佳兆業(yè)集團(tuán)昆明2家子公司破產(chǎn)

根據(jù)公開信息，佳兆業(yè)集團(tuán)在昆明有2家子公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，具體情況如下：

一、兩家公司基本情況

1. 昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

? 成立時(shí)間：2013年1月23日，注冊資本20000萬元

? 項(xiàng)目角色：佳兆業(yè)城市廣場J地塊的項(xiàng)目公司

? 地塊情況：J地塊位于昆明市西山區(qū)，土地面積約31.85畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率約5.1，原規(guī)劃建設(shè)4棟28-34層高層住宅及商業(yè)裙房

? 現(xiàn)狀：由于佳兆業(yè)集團(tuán)資金鏈斷裂，J地塊自取得后一直未實(shí)際開發(fā)，目前作為臨時(shí)停車場使用，處于凈地狀態(tài)

2. 昆明展源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（展源地產(chǎn)）

? 項(xiàng)目角色：佳兆業(yè)城市廣場A地塊的項(xiàng)目公司

? 地塊情況：A地塊占地約30.41畝，規(guī)劃有4棟建筑（含2棟公寓、2棟住宅）

? 現(xiàn)狀：于2021年停工至今，目前2棟建筑已封頂

二、破產(chǎn)重整時(shí)間線

昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1. 破產(chǎn)申請(qǐng)受理：2023年3月6日，昆明市西山區(qū)人民法院裁定受理昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整一案

2. 債權(quán)申報(bào)階段：2023年3月-4月，債權(quán)人申報(bào)債權(quán)

3. 意向投資人招募：2023年3月15日，滇創(chuàng)公司與展源公司聯(lián)合發(fā)布重整投資人招募公告

4. 第一次債權(quán)人會(huì)議：2023年7月7日以網(wǎng)絡(luò)會(huì)議形式召開

5. 重整計(jì)劃草案表決波折：2023年下半年，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)組和普通債權(quán)組未通過草案，經(jīng)再次表決

6. 重整計(jì)劃獲批：2024年4月22日，西山區(qū)人民法院裁定批準(zhǔn)重整計(jì)劃，終止重整程序

7. 償債資金到位：2024年6月27日，重整投資人將2.6億元償債資金劃付至管理人賬戶

8. 債權(quán)清償啟動(dòng)：2024年7月19日，管理人發(fā)布《關(guān)于啟動(dòng)債權(quán)清償?shù)墓妗?/p>

昆明展源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1. 破產(chǎn)申請(qǐng)：2022年10月14日，展源公司以其無力清償?shù)狡趥鶆?wù)為由向法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整

2. 受理裁定：2022年12月20日，西山區(qū)人民法院裁定受理展源公司破產(chǎn)重整一案

3. 重整計(jì)劃獲批：2023年11月2日，西山區(qū)人民法院裁定批準(zhǔn)展源公司重整計(jì)劃，終止重整程序

三、獨(dú)特的"打包重整"模式

由于A地塊和J地塊面臨截然不同的困境，管理人采取了創(chuàng)新的"打包重整"策略：

A地塊（展源公司）困境

? 續(xù)建投入巨大：需完成2、3、4棟的續(xù)建和1棟的建設(shè)

? 可售資產(chǎn)極少：僅剩1套131平米住宅、2棟商辦共計(jì)97套（4907.05平米）、地下產(chǎn)權(quán)車位852個(gè)（未建成）

? 單獨(dú)重整價(jià)值極低：續(xù)建投入遠(yuǎn)大于剩余貨包價(jià)值，理論上無人愿意接手

J地塊（滇創(chuàng)公司）優(yōu)勢

? 凈地狀態(tài)：尚未開發(fā)，開發(fā)難度較小

? 重整價(jià)值較高：可直接啟動(dòng)開發(fā)

打包重整方案

1. 聯(lián)合招募：2023年3月15日，兩家公司管理人聯(lián)合發(fā)布意向投資人招募公告

2. 捆綁要求：要求投資人在接手J地塊的同時(shí)負(fù)責(zé)盤活A(yù)地塊

3. 不同重整方式：

? J地塊：采取"出售式重整"，通過地塊處置變現(xiàn)清償債務(wù)

