北京二手房開(kāi)年成交反季節(jié)增長(zhǎng)，剛需加速進(jìn)場(chǎng)“搶跑”

2.3萬(wàn)套！這是2026年頭兩個(gè)月北京二手房交出的網(wǎng)簽成績(jī)單，高出近十年均值兩千余套。

自2025年12月24日北京推出新一輪政策優(yōu)化舉措后，在政策紅利持續(xù)釋放與市場(chǎng)信心修復(fù)的雙重作用下，今年開(kāi)年北京二手房市場(chǎng)交出了一份亮眼的成績(jī)單。

結(jié)合機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)分析，盡管1-2月并非傳統(tǒng)成交旺季，但北京樓市已呈現(xiàn)出交易熱度高企、價(jià)格止跌回穩(wěn)、剛需率先入場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，這也為即將到來(lái)的“小陽(yáng)春”行情奠定了基礎(chǔ)。

2月二手房網(wǎng)簽規(guī)模超近十年均值

去年底政策落地效果開(kāi)始在交易量上體現(xiàn)出來(lái)。據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù)，2026年1—2月，北京市二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模已超2.3萬(wàn)套，高出近十年同期平均網(wǎng)簽規(guī)模（2.1萬(wàn)套）兩千余套，從網(wǎng)簽角度看，市場(chǎng)交易熱度處于較高水平。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)進(jìn)一步印證了這一趨勢(shì)。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，盡管2月受9天春節(jié)長(zhǎng)假影響，二手房住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下降46.1%至8130套，但橫向?qū)Ρ葰v史數(shù)據(jù)，這一成交量仍優(yōu)于2024年（6332套）和2022年（8260套）的春節(jié)月份，市場(chǎng)韌性十足。

數(shù)據(jù)來(lái)源/中原地產(chǎn)

值得關(guān)注的是，北京鏈家數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)更為積極的信號(hào)，2026年1-2月“三方協(xié)議”簽約量同比增長(zhǎng)5%以上。考慮到今年春節(jié)偏晚，部分三方協(xié)議尚未完全傳導(dǎo)至網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)，這意味著2月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定低估，而3月則有望迎來(lái)集中釋放。

價(jià)格表現(xiàn)是衡量市場(chǎng)健康度的關(guān)鍵指標(biāo)。據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，全市二手住房套均總價(jià)上漲近10萬(wàn)元，1-2月漲幅近2.4%。剔除交易結(jié)構(gòu)影響后，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上行亦接近2%。總體來(lái)看，月均價(jià)格波動(dòng)幅度小于1%，未出現(xiàn)快速跳漲現(xiàn)象，價(jià)格整體維持穩(wěn)定，局部來(lái)看，平原多點(diǎn)及副中心地區(qū)受剛需集中入市的季節(jié)性現(xiàn)象影響，市場(chǎng)活躍度較高，存在價(jià)格率先回升現(xiàn)象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)同樣顯示，1月北京房?jī)r(jià)環(huán)比降幅已從之前的1.3%收窄至0.2%，止跌企穩(wěn)信號(hào)明確，成為一線城市中降幅收窄明顯的城市。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2026年1-2月“三方協(xié)議”簽約量同比增長(zhǎng)5%以上。資料圖片

掛牌量高位回落，供求關(guān)系總體穩(wěn)定

庫(kù)存方面，張大偉觀察到，二手房掛牌量已從高位回落，業(yè)主調(diào)價(jià)行為減少，部分優(yōu)質(zhì)小區(qū)甚至出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。

北京鏈家的信息同樣顯示，部分片區(qū)可能出現(xiàn)高性價(jià)比房源不足現(xiàn)象。但此類(lèi)現(xiàn)象更多屬于短期、節(jié)點(diǎn)性現(xiàn)象，全市供求關(guān)系總體穩(wěn)定。通常待售業(yè)主更傾向于節(jié)后掛牌以減少春節(jié)期間管理成本，使得新增掛牌房源季節(jié)性減少。依據(jù)既往規(guī)律，隨著節(jié)后掛牌活動(dòng)的恢復(fù)，短期內(nèi)新增房源數(shù)量會(huì)有小幅提高。

綜合來(lái)看，一季度市場(chǎng)活躍具有堅(jiān)實(shí)支撐，據(jù)北京鏈家分析，受春節(jié)影響，今年1-2月新增客源量有所下行，但與去年同期相比，新增客源增長(zhǎng)仍超三成，盡管存在春節(jié)偏晚導(dǎo)致的高峰前置，但從趨勢(shì)角度來(lái)看，一季度入市客戶規(guī)模高于去年同期的可能性較大。同時(shí)，客戶購(gòu)房活動(dòng)中，帶看/成交比有所下降，顯示出客戶猶豫心態(tài)有所緩解。

值得關(guān)注的是，從市場(chǎng)活躍度與價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，房山、順義、昌平、大興等平原多點(diǎn)地區(qū)和副中心市場(chǎng)表現(xiàn)尤為搶眼。一方面，上述片區(qū)以高性價(jià)比住房為主，契合當(dāng)前剛需群體活躍的市場(chǎng)特征；另一方面，近年來(lái)平原多點(diǎn)及副中心地區(qū)城市界面、公共配套水平持續(xù)提升，使得地緣性改善客戶更傾向于在區(qū)域內(nèi)完成置換。依據(jù)既往規(guī)律，預(yù)計(jì)進(jìn)入二季度后，交易熱度將逐步向主城區(qū)傳導(dǎo)。

業(yè)內(nèi)：“小陽(yáng)春”確定性高，平穩(wěn)復(fù)蘇是主線

在張大偉看來(lái)，2025年底以來(lái)的寬松政策基調(diào)，限購(gòu)、信貸、稅收多維發(fā)力，成為市場(chǎng)回暖的核心支撐。2月北京樓市已告別深度調(diào)整期，進(jìn)入量穩(wěn)價(jià)緩、結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的新階段。

目前，樓市最顯著的特征是告別 “普漲普跌”，進(jìn)入 “擇優(yōu)而選” 的精細(xì)化時(shí)代。“120-140平方米改善戶型需求激增，50-90平方米剛需小戶型流通性穩(wěn)定，而無(wú)學(xué)區(qū)、無(wú)配套的老舊小區(qū)流動(dòng)性持續(xù)承壓。”張大偉預(yù)計(jì)，春節(jié)積壓的剛需和改善需求將集中釋放，二手房周度成交有望穩(wěn)定在3000套以上。

北京鏈家數(shù)據(jù)同樣支撐這一判斷，節(jié)前三方協(xié)議簽約量的增長(zhǎng)將在3月逐步傳導(dǎo)至網(wǎng)簽，疊加節(jié)后需求釋放，為“小陽(yáng)春”積蓄動(dòng)能。

據(jù)多家機(jī)構(gòu)研判，北京樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”的確定性較高，但是市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈，而是以 “量穩(wěn)價(jià)平、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”為核心邏輯。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