2026年1月亞洲（中國）長租公寓發展報告

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

1月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

1月，進入2026年新年，根據亞洲旅宿大數據研究院監測數據顯示，房租類指數年增長率漲幅持續趨緩，1月年增率1.99%，跌破2%，反映過去一段時間全球租金上漲過后，基數已高下，漲勢有趨緩跡象，但全球租金價格總體仍呈現高位態勢。

美國方面，2026年新年開始才一個月，洛杉磯及全美的房租已降至四年來的最低點。據租房匹配平臺“公寓列表”（Apartment List）數據，今年1月全美中位數房租（1,353美元）連續第6個月出現下降，這也是連續第4個冬季出現明顯的淡季租金下跌。冬季租房者通常減少，租金疲軟符合市場的季節性規律。不過，0.2%的月跌幅是去年8月以來最小的。報告認為，這表明市場正逐漸走出淡季，租金有望在未來幾個月恢復增長。數據顯示，全美54個人口逾百萬的大都市區，有39個于本月出現房租環比下降，32個同比下降——后者主要集中在南部和西部山區，而東北部、中西部和西海岸部分地區的租房市場仍在升溫。

房租年度增幅最大的都市區是弗吉尼亞州的弗吉尼亞海灘市（5.0%），其次為加州舊金山和圣何塞（4.6%和4.8%），芝加哥以4.2%居第四位。灣區新增大量高薪科技工作，推升了房租。過去一年房租跌幅最大的是德州奧斯汀（-6.3%），隨之是路易斯安那州新奧爾良（-5.1%）、德州圣安東尼奧（-5.0%）、亞利桑那州圖森（-4.9%）和科羅拉多州丹佛市（-4.6%）。

法國方面，根據法國學生工會 Fage最新發布的一項調查顯示，近四分之一的學生在交完房租后，每月生活費不足 100 歐元。這項調查于今年 1 月至 2 月期間針對 5,644 名學生展開。結果顯示，學生平均月房租為 491 歐元（在巴黎則高達 712 歐元），平均占其總預算的一半。支付房租后，許多人的財務狀況變得極其危急：22.3% 的學生表示每月生活費不足 100 歐元；52.2% 的學生每月生活費不足 200 歐元。

英國方面，英國國家統計局（ONS）最新數據顯示：截至2026年1月，英國私人出租房平均月租金同比上漲3.5%，達到每月1,367英鎊。僅英格蘭一地的月均租金便達到1,423英鎊。雖然漲幅較去年12月的4%有所放緩，但這并不代表市場需求在減退——恰恰相反，行業內的共識是，供不應求的基本面沒有改變，租金從未真正下跌過，只是漲速逐漸回歸正常區間。Zoopla的研究數據預計，2026年全年新租約的租金漲幅約為2.5%。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，隨著過去空置率不斷下降，澳洲的住房租金在5年內累計上漲42.9%。房地產數據機構Cotality發布的最新《季度租賃市場報告》顯示，自全球大疫情暴發以來，租金可負擔性明顯加劇。疫情前的五年里，租金漲幅7.5%。而過去一年，全國租金漲幅高達5.2%。最貴的悉尼租金上漲5.3%，周租賃中已達到817澳元。其中，東區的沃克呂茲是全國租金最高的郊區，一套臨海獨立住宅的周租金高達2310澳元。阿德萊德仍是全國住房市場最緊張的城市，空置率僅為1.1%，季度租金上漲3.4%。同比漲幅最大的是達爾文，漲幅為8.2%。

新加坡方面，新加坡非有地私宅租金連續兩個月上揚，今年1月環比增長0.6%，而且漲幅高于之前一個月的0.2%。房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）發布的預估數據顯示，1月租賃活動也增加，共有6708個私宅單位租出，較之前一個月的6006個單位，高出11.7%。若與去年同期相比，私宅租金高出2.5%，交易量則高出6.3%。代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）的租金漲幅最大，環比上揚0.9%。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）則起0.4%。至于代表中檔私宅的其他中央區（RCR），租金大致持平。

