中信證券：地產(chǎn)止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)在，盤(pán)活存量手段多

文｜陳聰 張全國(guó) 劉東航 陳兆儒

上海等地積極釋放真實(shí)住房需求，有助于二手房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的發(fā)展，則為房地產(chǎn)企業(yè)提供了全新的未來(lái)。我們看好優(yōu)秀房企的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)。

▍春節(jié)之后，止跌回穩(wěn)的政策持續(xù)，上海進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。

根據(jù)上海住建委官網(wǎng)，2026年2月25日，上海多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)通知，進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策，優(yōu)化住房公積金貸款政策，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。2025年8月8日、8月25日，9月5日，京滬深分別放松房地產(chǎn)政策。2025年12月24日，北京再次放松限購(gòu)政策。上海作為核心城市，相關(guān)政策的優(yōu)化對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較為重要。

▍提高公積金貸款支持力度。

各地公積金個(gè)貸率還有提升的空間。此番上海將公積金貸款最高額度上調(diào)至240萬(wàn)元，疊加上浮政策最高可達(dá)324萬(wàn)元。由于此前房?jī)r(jià)慣性下行，住房?jī)r(jià)格成交的中位數(shù)已經(jīng)不高。例如，根據(jù)深圳樓市大數(shù)據(jù)，2025年深圳二手房成交中位數(shù)334萬(wàn)元，個(gè)別月接近300萬(wàn)元。此消彼長(zhǎng)，我們認(rèn)為公積金貸款的吸引力在明顯提升。

▍限購(gòu)放開(kāi)帶來(lái)增量需求，更有助于扭轉(zhuǎn)二手供給擴(kuò)大的預(yù)期。

此次限購(gòu)政策調(diào)整大幅調(diào)降了非滬籍居民在滬置業(yè)的門(mén)檻。“新上海人”群體龐大，置業(yè)需求客觀存在。增量需求的入市，更有助于配合其他因素，扭轉(zhuǎn)二手供給擴(kuò)大的預(yù)期。與此同時(shí)，根據(jù)解放日?qǐng)?bào)等報(bào)道，上海也在試點(diǎn)存量房收儲(chǔ)工作，也有助于消化存量房供給。

▍2026年全年住宅具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

2026年開(kāi)年，在一系列政策及穩(wěn)預(yù)期措施推動(dòng)下，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅行情。2026年年初至今（2026/01/01- 02/24），我們跟蹤的頭部中介76城二手房交易套數(shù)同比增長(zhǎng)7.2%，春節(jié)以來(lái)（2026/02/17-02/24），按農(nóng)歷年同期同比增長(zhǎng)63.0%。當(dāng)然，由于假期安排不同，農(nóng)歷假期的同比參考意義并不大。從季節(jié)性規(guī)律來(lái)看，我們預(yù)計(jì)2026年3月的存量房交易量仍將維持較高位置。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年1月70大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與2025年12月持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，較2025年12月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)冰山指數(shù)，2026年2月第四周全國(guó)房?jī)r(jià)月環(huán)比下降0.1%，其中一線(xiàn)城市月環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，北上深分別月環(huán)比變化0.2%、0.5%、0.2%，報(bào)價(jià)方面存在一些積極的信號(hào)。

由于市場(chǎng)內(nèi)生的調(diào)整較為充分，政策態(tài)度也比較積極，我們認(rèn)為2026年的住宅市場(chǎng)存在止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

▍盤(pán)活商辦不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)展更為喜人。

REITs市場(chǎng)正在積極擴(kuò)容。2026年1月以來(lái)截至2月24日，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs共申報(bào)12單，涉及預(yù)計(jì)募集資金規(guī)模約417億元，涉及不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目估值約424億元。規(guī)模最大的項(xiàng)目募集資金規(guī)模74.7億元，最小的項(xiàng)目13.2億元，平均32.1億元。剔除項(xiàng)目原始權(quán)益人擬認(rèn)購(gòu)的最低份額，向市場(chǎng)發(fā)行的募集資金規(guī)模約304億元。如果按照20%的溢價(jià)發(fā)行，則募資規(guī)模約為365億元。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推廣，也激勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者積極參與存量資產(chǎn)盤(pán)活，房地產(chǎn)企業(yè)積極投身于存量資產(chǎn)的提質(zhì)增效。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

4月份之后存量房交易繼續(xù)面臨供給過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表尚存在資產(chǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的風(fēng)險(xiǎn)。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足，存量資產(chǎn)盤(pán)活難度不小的風(fēng)險(xiǎn)。

▍投資策略：

上海等地積極釋放真實(shí)住房需求，有助于二手房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的發(fā)展，則為房地產(chǎn)企業(yè)提供了全新的未來(lái)。我們看好優(yōu)秀房企的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)。

本文節(jié)選自中信證券研究部已于2026年2月25日發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)—止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)在，盤(pán)活存量手段多》報(bào)告，具體分析內(nèi)容（包括相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示等）請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)報(bào)告。若因?qū)?bào)告的摘編而產(chǎn)生歧義，應(yīng)以報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的完整內(nèi)容為準(zhǔn)。

本文源自：券商研報(bào)精選