新班子、新戰略，大悅城能否迎來質變？

出品|中訪網

審核|李曉燕

2026年初，大悅城控股完成重要人事交接，原董事長陳朗到齡退休，中糧集團資深老將姚長林全面執掌經營管理，標志著公司正式進入戰略深化與效能提升的全新周期。面對行業深度調整與自身發展轉型的雙重考驗，大悅城以組織重構、資產優化、治理升級為抓手，在連續承壓后呈現減虧向好、管理趨穩、活力復蘇的積極態勢，彰顯出央企商業地產平臺迎難而上、破局立新的堅定決心。

1月30日，大悅城控股發布2025年度業績預告，預計全年歸母凈利潤虧損21億元至27億元，扣非凈利潤虧損22.5億元至28.5億元。盡管仍處虧損區間，但虧損幅度較2024年顯著收窄，歸母凈利潤減虧超2.7億元，扣非凈利潤減虧規模突破12億元，減虧成效明顯。2025年前三季度，公司實現營業總收入206.48億元，同比微增0.83%，營收端保持基本穩定；歸母凈利潤虧損5.33億元，同比減虧約9%，扣非凈利潤虧損5.72億元，同比減虧近65%，利潤端“止血減虧”效果持續顯現。

公司將階段性虧損主因歸結為部分住宅項目去化放緩、資產估值波動帶來的存貨及投資性房地產減值計提，屬于行業調整期的常規財務處理。商業運營核心板塊依舊保持韌性，大悅城購物中心整體出租率維持在93%的較高水平，北京朝陽大悅城等標桿項目始終占據城市商業核心地位，租金與客流表現穩健。與行業頭部企業相比，大悅城在品牌影響力、場景創新力、年輕客群凝聚力等方面仍具備獨特優勢，核心資產價值穩固。

面對資金與資產壓力，大悅城在2025年主動出擊，打出一系列資產優化組合拳，展現出極強的戰略執行力。公司以約29.32億港元私有化港股平臺大悅城地產，持股比例由64.18%提升至96.13%，并順利完成退市。此舉有效整合境內外商業資源，提高核心“現金牛”資產權益占比，減少少數股東損益影響，為后續歸母凈利潤改善奠定堅實基礎，是公司優化資本結構、強化資產掌控力的關鍵舉措。

在資產盤活與風險化解方面，大悅城堅持依法維權、保障權益。針對武漢蔡甸區地鐵小鎮項目土地交付糾紛，公司正式提起訴訟，追索土地出讓金及損失合計約11億元。該項目自2019年獲取后長期未能按約交付，占用大量資金資源，通過法律途徑厘清權責、追回投入，有助于回籠資金、優化資產質量，體現公司維護股東利益、嚴控經營風險的務實態度。

人事與組織架構的系統性調整，為大悅城注入強勁的管理動能。自2024年起，公司啟動組織瘦身，將七大區域公司整合為四大區域，壓縮管理層級、提升決策效率，東北、浙江、華中等區域完成撤并整合，資源向核心城市與優質項目集中。2026年2月，隨著陳朗正式退休，以姚長林為核心的新一屆管理班子全面到位，公司結束人事過渡期，進入穩定運營、聚焦經營的新階段。

新任掌舵人姚長林1993年加入中糧集團，三十余年深耕貿易、包裝、投資、地產等多元領域，2019年加入大悅城后歷任副總經理、總經理，2024年起兼任董事長與總法律顧問，是兼具戰略視野、運營經驗與風控意識的復合型央企管理者。與外部調任高管不同，姚長林長期扎根大悅城，對項目布局、債務結構、運營痛點了如指掌，上任后聚焦現金流安全、住宅去化、成本管控三大核心，推行精簡高效、務實穩健的經營策略，推動公司由規模擴張轉向質量提升。

在內部治理層面，大悅城以零容忍態度推進反腐肅紀，凈化經營生態，為長期健康發展掃清障礙。近期杭州大悅城原總經理陳羿同被立案調查，是公司持續深化黨風廉政建設、嚴查違紀違法問題的具體行動。近年來，公司先后查處多起違規違紀案件，堅決清除害群之馬，完善內控體系，堵塞管理漏洞，推動合規經營、廉潔從業理念深入人心。嚴肅整治貪腐問題，不僅是央企履行社會責任、維護國有資產安全的必然要求，更是優化經營環境、提升管理效能、重塑市場信心的重要保障。

當前商業地產行業進入存量競爭、品質制勝的新階段，央企商業平臺肩負著引領行業規范發展、激活城市消費活力的重要使命。與同梯隊央企商業平臺相比，大悅城雖在規模與盈利水平上存在階段性差距，但在年輕態運營、體驗式場景、文創IP打造等領域形成鮮明特色，具備強勁的追趕潛力。截至2025年三季度末，公司總資產規模超1600億元，商業版圖覆蓋全國核心城市，優質物業組合與品牌勢能構筑起堅實的發展底盤。

站在新的歷史起點，大悅城正處于由亂到治、由虧轉盈的關鍵拐點。人事平穩交接、組織高效精簡、資產持續優化、治理不斷完善，四大積極信號共同構筑起公司穩健發展的堅實基礎。短期虧損是行業周期與歷史包袱共同作用的結果，不影響長期價值；減虧態勢明確、核心業務穩固、改革舉措落地，則清晰指向可持續復蘇的未來。

風好正是揚帆時，不待揚鞭自奮蹄。在姚長林帶領下，大悅城將堅守央企初心，聚焦商業運營與資產提質，以現金流為核心、以效益為導向、以治理為保障，持續優化項目結構、提升運營能力、盤活存量資產，加快實現經營業績實質性好轉。隨著改革紅利持續釋放、管理效能不斷提升、商業生態持續優化，大悅城有望走出調整期，重回高質量發展軌道。