韓國方面，根據KB房地產的數據，1月首爾公寓平均租金為6億6948萬韓元，同比上漲5.8%，較兩年前上漲超過13%。自2023年8月以來，首爾公寓租金已連續30個月上漲。根據房地產平臺直房的數據，今年首爾的入住量預計為16412戶，較去年減少48%。新入住減少導致可用于租賃的住房供應也將減少。首爾租金上漲促使部分需求轉向京畿道。根據統計廳數據，今年1月京畿道人口為1373萬6642人，較兩年前增加約9萬9000人。首爾高房價和租金負擔刺激了京畿道的人口流入。房價差距也是促使人口流動的因素。根據韓國房地產院的數據，截至去年12月，京畿道光州市平均公寓價格為4億2518萬韓元，僅為鄰近首爾松坡區的20%。安養市平均公寓價格為6億7700萬韓元，僅為果川市的四分之一。如果首爾租賃供應緊張和入住量減少的情況持續，租金上漲壓力可能會繼續。首爾居住成本負擔將加重，首都圈內的人口重組趨勢預計將持續一段時間。

03中國租賃市場發展動態

1月，重點監測TOP10城市租金環比6漲4跌。據中國房價行情網數據顯示，全國租金中位數為1700元/月，環比下降2.86%。1月，TOP10城市環比跌幅最大的城市為林芝，跌幅2.08%，漲幅最大的TOP10城市為三亞，漲幅為15.88%。

04租賃企業開業動態

1月，根據亞洲旅宿大數據研究院（ABN指數）監測，多家公寓或租賃房開業簽約。代表項目如下：

雅詩閣上海盛捷新展城公寓酒店開啟試營業。雅詩閣中國宣布，旗下高端服務公寓品牌“盛捷”最新門店——上海盛捷新展城公寓酒店于1月1日開啟試營業，項目位于上海市浦東新區高建北路188弄1號，地處外高橋新展城園區核心，毗鄰XINPARK產業園及眾多保稅企業。

招商伊敦天津濱海壹棠服務公寓亮相。天津招泰美倫輝盛坊國際公寓于2026年1月1日正式換牌，由招商蛇口旗下品牌壹棠服務公寓運營管理——“天津濱海壹棠服務公寓”正式亮相。天津濱海壹棠服務公寓位于天津經濟技術開發區（TEDA）中心區，擁有224間金質標準服務式公寓，房型涵蓋單間、一居室及二居室寓。

魔方公寓與華誼集團聯手打造長租公寓項目開業。1月14日，魔方公寓與華誼集團聯合打造的長租公寓項目誼品鏵寓在上海新江灣城核心板塊正式開業，提供45至85平方米輕奢精裝一居及兩居室戶型，為雙方繼誼·魔方公寓（上海吳涇華師大店）后的再度合作。

星獅地產：深圳羅湖輝盛名致服務公寓開業。1月28日，星獅地產旗下戰略業務部門宣布，深圳羅湖輝盛名致服務公寓（Modenaby Fraser Shenzhen）正式開業。項目坐落于羅湖區商業核心地帶，共提供325個長住需求住宿單位。資料顯示，輝盛國際擁有超過27年的成功經驗，是住宿行業內的領先投資運營商。專注于優化和管理住宿資產。作為星獅地產集團旗下的戰略業務單位，輝盛國際業務覆蓋亞太地區、歐洲、中東和非洲，擁有超過100個覆蓋不同地理區域和細分市場的多樣化住宿資產組合，提供全面定制住宿專業知識和解決方案的端到端生態系統。

武漢雅詩閣、馨樂庭雙品牌服務公寓酒店正式啟幕。1月30日，雅詩閣集團旗下兩大品牌——武漢雅詩閣保利濱江服務公寓與武漢馨樂庭保利濱江公寓酒店正式啟幕。兩項目均位于保利天珺中心項目酒店公寓大樓內，其中，武漢雅詩閣保利濱江服務公寓共設151間客房，涵蓋單房至三房行政套房，客房配備廚房、家電及網絡。武漢馨樂庭保利濱江公寓酒店設有187間現代客房與公寓式套房，提供咖啡角、馨坊餐廳及多功能社交空間。

