謝逸楓：一次性給足的房地產(chǎn)救市大招政策建議來(lái)了

文/謝逸楓

近期同很多房企的參會(huì)代表、委員深入交流2026年房地產(chǎn)行業(yè)、政策、制度的提案問(wèn)題，并且給出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)一次性給足的政策意見(jiàn)，希望上面多采納穩(wěn)房地產(chǎn)的救市政策建議，早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法止跌回穩(wěn)的根本原因，歸根結(jié)底是政策未見(jiàn)底，力度未達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的底部，簡(jiǎn)單說(shuō)就是政策無(wú)法一次給足、一步到位，存在添油加醋的。其次是時(shí)機(jī)把握不準(zhǔn)，出政策時(shí)機(jī)滯后于市場(chǎng)預(yù)期。

政策在規(guī)模和覆蓋范圍、人群受限，加上政策因資金等情況，執(zhí)行不到位，導(dǎo)致規(guī)模和范圍、落地有限，存在擠牙膏式的政策推進(jìn)，出現(xiàn)政策的效果無(wú)法達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，效力斷斷續(xù)續(xù)，持續(xù)力弱，市場(chǎng)陷入反反復(fù)復(fù)調(diào)整。

再次是政策無(wú)法熨平供需關(guān)系波動(dòng)，供應(yīng)過(guò)剩和庫(kù)存過(guò)高，供需無(wú)法平衡，無(wú)法形成價(jià)格上漲預(yù)期，持續(xù)性供大于求。而購(gòu)房、交易限制措施、門檻、成本、還貸影響剛性需求釋放，小、老換大、新的置換堵塞，改善需求無(wú)法全面激活。

最后是房?jī)r(jià)未止跌，銷售無(wú)法復(fù)蘇，融資渠道限制未解開(kāi)，影響供需關(guān)系平穩(wěn)和房?jī)r(jià)走勢(shì)及景氣指數(shù)的市場(chǎng)預(yù)期。而房企信用、交房、經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)虧損三大問(wèn)題、居民收入和就業(yè)的不穩(wěn)定，影響市場(chǎng)信心的復(fù)蘇。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最主要的核心問(wèn)題是政策、供應(yīng)和庫(kù)存、購(gòu)買力、信用，形成持續(xù)性的負(fù)向循環(huán)預(yù)期。打破這個(gè)負(fù)向循環(huán)預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須多管齊下，先從政策著手，一次性給足、一步到位，即大力度、系統(tǒng)性、大規(guī)模性。

再次是行政端、供應(yīng)端、需求端、資金端、貨幣端、債務(wù)端、交房端的政策要同時(shí)發(fā)力、推進(jìn)，即多管齊下，齊頭并進(jìn)實(shí)施，避免擠牙膏式的推進(jìn)。最后是政策的執(zhí)行監(jiān)督和落地效果監(jiān)控，避免雷聲大,雨點(diǎn)小的情況。

一次性給足的房地產(chǎn)救市大招政策建議來(lái)了，主要是圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)在行政端、供應(yīng)端、需求端、資金端、貨幣端、債務(wù)端、交房端進(jìn)行針對(duì)性的救市政策建議，盡快讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)正軌。

一是行政端的措施，包括出臺(tái)房?jī)r(jià)限跌令（城市自愿為主）、取消剩余城市（北京、上海、深圳和海南等少數(shù)城市、區(qū)域）的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限戶型、限企、限離、限外令，二手房指導(dǎo)價(jià)、按揭過(guò)戶的限制措施。

北京、上海、深圳和海南等少數(shù)城市、區(qū)域全面取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限戶型、限企、限離、限外令，二手房指導(dǎo)價(jià)、按揭過(guò)戶的限制措施，不要擔(dān)心虹吸效應(yīng)、人口的問(wèn)題，僅僅是短期性的現(xiàn)象，有利帶動(dòng)周圍城市。

取消土地出讓地塊、開(kāi)發(fā)中土地項(xiàng)目、樓盤和城市更新的城中村改造項(xiàng)目限自持、限商業(yè)比例、限配建保障性住房、限現(xiàn)房銷售、限售價(jià)、取消90/70戶型限制；取消商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目限用途、限面積、限銷售對(duì)象、限貸的限制措施。

二是需求端的措施，包括進(jìn)一步下降住房首套和二套商業(yè)貸款首付比例（下降至10%）、首套和二套公積金貸款首付比例（下降至15%）；已經(jīng)結(jié)清二套房貸的商業(yè)貸款和首套公積金貸款，購(gòu)買第三套、第二套房，按照首套的政策執(zhí)行。

放開(kāi)住房第三套商業(yè)房貸、公積金貸款，首付比例為20%-30%；首套、二套、三套房的商業(yè)和公積金貸款利率及存量房貸利率進(jìn)一步下降；政策性貸款利率下調(diào)（保障性住房再貸款3000億元、城中村改造專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債、專項(xiàng)貸款）。

