“滬七條”+ 廣州天價土拍，樓市春天真的來了？

來源：市場資訊

（來源：中國發展改革）

“春雨”潤樓市“滬七條”帶出新氣象

2月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等五部門聯合拋出一份樓市新政“大禮包”，被業內稱為“滬七條”。幾乎在同一時間，千里之外的廣州，一場持續了9個小時、243輪競價、超10萬人線上圍觀的“史詩級”土拍“大戰”落下帷幕——越秀地產以236.04億元的天價，將珠江新城最后一塊“寶地”收入囊中，溢價率高達26.6%，住宅樓面價突破8.5萬元/平方米，刷新了廣州地價紀錄。

新年新氣象，一個是核心一線城市在需求端的政策“拆墻”，一個是熱點城市在供給端的土地“高熱”。這兩件事像兩顆石子投入湖中，激起的漣漪，似乎正在勾勒2026年中國樓市新圖景。

河北省保定市城中村改造三期工程南劉各莊村安置區樓房。新華社

上海“滬七條”：

限購“拆墻”與公積金“加碼”

讓我們先仔細看看上海這份“滬七條”。

首先是限購的實質性松綁。非滬籍居民購買外環內住房，所需繳納社保或個稅年限，直接從原來的“連續滿3年”縮短至“連續滿1年”。這意味著，大量剛來上海打拼的年輕人，提前兩年獲得了買入市中心的“房票”。更值得關注的是，對于社保或個稅已滿3年的非滬籍家庭或單身人士，如今允許在外環內再增購1套。這直接釋放了改善型和多資產配置的需求。

其次是居住證制度的“并軌”。政策明確，持《上海市居住證》滿5年及以上的居民，無需再提供社保或個稅證明，即可在全市范圍內購買1套住房。這打通了人才落戶與購房之間的“最后一公里”，讓城市貢獻度與住房權益直接掛鉤。

第三是公積金貸款的“天花板”被捅破。首套住房公積金貸款最高額度從160萬元直接拉升至240萬元。如果疊加多子女家庭和購買綠色建筑的上浮政策（最高可上浮35%），一個符合所有條件的家庭，公積金貸款最高額度竟可達到驚人的324萬元。這在全國都是罕見的力度。

中指研究院認為，2月初，上海已在靜安、浦東等區試點收購二手房用于保障房，本次“滬七條”的落地，是政策組合拳的延續。2026年是房地產市場止跌回穩的關鍵一年，上海接連出臺利好，釋放的是“一線城市率先筑底”的強烈信號，短期市場或將直接迎來“小陽春”行情。

從北京到廣州：

一場政策與市場的“接力賽”

上海吹響了“號角”，其他城市的動作也浮出水面。“滬七條”力度之大“令人側目”，但近期全國各地的樓市政策調整，早已呈現多點開花的態勢。

把視線轉向北京。1月下旬，北京住房公積金管理中心推出“直付房租”業務試點，改變了傳統“先付房租后提取報銷”的模式，實現公積金按月自動劃轉至試點住房出租機構賬戶。每年的2月中旬或3月初，北京都會啟動返工季惠民租房服務活動，去年一口氣籌集了約12.9萬套（間）房源，面向新市民、青年人提供減租金、免押金等優惠。最引人注目的是，部分租賃項目首次支持公積金支付房租。這筆存在賬戶里的錢終于可以“活”起來，直接用于支付房租，對于無數“北漂”而言，這是實打實的現金流減負。

再把目光投向河南。洛陽市近期對配售型保障性住房的管理辦法進行了明確，強調這類房子將實行封閉管理，禁止變更為商品房流入市場。這是在“市場+保障”雙軌制下，鎖死套利空間、確保保障房公平使用的關鍵舉措。而廣州市則在新修訂的商品房銷售公示新規中明確：配套學校以教育局公布為準。看似只是規范信息公示，實則是在化解過去因“學區房”宣傳引發的諸多糾紛，讓銷售環節更加透明。

從北京的“公積金援租”到洛陽的“保障房封閉管理”，從廣州的“銷售公示打補丁”到上海的“限購大松綁”，我們能看到一條清晰的主線：2026年的房地產政策，不再是簡單的“放水”或“收緊”，而是在“穩住樓市”的大前提下，進行精準的“縫補”與“疏通”。一方面通過降低門檻、提供金融支持來激活需求；另一方面通過制度完善來構建“新模式”的底座。

成交“回血”，土地“發熱”：

市場正在發生什么？

政策的暖風，終究要吹到市場里才算數。

首先是成交量的復蘇。國家統計局數據顯示，2025年，全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，銷售額83937億元，其中住宅銷售額73335億元。根據中指數據，2025年，30城住宅成交套數同比基本持平，二手房占比提升至65%左右，較2024年提升約4個百分點。雖然整體仍在調整，但下跌的“剎車”已經踩死。

具體到城市，上海二手房市場的表現堪稱“急先鋒”。2月上海二手房網簽量預計可達2.3萬套左右，創下近五年同期新高，環比、同比漲幅均超過30%。從單周數據看，2月1日至7日二手房累計成交5315套，日均成交約759套，單日最高成交達931套，延續了開年以來的高位成交格局。在深圳，龍華區的中洲迎璽項目開盤，據稱2990批客戶搶購780套房，認購比接近4去化率達65%，成為開年后首個“熱銷紅盤”。