雅詩閣2025中國簽約31個新項目，新開業物業17家。1月11日，全球服務公寓運營商雅詩閣宣布2025年在中國簽約31個新項目，占其全球90新項目約三分之一，新增房源約1.8萬套，其中中國市場貢獻顯著。開業運營方面，雅詩閣2025年全球新開業超45家物業、約9000套單元，中國占17家、逾4000套單元，涵蓋多個品牌。根據公開資料整理，雅詩閣計劃到2028年全球再新開超300家物業，2026年中國將有約20個新項目投入運營。

05租賃住房配租動態

1月，多地保租房和人才公寓有序入市，各省市也確立了十五五保租房建設規劃，租賃市場呈現多品種公寓和保租房全方位供給狀態，滿足不同人群多元租住需求。

西安未央區城軌曦寓·渭水驛項目690套保租房啟動分配。1月2日，西安市住建局發布通告，啟動城軌曦寓·渭水驛（東區）690套保障性租賃住房報名分配，面向無房且未享受政策性住房保障的家庭及應屆畢業生。

浙江金華蘭溪上線保障性公寓305套。1月5日，浙江金華蘭溪市在高新區蘭創鎂好廣場3號樓推出305套保障性公寓，總建筑面積1.8萬㎡，提供53㎡、56㎡、111㎡三種戶型，可“拎包入住”。

景德鎮大學城保租房2026年交付，提供2372套房源。1月5日，景德鎮市“十四五”重點民生工程——景德鎮大學城保障性租賃住房建設項目宣布，全部2372套房源將于2026年12月30日交付，首批住宅與商業將于當年6月30日率先投用。

福州2514套公租房1月6日起配租，租金打五折。1月5日，福州市國有房產中心公布“四城區2026年第一次公共租賃住房實物配租公告”，2514套整修完畢的房源將于1月6日至8日公開選房，起租時間統一為2026年2月1日，合同期五年，租金按市場評估價50%收取。本輪房源共36個項目，戶型分一人型1638套（含40㎡以下310套）、二人型601套、三人型275套（含70㎡以上8套）。

重慶九龍坡佳寓中梁山店完工招租，可提供約200套房源。1月9日，重慶市九龍坡區重點保障性租賃住房項目佳寓中梁山店正式完工并啟動招租。項目位于九龍坡區華龍大道213號，總建筑面積8376平方米，提供約200套34至40平方米的單間配套房源。

上海嘉定雨宸公寓724套保租房入市，月租金2000元起。上海嘉定菊園新區的雨宸公寓于1月5日上市供應，提供房源724套。這是今年上海嘉定區首個投放市場的集中新建類保障性租賃住房項目。雨宸公寓項目主打一室戶全裝全配戶型，月租金最低不足2000元。

有巢深圳雪花閣青年人才公寓啟動預定。1月，深圳雪花閣青年人才公寓啟動預定。深圳雪花閣公寓主推兩房一廳和一房一廳戶型。在功能布局上，每個戶型都設計臥室、廚房、餐廳、衛生間等獨立生活空間，動靜分區，互不影響，同時室內還有沙發、餐桌等家具，以及冰箱、抽油煙機、空調等電器。

1月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述｜2026年1月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數基本保持平穩，監測均分分別達到達到57.88、88.57。

搜索指數｜搜索熱度TOP5，分別是雅詩閣、萬科泊寓、魔方公寓、華潤有巢、寧巢。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如武漢雅詩閣、馨樂庭雙品牌服務公寓酒店正式啟幕；魔方公寓與華誼集團聯手打造長租公寓項目開業；城璟租住完成北京順義12萬平米資產收購等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數｜1月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為萬科泊寓、龍湖冠寓、寧巢、雅詩閣、城家公寓。如萬科泊寓輕資產模式再突破，昆明新增474套LOFT房源；招商伊敦天津濱海壹棠服務公寓亮相；龍湖冠寓：截至2025年底已開業房源12萬間等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數｜新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如國壽資本擬6.29億元收購領盛上海公寓資產60%股權；寧巢Ning+峯閣店落地，系杭州最大收存轉保項目等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數｜1月，公寓市場總體穩中有升，各大城市租金漲跌基本持平，投資人信心保持平穩，投資指數略有上升。

