痛失全國“店王”身份后，SKP傍上了越秀集團

出品｜達摩財經

3月2日，越秀集團與北京華聯（SKP）在北京正式簽署合作協議，宣布SKP華南首店落戶廣州珠江新城馬場地塊。

根據協議，雙方在馬場地塊合作建設廣州SKP項目，采取“越秀開發+SKP運營”模式，規劃建設12.5萬平方米的商業中心，引進全球高端時尚品牌，帶動時尚、會展、文旅、高端服務等上下游產業鏈協同發展，形成高端消費產業集群。

對于項目建成后的前景，越秀集團董事長陳強表示：“廣州SKP開業后將成為年銷售額百億級的國際消費新地標，必將為廣州極大提升高端商業資源吸附力。”

越秀集團與北京華聯（SKP）這一重磅合作既是越秀集團布局核心地塊的關鍵落子，也是雙方歷經三年醞釀的深度攜手。

作為廣州國資龍頭的越秀集團，此前已以236億元競得馬場地塊這一優質資產，對其有著打造國際一流城市綜合體的宏大規劃，而SKP作為國內高端百貨標桿，早已與越秀達成合作意向，此次簽約更是雙方瞄準廣州消費潛力、實現資源互補的必然結果。

廣州SKP項目可以說既是越秀集團深耕核心城市、布局多元產業的戰略安排，也是SKP布局華南市場、嘗試突破自身擴張瓶頸的一次舉措，只是SKP能否借此次布局打破擴張困境，越秀的產業布局能否依托該項目落地，目前均存在不確定性。

SKP早有合作意向

北京華聯（SKP） 與越秀集團的合作早在三年前有端倪。

2022年8月，北京華聯（SKP）就與廣州市政府簽署戰略框架協議，2023年，又與越秀集團簽訂了合作意向協議，并持續關注馬場項目，派駐團隊深入開展前期策劃和規劃設計。

在越秀集團拍下馬場地塊不到一周時間，雙方即正式簽訂合作協議，也體現出北京華聯（SKP）對廣州發展前景的堅定看好、對珠江新城馬場地塊價值的高度認可。

SKP是中國唯一躋身全球高端百貨TOP3的載體，公開數據顯示，SKP已集齊全球90%以上一線奢侈品牌，涵蓋全品類，超60%以全品類旗艦店形式入駐，品牌聚合度國內領先。

SKP目前共有4家在營商場，分別位于北京、西安、成都、武漢。其中，SKP北京商場風頭最盛，自2011年起連續13年蟬聯中國百貨業單店銷冠，2023年時銷售額創下265億元新高。

在創下銷售額新高后，近兩年SKP北京的銷售額起伏不定，2024年和2025年分別為220億元和235億元。

SKP近年來受困于擴張陣痛，而競爭對手則伺機而動。2025年，南京德基廣場以262.4億元的銷售額再次超越北京SKP，連續兩年蟬聯全國單店“店王”。

值得一提的是， 北京華聯（SKP）在2025年曾被華聯集團股權變賣。2 025年8月，北京華聯（SKP）變更股東結構，華聯集團與RADIANCE公司退出，瑞得時尚成為公司唯一股東。

瑞得時尚共有六名投資人，分別為RADIANCE公司、Enriching Wells Limited、Hinter Land Limited、天津博裕、PLATINUM SALVIA B 2025 RSC LIMITED，以及上海灝裕。工商注冊資料未顯示各投資人的具體持股比例。

從銷售情況來看，與北京SKP相比，成都、西安、武漢三座城市的SKP銷售額與之存在不小的差距。

數據顯示，西安SKP2025年的銷售額維持在80億元左右；成都SKP2024年銷售額為68億元，2025年或將繼續保持增長；武漢SKP2025年錄得銷售額約45億元。

成都、西安、武漢三座城市的SKP銷售額加起來也不敵北京SKP，廣州SKP建成后，具體會有怎樣的表現仍是未知數。不過，從三座城市的銷售額來看，按照“6年內銷售貢獻累計不低于300億元”的要求標準，廣州SKP落成后應該可以輕松完成。

廣州SKP還有另外一個優勢，與其他幾家SKP相比，廣州SKP的經營壓力可能會更小，因為其明確的競爭對手目前只有一個太古匯。與太古匯相比，SKP在品牌陣容上也要更加多元。

廣州的消費能力同樣不容忽視，2025年，廣州社會消費品零售總額突破1.1萬億元，增長5.5%，連續五年突破萬億大關；全市GDP總量達到3.2萬億，增速4%。

越秀的一盤大棋

越秀集團于1985年在香港成立，是廣州市資產規模最大的國有企業之一。越秀集團以金融、房地產、交通基建、食品為四大主業，旗下擁有越秀資本、越秀地產、越秀交通基建、越秀房產基金、越秀服務、華夏越秀高速REIT等6家上市平臺，2025年，越秀集團資產總額過萬億，營業收入1277.1億元，利潤總額65億元。

越秀集團對馬場地塊的規劃不僅僅是SKP這么簡單。

馬場地塊地理位置十分優越，坐落于廣州國家級中央商務區珠江新城核心位置，地處“珠江新城-金融城-琶洲”黃金三角帶幾何中心，是串聯三大核心板塊功能與要素流通的關鍵樞紐。

馬場地塊最初用作經營性賽馬場，1999年賽事停運后，逐漸被汽車賣場、家居賣場、餐飲店占據，20多年來一直處于低效利用狀態。該總用地面積約19.45萬平方米，計容總建筑面積達56.7萬平方米，是近年來廣州土地市場罕見的復合型大體量優質資產。

2月25日，馬場地塊吸引到8家房企激烈爭奪，包括保利、珠江實業、廣州城投等均參與競拍環節。最終，該地塊被廣州越誠達有限公司競得，成交總價236億元。越誠達為越秀集團全資子公司。

馬場地塊住宅部分樓面價近8.55萬元/平方米，刷新廣州宅地單價紀錄，成為新任“地王”。

在房地產尚未走出寒冬之際，越秀集團的土地儲備絲毫沒有松懈。2025年，越秀集團旗下越秀地產在廣州競得10宗地塊，總投入106億元，拿地金額居行業第一，占全市涉宅用地成交總額的五分之一以上。

進入2026年，越秀地產又以25.6億元競得浦東新區一處住宅用地。公司方面表示，這是深化上海市場布局的一部分，進入上海五年，已開發蘇河和樾府、靜安悅等多個項目。

馬場地塊對開發商的資金實力和綜合運營能力要求極高，競拍者不僅需要自持大量物業，還需引入一家高端時尚百貨運營企業，且6年內銷售貢獻累計不低于300億元。同時，需建設不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店、同品牌酒店式公寓，建成運營6年內，經營產值貢獻累計不低于20億元。

在與SKP的簽約儀式上，越秀集團董事長陳強也透露了未來的計劃，其表示，將通過高標準設計、高質量建設、高水平運營，爭取今年3月底開工，在3-4年內將馬場項目建設成為集公園、購物、酒店、辦公、居住等功能于一體的國際一流宜居宜業城市綜合體，將項目打造成為高品質未來城市新樣板、世界級消費新地標、超甲級產業辦公新空間。

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