至有突破3萬套/月的可能，房價也會持續企穩左右的時間；長期來看，這次政策很難讓上海房價發生根本性轉變，企穩回升暫時辦不到。

我給大家講兩個原因：

第一就是從歷史經驗來看，上海2024年也出過重磅政策（著名的5/27和9/29），但是效果也就是短期的，然后價格就再次下滑了。

大家都知道上海房價從2023年上半年開始下降，直到2024年出政策才企穩一段時間。但是政策的有效期，其實不長。

比如2024年5月27日新政后，房價也就短暫維穩2個月，隨后繼續下跌。2024年9月29日新政后，這次房價維穩時間長一些，但也就僅僅半年，隨后在2025年下半年迎來迅速下跌。

這次新政，按照過往經驗，短期房價應該是能穩住的。每次出政策后，房東心態都會穩一波，議價空間都會下滑。但是長期來看，房價能否穩住，絕不是這次政策能決定的。

第二是這次政策并非能夠扭轉局勢的大政策。

啥叫扭轉局勢的大政策呢？

簡單來說，大幅降低購房成本的政策，才是大政策，比如大幅降低房貸利率，甚至幾個月前傳得沸沸揚揚的貼息。

房價現在的問題是什么？

現在問題主要是兩個，第一是房價目前還是有泡沫的，租金回報率太低了，北京上海只有1.8%。根據國際經驗，一個國家的一線城市租金回報率至少要比10年期國債利率高，最好比貸款利率高。按照這個標準，我們一線城市租金回報率要達到3%才行。但是考慮到現在沒有房地產稅（不過有房地產稅的預期），我覺得也要有2.5%左右才行。

第二個問題，經濟下行，房租也在降。房租如果企穩，跟西方發達國家差不多，那么租金回報率2.5%合適。房租上漲，那么租金回報率可以比這個數低（這也是為什么過去我們租金回報率也比較低，但是房價沒有下跌的原因）；相應的，房租下跌，租金回報率要比這個數更高才行。

在知識星球我就聊到過這個問題，本質上現在房子已經從成長股變成藍籌股了，估值體系已經變了。用過去的市盈率來硬套現在，就只能迎接戴維斯雙殺。

這里再次提一下昨天寫的文章，為什么香港是全國唯一一個房價能夠企穩回升的城市。是因為香港出了很多政策嗎？其實并不是。政策是短期的，是否有泡沫才是長期的。一個商品的價格如果超出了本身的價值，回歸也是不可避免的事。第一個房價反彈的城市出現了

對于這次新政后考慮是否買房或者賣房的朋友，可以思考以下兩個問題：

第一是可以算算目標住房的租金回報率，如果是老破小那得有3%，如果是次新那至少要有2%。現在部分房子看上去房價確實沒有多少下跌空間了，租金回報率是有這個水平的。

第二就是對未來趨勢的判斷，如果覺得未來5年租金沒有上漲的可能，甚至還要繼續跌，那么只要是市場價有人愿意買就可以賣掉。如果覺得房租企穩了，5年后的租金肯定比現在高，而且租金回報率也算過了，至少是接近我上面說的數字，那也可以選擇上車。

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