#綜合分析#

租賃住房大宗交易市場活躍｜1月，中國租房住房大宗交易市場持續活躍，成為資本關注焦點。

國壽資本擬6.29億元收購領盛上海公寓資產60%股權。據市場消息，國壽資本與領盛投資（LaSalle）就上海兩宗長租公寓項目股權交易進入收官階段。國壽資本將以約6.29億元收購COZI可遇·東外灘及COZI可遇·新江灣60%權益，領盛繼續持有剩余40%并保留運營管理權，交易1月完成交割。公開資料整理顯示，兩項目均已納入上海保障性租賃住房體系，剩余土地使用年限均超20年。按現有租金及6%資本化率倒推，新江灣項目估值約7億元，東外灘項目約3.48億元，合計10.48億元，較領盛2022年實際投入8.29億元上浮約26%。

星星集團售后租回銅鑼灣出租公寓物業，變現5,800萬港元。1月22日晚間星星集團公公告披露，將向兩名獨立第三方出售物業位于銅鑼灣耀華街的出租公寓物業，涉及總面積約4,681平方呎，現金總代價5,800萬港元。完成后，星星集團將租回物業繼續經營公寓出租業務，為期兩年，月租25萬港元。

城璟租住完成北京順義12萬平米資產收購。1月，EASE LIVING城璟租住聯合國內知名投資機構，正式完成對北京順義臨空經濟區一宗優質資產的收購。此次收購是城璟租住集團的第三個重資產項目，標志著其全國化戰略進入實質性落地階段，北京成為其繼上海之后開拓全國市場的第二站。此次收購的標的項目位于北京順義區安慶街13號院，總建筑面積近12萬平方米，共12棟獨立樓宇。項目周邊產業資源豐富、交通便捷，將帶來強勁租賃需求。城璟租住后續將對項目進行全面改造升級，規劃近2600間房源，涵蓋多條產品線，并打造多元化社區場景。

香港北角春秧街M1酒店1.83億港元易手，將改作學生宿舍。1月29日，萬通集團持有的香港北角春秧街112號M1酒店全幢以1.83億港元易手，買家為本地投資者，擬將物業改作學生宿舍，趕在新學期前招租。該酒店建筑面積約3.02萬平方呎，共設92間客房，以此計算平均呎價6051港元，每間客房作價199萬港元。交易由世邦魏理仕促成，物業距北角港鐵站僅約五分鐘步程。

收存轉保”步伐加快｜1月，各地持續加大存來那個商品房征集或改造，“收存轉保”步伐加快，為十五五開局之年打好基礎。

寧巢Ning+峯閣店落地，系杭州最大收存轉保項目。1月22日，安居寧巢公司打造的寧巢Ning+峯閣店正式落地。該項目是安居寧巢旗下第二個Ning+系列高端產品，也是杭州市本級目前規模最大的“收存轉保”項目。項目在管面積4.34萬平方米，擁有4幢高品質樓宇，可提供1232套精致房源。作為安居寧巢響應杭州市加快發展保障性租賃住房號召、深化“收存轉保”模式實踐的成果，項目正以更高標準打造杭州保障性租賃住房新范本。

山東德州天衢新區199套存量房轉保租房，5月投用。1月12日，山東德州天衢新區啟動全國首創“存量房轉保租房”試點，首批199套房源將于2026年5月投入運營。項目由國企德州建能實業集團全流程管理，收購林莊社區二期閑置住宅約2萬㎡，改造為90-121㎡兩居、三居精裝房，可實現拎包入住。建設資金中1億元來自專項債券，租金按同地段市場價80%定價，面向新市民及青年人才。新區同步建立資格審核與動態核查機制，為后續市場化、多元化住房保障提供范本。

