新政更利好二手房， 500萬以內(nèi)是本輪政策受益“主力軍”

2月25日上海發(fā)布樓市“滬七條”《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，通過調(diào)減限購、優(yōu)化公積金貸款和完善房產(chǎn)稅等措施，進一步擴大潛在購房群體。本次新政利好上海樓市整體，但對于二手房市場影響更大，主要由于當前上海樓市已經(jīng)步入到存量市場，新房和二手房比例達到1比5，二手房市場在新政的作用下受力更大。

目前二手房市場成交體量龐大，2024年至今上海二手房以價換量，在多輪政策影響下，二手房價跌幅收窄、成交量進一步放大。2025年全年上海二手房成交23.3萬套，同比上漲3.9%，創(chuàng)近四年新高。二手房成交結(jié)構(gòu)方面也出現(xiàn)了新特征，呈現(xiàn)剛需增加、中間段萎縮、高端穩(wěn)定的啞鈴型結(jié)構(gòu)。

但由于新房市場在“好房子”新規(guī)范影響下，高品質(zhì)產(chǎn)品的持續(xù)供應(yīng)，二手房的價格優(yōu)勢隨著總價段上升逐漸“失靈”。從一二手聯(lián)動關(guān)系來看，1000萬以下二手房分流新房，1000萬以上傾向新房。因此各價段二手房受到的推動力并不相同，那么哪個價格段結(jié)構(gòu)性利好最顯著？下面我們逐個解析：

第一、極致剛需（300萬以下）總量增加， 政策受益主力軍

一方面，該價格段是二手房絕對主導的區(qū)間，300萬以下的幾乎全部進入二手房市場、二手一手套數(shù)比升至34.8，新房只在金山奉賢崇明臨港出現(xiàn)。

另一方面，該價格段也是二手房交易中的主力價位，300萬以下全年成交套數(shù)為14萬套，占比上海整體成交量超5成，同比增幅高達21.3%。該價格段增長主要受到五個方面的影響：1、二手房價格下跌，低價位、高性價比房源增多；2、租售比增加，以買代租的客戶在政策影響下入市；3、以大換小、賣房養(yǎng)老的客戶、售房給子女分家產(chǎn)；4、中產(chǎn)降杠桿客戶增加； 5、部分搏拆遷預期的客戶。

從成交環(huán)線分布來看，300萬以內(nèi)二手房2025年外環(huán)外成交套數(shù)占比達6成，外環(huán)內(nèi)占比4成，本次新政主要放寬外環(huán)內(nèi)購房門檻，外環(huán)內(nèi)非滬籍居民購房門檻降低由原來的滿3年及以上調(diào)整為滿1年及以上?，而外環(huán)外限購此前已經(jīng)調(diào)整為1年以上，新政前后沒有變化。也就是說新政后增量主要來自于外環(huán)內(nèi)的四成客戶，主要來源以買代租、博拆遷及追求性價比的客群，疊加新政公積金貸款額度從160萬提高至240萬，以300萬為例，公積金貸款額度貸滿240萬，30年計算，月供9608元，對公積金額度高的極致剛需300萬入住上海外環(huán)內(nèi)還有具有較大的吸引力。

第二、中間價段（300-1000萬）總量萎縮，二手房分流新房明顯

該價格段可以進入新房市場也可以進入二手房，但是該價格段內(nèi)二手房價格優(yōu)勢明顯，持續(xù)分流新房。

一、300-500萬價格段全年成交套數(shù)為6.5萬套，總量縮減，占比總成交套數(shù)的27%。從成交環(huán)線來看，外環(huán)外仍是主要成交區(qū)域，占比約5成，相比300萬以下極致剛需略有下降。新政后外環(huán)內(nèi)購房資格放寬，公積金貸款額度提升，疊加近三年來300-500萬二手、一手套數(shù)比呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，2025年套數(shù)比升至6.4，該價格段二手房交易同樣利好明顯。

二、500-1000萬價格段全年成交3.8萬套，總需求量萎縮，主要由于部分中間階層受經(jīng)濟環(huán)境影響，推遲購房，以及部分客戶受新一代住宅供應(yīng)增加，選購新房。但近三年該價格段二手、一手套數(shù)比也呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，有購房需求的群體傾向于購買二手房，尤其是800-1000萬總階段，在新房市場屬于“尷尬價段”，一、該預算在改善群體里面屬于預算有限的二次改善，有消費降級的跡象；二、在市區(qū)里面很難找到總價匹配的舒適房源，郊區(qū)的房子又看不上，只能在靠近中心城區(qū)的板塊將就；三、在性價比二手房、與新房之間來回挑選，部分需求通過二手房解決。該價格段新政后成交活躍度有望提升。

因此，新政后中間價段（300-1000萬）由于二手房價格優(yōu)勢明顯，新增剛需及剛改購房群體傾向于優(yōu)先選擇二手房，尤其是300-500萬價格段基數(shù)大，公積金額度提升影響更大。

第三、中間價段（1000-2000萬）傾向新房，二手房分流不明顯

該價格段二手房價格優(yōu)勢帶來的分流并不明顯，主要在新房市場該總價段項目在新規(guī)范下，購房成本無明顯增加、而項目得房率提升、品質(zhì)提升帶來的“質(zhì)價比”提升?？蛻暨x房的邏輯不再依賴“表面價格”，而是轉(zhuǎn)化為實際使用面積的價格、同樣舒適度下的購房成本、項目品質(zhì)情況、生活配套的便利性、區(qū)位等一系列反應(yīng)“質(zhì)價比”的因素。因此新政后對該價格段二手房市場影響有限。

第四、高端客戶（2000萬以上）傾向新房，二手房分流弱

該價格段主要為資產(chǎn)配置，價格因素影響較小。2025年2000萬以上成交套數(shù)相比2023年上漲22.7%，反映高端客戶的資產(chǎn)配置需求依然旺盛。其中2000-5000萬價格段二手房總需求相對穩(wěn)定，高品質(zhì)供給能驅(qū)動需求釋放，二手房價格優(yōu)勢帶來的分流不明顯。5000萬以上價格段二手房受新項目供給推動，2024-2025年成交連續(xù)上漲，二手房分流弱。因此新政后對該價格段二手房市場影響較小。

綜合來看，本次“滬七條”新政的出臺，進一步釋放了外環(huán)內(nèi)購房需求，對上海二手房市場形成了結(jié)構(gòu)性利好。不同總價段的表現(xiàn)分化明顯：500萬以下價格段已經(jīng)是二手房成交的絕對主力，占總成交量比例近8成，二手房憑借價格優(yōu)勢和較高的性價比，成功分流新房需求，是本輪政策受益的主力軍；500-1000萬之間總量縮減，但是二手房/新房套數(shù)占比持續(xù)提升，二手房價格優(yōu)勢明顯，新政后成交活躍度有望提升；而1000萬以上中高端及豪宅市場則受新房產(chǎn)品力提升影響，二手房吸引力相對減弱，購房決策更聚焦于“質(zhì)價比”與資產(chǎn)配置邏輯。

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