? A地塊：采取"續(xù)建式重整"，要求重整投資人提供共益?zhèn)杩钭鳛楹罄m(xù)續(xù)建資金

四、重整投資人及最新進(jìn)展

重整投資人：中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司

? 身份：國內(nèi)四大國有金融資產(chǎn)管理公司（AMC）之一

? 投資方式：作為A、J地塊打包重整的最終投資人

? 在昆經(jīng)驗(yàn)：近年來在昆明通過類似方式接手了多個(gè)爛尾項(xiàng)目

最新進(jìn)展（截至2024年7月）

1. 資金到位：2.6億元償債資金已劃付至管理人賬戶

2. 債權(quán)清償：按以下順序進(jìn)行清償：

? 破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)

? 被拆遷人債權(quán)

? 有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)

? 職工債權(quán)

? 稅收債權(quán)

? 普通債權(quán)

3. 項(xiàng)目重啟：

? J地塊：有望在資金到位后重啟開發(fā)，最新規(guī)劃顯示地塊建筑方案已從最初的4棟調(diào)整為6棟板樓

? A地塊：有望盡快復(fù)工

五、佳兆業(yè)集團(tuán)整體背景

子公司破產(chǎn)情況

佳兆業(yè)集團(tuán)旗下共有7家子公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，主要集中在2023年至2025年期間：

1. 武漢市佳兆業(yè)物流有限公司（2025年9月破產(chǎn)）

2. 張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2025年3月破產(chǎn)）

3. 昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2023年3月破產(chǎn)）

4. 展源地產(chǎn)（2023年破產(chǎn)）

5. 石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2023年7月破產(chǎn)）

6. 武漢市佳代盛置業(yè)有限公司（2024年1月破產(chǎn)）

7. 廣州佳兆業(yè)投資咨詢有限公司（2025年10月破產(chǎn)審查）

集團(tuán)債務(wù)重組

? 完成時(shí)間：2025年9月15日，境外債務(wù)重組方案全面生效

? 削債規(guī)模：約86億美元

? 債務(wù)展期：平均展期5年，2027年底前無剛性還本壓力

? 清盤呈請(qǐng)撤銷：2025年9月22日，香港高等法院頒令撤銷針對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)的清盤呈請(qǐng)

六、行業(yè)意義與啟示

1. "府院聯(lián)動(dòng)"機(jī)制的成功實(shí)踐

通過政府與法院的協(xié)同，將無續(xù)建價(jià)值的A地塊與有開發(fā)潛力的J地塊捆綁，引入國有AMC機(jī)構(gòu)作為重整投資人，實(shí)現(xiàn)了"以豐補(bǔ)歉"、整體盤活的目標(biāo)。

2. 市場化風(fēng)險(xiǎn)隔離的典型案例

這一"子公司破產(chǎn)、集團(tuán)存續(xù)"模式，本質(zhì)是市場化風(fēng)險(xiǎn)隔離與有序出清。依托法人獨(dú)立制度，將資不抵債、無盤活價(jià)值的項(xiàng)目通過司法程序出清，既能切割不良資產(chǎn)、減少集團(tuán)敞口，也能讓債權(quán)人按法定程序受償。

3. 房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影

佳兆業(yè)子公司的批量破產(chǎn)，根源在于項(xiàng)目端風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)危機(jī)的雙重疊加。作為項(xiàng)目法人載體，項(xiàng)目公司資產(chǎn)與負(fù)債高度綁定單一樓盤，一旦銷售遇冷、回款停滯，極易陷入資不抵債。

4. 對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)型的警示

佳兆業(yè)的經(jīng)歷警示行業(yè)：過度依賴集團(tuán)信用背書、忽視項(xiàng)目獨(dú)立風(fēng)控，極易引發(fā)局部風(fēng)險(xiǎn)擊穿整體安全；而保交付、穩(wěn)經(jīng)營、有序化債，是出險(xiǎn)房企修復(fù)信用、重返市場的唯一路徑。

七、總結(jié)

佳兆業(yè)集團(tuán)昆明2家子公司的破產(chǎn)重整，是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的典型司法案例。通過創(chuàng)新的"打包重整"模式，將困境不同的兩個(gè)地塊捆綁處理，引入國有AMC機(jī)構(gòu)作為重整投資人，實(shí)現(xiàn)了整體盤活的目標(biāo)。目前，重整計(jì)劃已獲法院批準(zhǔn)，償債資金到位，債權(quán)清償和項(xiàng)目重啟工作正在推進(jìn)中。

這一案例不僅為妥善解決企業(yè)債務(wù)問題、保障債權(quán)人權(quán)益和促進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工提供了可行路徑，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向風(fēng)險(xiǎn)出清轉(zhuǎn)型的必然陣痛。對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，項(xiàng)目端出清與主體端重組并行，將成為未來一段時(shí)期化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主流模式。