更值得玩味的是土地市場的“高熱”。廣州的馬場地塊并非孤例。

就在近日，上海已明確敲定2026年第一批次土拍名單，共計3宗地塊，分別位于徐匯長橋、嘉定新城以及青浦徐涇，規劃建筑面積19.84萬平方米，起始總價66.64億元。北京有3宗宅地進入招拍掛階段，分別位于順義區仁和鎮、順義區南彩鎮和昌平區南邵鎮，合計起拍價約26.07億元，只待3月落槌。

1月30日，杭州迎來2026年首場土拍，浙江博策經過30輪競價，以總價8.77億元斬獲東新單元宅地，溢價率19.81%。

這一波土地熱潮有一個共同特點：錢往高處流。無論是北京、上海，還是杭州都是城市里較為核心的地段。正如58安居客研究院所言，土拍熱度向核心城市、核心板塊高度集中。

分化與希望：

頂豪走出獨立行情

在廣州土拍中，有一個細節耐人尋味。

馬場地塊所在的珠江新城東區，本就是廣州傳統的豪宅區，僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等知名豪宅環伺。2025年11月，同板塊內的保利·玥璽灣開盤，成交均價高達17萬元/平方米，最高單價甚至突破30萬元/平方米，首日銷售額就破了百億元。

市場分析師鄧浩志指出，這并非偶然。2025年，廣州3000萬元以上豪宅成交達400套，同比增長55%；5000萬元以上頂豪產品成交115套，首次突破百套，創歷史新高。當剛需市場還在猶豫時，頂豪市場已經走出了獨立行情。

這與此次上海新政的發力點不謀而合。無論是給高社保年限群體“增購1套”的資格，還是將公積金貸款上限提到324萬，本質上都是在激活改善性乃至高端改善性需求。

梳理完近期的政策與市場，我們或許可以得出幾個初步判斷。

第一，一線城市正在成為“止跌回穩”的領頭羊。國家統計局城市司首席統計師王中華解讀1月份數據時指出，一線城市新建商品住宅銷售價格環比繼續上漲（上漲0.1%），同比降幅收窄。其中，上海同比上漲5.6%，深圳環比上漲0.4%。在70個大中城市中，一線城市的韌性表現得淋漓盡致。

第二，去庫存壓力有所緩解，但分化依然嚴峻。易居研究院數據顯示，2025年1月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期為21.3個月，較此前26.8個月的高點明顯下調。但細看之下，一線城市存銷比已回到12.6個月的合理區間，而三、四線城市仍高達30.3個月。這也解釋了為何當下的政策呈現出“一、二線托舉，三、四線托底”的顯著差異。

第三，房企的融資“活水”正在回流。近日，萬科獲大股東深鐵集團23.6億元借款，專門用于償還公開債務，期限長達3年，有效緩解了短期償債壓力。碧桂園則通過177億美元境外債重組，在方案生效后迅速支付近4億美元現金對價，展現誠意，同時擬用4.5億元回購境內債券以穩定市場信心。資金的閘門一旦打開，土地市場的熱度便能從央國企向優質民企傳導。

第四，房地產發展新模式的輪廓愈加清晰。這一輪調整中，我們不僅看到了“救市”，更看到了“立新”。住建部在青島召開推進配售型保障性住房輪候庫建設工作現場會，強調要加大建設和供給；央行強調要完善房地產金融管理，支持構建發展新模式。“市場歸市場，保障歸保障”，這正在從紙面走向現實。

廣州馬場地塊長達9小時的鏖戰，像極了市場多空雙方的一次激烈博弈。最終，236億元的成交價和26.6%的溢價率，宣告了多方階段性獲勝。

2026年的春天來得有點早。對于樓市而言，這或許正是期盼已久的“政策底”向“市場底”傳導的關鍵時刻。當然，我們仍需清醒地看到，這種暖意目前仍是結構性的，主要集中在核心城市的核心區域。要讓這股暖流真正淌遍整個行業，還需要時間，也需要更多耐心和智慧。

正如一位資深業內人士所言：“馬年土地市場的開門紅，給行業帶來了好彩頭。但真正的賽馬，才剛剛開始。”

樓市暖意背后的“馬太效應”

讀完“滬七條”和廣州土拍的新聞，一個直觀感受是：這輪政策調整，不是那種“雨露均沾”式的結果。

上海的操作很有意思。非滬籍滿3年社保可在內環增購1套——這不是給剛需“上車”的普惠政策，而是精準指向已經有房、有購買力的改善群體。公積金貸款提到240萬元乃至324萬元，同樣如此。政策意圖很直白：讓有條件的人多買，讓改善需求進場托底。

廣州土拍則從另一個角度印證了這種判斷。珠江新城地塊溢價26.6%，8家房企鏖戰9小時，說明什么？說明資本對核心城市核心資產的判斷高度一致。236億元不是小數目，敢掏出這筆錢的，賭的不是短期反彈，而是長期價值。

但把視野拉寬看，這種熱度并不普遍。一線城市去化周期12.6個月，三、四線城市30.3個月——數據背后是截然不同的兩個世界。所以這一輪政策呈現出明顯的“分層”特征：對一線是“托舉”，對三、四線才是“托底”。北京公積金直付房租、洛陽保障房封閉管理、廣州銷售公示打補丁，這些看似零散的政策，其實都在做同一件事：把有限的資源投向更需要的地方。

說白了，樓市正在經歷一場“壓力測試”。能扛住的、有價值的區域，政策給空間、資本給投票；扛不住的，只能靠保障房和制度修補來托底。這種分化未必是壞事——市場歸市場，保障歸保障，這種類似“雙軌制”的輪廓正在變得清晰。

（中國發展改革報社記者 張守營）