深圳發(fā)布“舊改新政”：可不配建保障性住房

近日，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），針對(duì)未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，推出了一系列優(yōu)化措施，旨在降低項(xiàng)目開發(fā)門檻，加速存量土地盤活。

新政自2026年3月16日起實(shí)施，有效期5年。

“舊改新政”有兩處核心調(diào)整內(nèi)容：土地移交率可調(diào)整和保障房可不配建。

合理核定土地移交率。未完成城市更新單元規(guī)劃審批，或適用《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號(hào)）第（九）項(xiàng)，運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活并重新編制規(guī)劃的城市更新項(xiàng)目（以下統(tǒng)稱未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目），應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（GB55038-2025）相關(guān)要求，在滿足交通、教育等配套設(shè)施服務(wù)能力的前提下，征求轄區(qū)政府（含大鵬管委會(huì)，下同）、前海管理局和相關(guān)職能部門意見后，可調(diào)整城市更新單元計(jì)劃和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規(guī)劃中研究確定，不再履行計(jì)劃調(diào)整程序。城市更新單元實(shí)際土地移交用地面積應(yīng)不小于基準(zhǔn)土地移交用地面積。

優(yōu)化保障性住房配建要求。已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目按原規(guī)定執(zhí)行保障性住房配建要求。未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，取消保障性住房獎(jiǎng)勵(lì)容積，原則上可不配建保障性住房。市相關(guān)主管部門、各區(qū)政府、前海管理局應(yīng)通過新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購(gòu)等各種渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障性住房建設(shè)籌集要求。《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》（深建規(guī)〔2025〕11號(hào)）中舊工業(yè)區(qū)改保障性住房項(xiàng)目不適用此條款。

此外，通知中還提到，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過提供信貸服務(wù)、并購(gòu)貸款等途徑，緩解市場(chǎng)主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項(xiàng)目。

新改解讀

一、《通知》出臺(tái)目的是什么？

為進(jìn)一步銜接落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，《通知》一方面針對(duì)未完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，按照“法治化、市場(chǎng)化”原則，優(yōu)化相關(guān)城市更新政策以落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求。另一方面強(qiáng)化政府主動(dòng)作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點(diǎn)堵點(diǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)我市城市更新項(xiàng)目加快實(shí)施，持續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)有效投資。

二、“未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目”包括哪些類型？

“未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目”包括未完成城市更新單元規(guī)劃審批或適用《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號(hào)）第（九）項(xiàng)，運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活并重新編制規(guī)劃的城市更新項(xiàng)目。

三、土地移交率怎么核定和調(diào)整？

《通知》明確在滿足交通、教育等配套設(shè)施服務(wù)能力的前提下，在取得轄區(qū)政府和相關(guān)職能部門同意意見后，在更新單元規(guī)劃階段可調(diào)整城市更新單元計(jì)劃和法定圖則關(guān)于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應(yīng)滿足基準(zhǔn)土地移交用地要求。同時(shí)簡(jiǎn)化審批程序，不再要求履行計(jì)劃調(diào)整程序。

四、保障性住房配建要求有哪些調(diào)整？

一是已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，保障性住房配建要求按已批規(guī)劃及原規(guī)定執(zhí)行。

二是未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，原則上可不配建保障性住房。市相關(guān)主管部門、各區(qū)政府應(yīng)通過新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購(gòu)等各種渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障性住房建設(shè)籌集要求。

三是“工改?！表?xiàng)目繼續(xù)按原有規(guī)定執(zhí)行。

五、“清調(diào)供”項(xiàng)目怎么編制規(guī)劃？

《通知》明確適用《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號(hào)）第（九）項(xiàng)，運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項(xiàng)目有兩種規(guī)劃編制方式：一是重新編制規(guī)劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求。二是允許局部調(diào)整已批更新單元規(guī)劃，局部調(diào)整部分按照《通知》執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，未調(diào)整部分按已批更新單元規(guī)劃執(zhí)行，局部調(diào)整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

六、市場(chǎng)主體、債權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人、金融機(jī)構(gòu)等各方主體如何凝聚共識(shí)、共同推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施？

《通知》要求各區(qū)政府積極搭建平臺(tái)，引導(dǎo)市場(chǎng)主體、債權(quán)人降低投資預(yù)期，引導(dǎo)物業(yè)權(quán)利人調(diào)整預(yù)期,參照我市土地整備、房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合理協(xié)商確定搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過提供信貸服務(wù)、并購(gòu)貸款等途徑，減緩市場(chǎng)主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項(xiàng)目。

　采寫：南都N視頻記者陳榮梅