海口公開征集存量商品房，擬用作保障性租賃住房。1月22日，據海口市住房和城鄉建設局消息，為加快發展保障性租賃住房，該局現面向社會公開征集符合條件的存量商品住房房源，以建立保障性租賃住房項目庫，征集時間自公告之日起至2026年1月28日。本次征集范圍限定在海口市中心城區及市轄區內海南自貿港重點產業園區范圍內的新建成但未出售普通商品住房，房源需滿足交通配套、面積、開工時間等多項條件，收購主體為相關國有企業，價格由雙方依法協商確定。保障性租賃住房重點面向新市民、青年人供應，目前海口已有部分項目可提供220余套房源。

湖南2026年計劃收購存量房200萬平米以上用于保障性住房。1月22日，湖南省住房城鄉建設工作會議召開，提出2026年計劃收購存量商品房200萬平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。根據公開資料整理，2025年湖南已通過收購6726套存量商品房用作保障性住房，還發行專項債9.79億元，緩解部分群體住房困難。

長租公寓加速“輕資產”模式｜1月，頭部長租公寓運營商加速“輕資產”模式，尋找合作伙伴，強強聯手，保持健康商業模式擴張。

泊寓聯手湖北交投武漢打造青年家項目2026年面市。1月5日，泊寓與湖北交投產城控股集團有限公司簽署戰略合作，雙方將在武漢聯合打造“泊寓城市青年家”標桿項目，預計2026年上半年推向市場。該項目為泊寓在武漢首次采用“半委管”模式，通過“三資盤活”整合湖北交投的本地資產與泊寓的運營能力。湖北交投產城控股隸屬湖北交投集團，負責提供物業并協調政企資源；泊寓則輸出產品定位、智慧系統及品牌服務。項目以一居室高品質房源為主，配置健身區、共享廚房等公共空間，并承諾費用透明、24小時響應等“六大服務”，計劃通過社群活動營造青年社區文化。合作將存量資產轉化為人才公寓，為租購并舉政策下的城市青年安居提供可復制樣本。

萬科泊寓輕資產模式再突破，昆明新增474套LOFT房源。1月20日，萬科旗下泊寓品牌近日與昆明邦盛廣場達成合作，將新增474套4.5米層高的LOFT房源，預計于2026年5月開啟招租。該項目位于廣福路與彩云北路交匯處，毗鄰巫家壩CBD及國家級自貿區，自帶8萬平方米商業配套。房源為42-49平方米戶型，支持雙鑰匙設計，可滿足多樣化居住需求。此次合作是泊寓“零資產投入、純管理輸出”輕資產模式的又一落地，此前泊寓已與昆明安居集團簽訂10年期協議，管理901間保租房源。根據公開資料整理，泊寓自2023年調整策略后加速輕資產布局，截至2025年9月底，開業房源20.4萬間，超85%來自第三方。

雅詩閣輕資產擴張節奏持續加快。1月11日，全球服務公寓運營商雅詩閣宣布2025年在中國簽約31個新項目，占其全球90新項目約三分之一，新增房源約1.8萬套，其中中國市場貢獻顯著。公司同步推出盛捷、馨樂庭、雅院三大特許經營方案，首個特許經營項目深圳馨樂庭大運城龍崗公寓酒店計劃于2026年春節前開業，標志其輕資產轉型進入實質階段。開業運營方面，雅詩閣2025年全球新開業超45家物業、約9000套單元，中國占17家、逾4000套單元，涵蓋多個品牌。根據公開資料整理，雅詩閣計劃到2028年全球再新開超300家物業，2026年中國將有約20個新項目投入運營，輕資產擴張節奏持續加快。

租賃市場盈利前景光明｜1月，各地出臺多項租賃市場相關政策和市場前景分析，各大頭部租賃企業也發布企業年報，租賃市場進入2.0階段，市場出現分化，但盈利前景光明。

上海：到2028年全市租賃和商務服務業營業收入達到1.5萬億元以上。1月9日，上海市人民政府辦公廳印發《上海市促進租賃和商務服務業“產業聚集、空間聚集、要素聚集”三年行動計劃（2026—2028年）》的通知。其中提到，強化各區主體責任，做強細分賽道、優化產業布局，做優招商引資、鏈接整合資源，放大溢出效應、打造產業生態。到2028年，建設一批集聚融合的重點園區、重點街區和樓宇，聚集一批高能級企業和高增長企業，匯聚一批高端商務服務人才、專業服務平臺、展會活動和論壇，全市租賃和商務服務業營業收入達到1.5萬億元以上，規模保持全國領先。