住房抵押貸款補(bǔ)貼（購(gòu)房補(bǔ)貼、貸款貼息），包括首套、二套的新房和二手房、個(gè)人和企業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)5萬(wàn)/年、時(shí)間為5年；提高首套住房（新房、二手房）房貸利息納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除。

(目前首套房貸利息納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除為住房1000元/月、優(yōu)化扣除比例、延長(zhǎng)扣除期限)；二套新房、二手房貸款利息納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除，扣除標(biāo)準(zhǔn)、扣除比例、扣除期限自行制定。

明確宣布房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)、10年-20年內(nèi)不征收住宅房產(chǎn)稅；上海和重慶暫停實(shí)施住宅房產(chǎn)稅，或者首套住房免征住宅房產(chǎn)稅、二套減半；降低一二手住房交易稅收，新房首套免契稅、印花稅，二套契稅減半（財(cái)政補(bǔ)貼）、免印花稅。

二手房首套免契稅/二套契稅減半（財(cái)政補(bǔ)貼）、首套二手房取消限滿2年，取消增值稅、首套二手房取消限滿5年，取消個(gè)人所得稅，二套減半。允許第一、第二套商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、公積金可以用作第一、第二套房貸首付。

延長(zhǎng)住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款的貸款年限（再延長(zhǎng)5年-10年）、三年-五年內(nèi)只還首套或二套住房（新房或二手房）貸款利息，不還本金；提高以舊換新和城市更新城中村改造項(xiàng)目的房票安置標(biāo)準(zhǔn)。

多孩家庭、人才、大學(xué)畢業(yè)生、新市民，實(shí)施購(gòu)房免稅+補(bǔ)貼+買房送戶口的模式；城市更新貨幣化安置100萬(wàn)套擴(kuò)大至150萬(wàn)套-200萬(wàn)套，實(shí)施2萬(wàn)億元-4萬(wàn)億元的方案（資金來(lái)源為專項(xiàng)貸款+超長(zhǎng)期特別國(guó)債+專項(xiàng)借款+PSL）。

央企進(jìn)入城市更新城中村，發(fā)放城市更新新項(xiàng)目貸款1萬(wàn)億元；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的首套、二套商業(yè)貸款首付比例和利率及存量貸款下降、延長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)貸款期限、減免商業(yè)地產(chǎn)交易的稅收。

三是供應(yīng)端的措施，包括庫(kù)存去化周期2年-3年，3年-5年內(nèi)暫停新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，通過(guò)收購(gòu)房企無(wú)力開(kāi)發(fā)的閑置存量土地，再轉(zhuǎn)給有能力開(kāi)發(fā)的房企；停止新建保障性住房、安置房、宿舍，通過(guò)收儲(chǔ)房企存量商品房代替。

控制二手房和法拍房上市的規(guī)模、新建商品房上市批售規(guī)模；優(yōu)化住宅供應(yīng)指標(biāo)，允許在建住宅土地、在售住宅項(xiàng)目減少商業(yè)比例和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、取消限制條件，允許自持上市交易。

收購(gòu)房企閑置存量土地2萬(wàn)億元-3萬(wàn)億元的方案，資金來(lái)源為超長(zhǎng)期特別國(guó)債和專項(xiàng)借款、PSL、專項(xiàng)債和專項(xiàng)貸款。收儲(chǔ)房企存量商品房2萬(wàn)億元-3萬(wàn)億元的方案，資金來(lái)源為超長(zhǎng)期特別國(guó)債、專項(xiàng)債、專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)借款、PSL。

設(shè)立5萬(wàn)億-10萬(wàn)億元“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”或設(shè)立10萬(wàn)億元-50萬(wàn)億元“住房銀行”，收購(gòu)房企閑置存量土地、收儲(chǔ)房企存量商品房，用于開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備、建設(shè)保障房、安置房、宿舍、其他開(kāi)發(fā)用途等。

四是資金端的措施，包括三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制暫停執(zhí)行3年或5年，或者可以考慮取消，或者轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期管理機(jī)制；放寬房企上市IPO、發(fā)債的門檻和條件；放寬銀行對(duì)房企開(kāi)發(fā)貸、委托貸款等條件，放寬商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)reits等條件。

五是貨幣端的措施，包括降準(zhǔn)、降息、加大個(gè)人住房貸款、開(kāi)發(fā)貸、委托貸款等投放力度，規(guī)定銀行投放的房地產(chǎn)貸款比例超過(guò)10%-15%；加大市場(chǎng)流動(dòng)性投放；出臺(tái)類似2008年、2015年的4萬(wàn)億元救市方案。

六是債務(wù)端的措施，包括房企經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款政策2026年12月31日延長(zhǎng)至2030年12月31日；房企金融存量貸款政策2026年12月31日延長(zhǎng)至2030年12月31日；六國(guó)有商業(yè)銀行各出5000億元（3萬(wàn)億元）持有房企債券、商票。

政府出政策支持房企債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、支持房企供應(yīng)鏈債務(wù)和合同債及其他債務(wù)展期。七是交房端的措施，包括放寬納入白名單的門檻和條件、保函置換商品房預(yù)售款、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例由35%下降至25%、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)擴(kuò)大。