越秀住房租賃2025年盈利破千萬元，輕重并舉模式見效。1月5日，越秀地產旗下越秀住房租賃宣布，2025年板塊整體盈利突破千萬元，為2018年成立以來的首次年度盈利，標志著其輕重并舉戰略進入收獲期。在2018年行業快速擴張期，越秀商管長租公寓業態并未采用當時市場上常見的“高進低出”模式，而是依托越秀集團“租售并舉”戰略，整合地產、商管資源，形成投拓、營造、運營、金融一體化資產管理閉環；重資產聚焦核心城市優質地塊，輕資產輸出品牌與管理，分散風險并提升資金效率。目前“越秀星寓”“星廷”“星鄰”三大產品線覆蓋廣州、深圳、上海、濟南。

龍湖冠寓：截至2025年底已開業房源12萬間。1月，龍湖集團于發布2025年12月及全年未經審核營運數據。公告顯示，2025年全年，龍湖集團累計實現合同銷售金額631.6億元，銷售面積518.6萬平方米。全年實現經營性收入約285.4億元(含稅)，創歷史新高。

其中，運營業務收入約151.9億元(含稅)，其中，龍湖資產管理旗下長租公寓品牌冠寓，截至2025年底已開業房源12萬間。

家庭型精準型公寓多元匹配市場｜1月，入市公寓產品更加多元，其中家庭型與改善性租賃產品，以及精準型、小體量項目如小哥公寓、員工宿舍等成為供給體系的重要組成部分。

家庭型與改善型租賃產品受追捧。家庭型與改善型租賃住房不再是少數試點，開始系統性出現。合肥承寓·和光熙悅社區以 52–108㎡的一居至三居為主，明確面向家庭型租戶；深圳國際生物谷壩光核心區人才公寓，直接以兩房、小三房和三房為主力戶型，租金約為市場價的 6 折；德州林莊社區二期通過收購存量商品房轉為保租房，戶型達到 90㎡和 121㎡；成都高投云錦 66 項目推出 143㎡、170㎡的超大戶型人才公寓，明顯定位于高端、穩定型人才家庭。這些項目共同反映出一個市場變化：租賃住房正在被賦予“長期居住解決方案”的角色。當政策目標不再只是解決“有沒有房住”，而是要回應人才穩定、家庭安居與產業留人，戶型結構、居住舒適度與社區完整性自然會成為核心變量。

常州首批“小哥公寓”上線 160套房源八折面向騎手。常州市住房租賃行業協會聯合會員單位正式開放首批“小哥公寓”申請，面向外賣員、快遞員提供160套不高于市場價八折的專屬房源，覆蓋全市7個轄市區32個點位。根據公開資料整理，電子地圖已于1月1日在“暖‘新’安居 健康同行”冬季關愛活動上發布，同步啟用的鳳凰新城青年公寓“新就業群體能量站”升級充電樁等設施，并推出管家服務、技能培訓、健康關懷、法律咨詢等增值服務，打造“冷可取暖、熱可納涼、累可歇腳、渴可喝水”的租住環境。

上海寶山友間公寓·羅涇園宿舍（二期）正式開業。1月12日，位于上海市寶山區數智寶地·羅涇園內的友間公寓·羅涇園宿舍（二期）正式開業，61間宿舍實現100%滿租，精準服務園區先進制造企業的員工住宿需求。項目由原煉鋼辦公樓改造，僅95天完成立項、施工、驗收，預算內推進設計變更并建立督辦機制。此前一期宿舍出租率長期超90%，周邊配套短缺，二期提前被預定，260名工人“就近安家”，預計2026年3月配套餐飲娛樂綜合體開放。