“滬七條”落地首周：上海新房二手房齊火爆，長三角客群扎堆入市

界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎

“售樓處里人頭攢動，咨詢電話響個不停，客戶決策速度肉眼可見地變快。”上海某房產中介向界面新聞記者表示。

2月25日，上海市五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（下稱“滬七條”），從限購、公積金、房產稅三大維度推出七項重磅舉措，其中外環內社保年限由3年縮至1年的調整，切實滿足了新上海人的置業需求，同時為改善型家庭拓寬了購房路徑。

“滬七條”樓市新政落地首周，界面新聞走訪上海多個樓盤、對話房企負責人、中介機構及行業專家后發現，市場已呈現多點開花的蓬勃態勢：二手房成交單日峰值破千套，新房案場來訪量翻倍增長，決策周期大幅縮短。

這期間，房企緊急調整推盤策略“以需定量”，長三角異地客群扎堆入市，從剛需“老破小”到千萬級豪宅，各類購房需求全面激活，購房者從觀望轉向果斷出手，為上海樓市“金三銀四”行情注入強勁動力。

新政后華潤·外灘瑞府售樓處。

二手房反彈，單日成交峰值破千

“滬七條”對二手房市場的提振效果立竿見影。

中指研究院上海數據總經理張文靜告訴界面新聞，新政落地后的首周（2.25-3.3），上海二手房日均成交套數達到685套，政策出臺后的首個周末更是迎來成交高峰，單日成交峰值飆升至1013套。

“剔除春節假期的干擾，這一數據不僅擺脫了假期低成交的低迷態勢，更超越了新政前正常市場狀態下677套的日均成交水平，印證了政策對購房需求的強效激活。”

“我們昨天一天的二手房成交量是整個2月份的40%。”上海某中介機構人士告訴界面新聞。

太平洋房屋相關人士向界面新聞透露，“滬七條”從購房資格、公積金支持到稅費減免多維度發力，徹底打通了“賣舊買新”的置換鏈條。“社保年限縮短、五年居住證可購房等政策，讓很多原本被限購的客戶重新獲得了置業機會，這也是二手房成交快速回暖的核心原因。”

上海鏈家研究院的監測數據同樣印證了市場熱度的飆升。該機構人士告訴界面新聞，新政公布當日，貝殼/鏈家APP日活躍用戶量環比前一日上升36.8%，二手帶看量環比激增122%，新房帶看量也同步上漲106%。

“與1月工作日日均水平相比，新政后首兩日的二手房線上咨詢量上升81%，新房線上咨詢量更是上升156%，隨著節后返滬人群陸續增加，預計后續帶看量將保持穩步上升態勢，市場回暖趨勢有望進一步鞏固。”上海鏈家相關人士指出。

新房火爆，房企緊急加推搶灘窗口期

新房市場同樣熱度高漲，品牌房企多個項目首周交出亮眼成績單，案場來訪量的爆發式增長成為市場回暖的最直觀注腳。

以央企保利發展為例，新政首周迎來“開門紅”。保利·世博天悅來訪量突破300組，成交金額高達2.5億元；保利·都匯和煦來訪量同步達到300組，成功成交10套；新江灣城全新項目保利·珺園更是憑借稀缺低密屬性，到訪量超200組，成為高端改善客群的關注焦點。

華潤置地相關人士也向界面新聞透露，新政落地首個工作日，華潤置地上海公司成交額突破3.2億元。位于內環內的外灘瑞府來訪量提升50%以上，成交額近2億元；位于南大核心區域的望云項目，自2月26日以來，來訪量已經突破200組，成交額迅速破億元。

華潤·外灘瑞府銷售負責人李凌宵告訴界面新聞，此次限購放寬直接帶動購房群體進一步擴容，政策發布后項目的線上咨詢量顯著提升，其中來自南通、鹽城、蘇州、義烏、寧波、溫州等長三角城市的非戶籍客戶咨詢占比較多，項目日均來訪量也較新政前上漲約30%。

“新政以來，項目成交已經達到15套，來訪量更是顯著提升，工作日來訪量較之前上漲約20%，周末來訪量漲幅達到35%左右。”建發海宸相關人士向界面新聞表示。

新政首個周日，建發海宸售樓處。

建發海宸相關人士指出，政策落地當天中午，項目就緊急給銷售做了說辭培訓并啟動拓客，當晚9點多和10點多就成功成交兩套房源。“其中一套房源是一名大學教授定的，他本來就很喜歡我們項目，新政出來后發現社保成本降低了，加上政策帶來的信心提振，就果斷定了下來。”

值得一提的是，新政落地后，長三角異地購房需求迅速釋放。

2月27日，新政落地第二天，多個社交平臺便流傳著“溫州豪車團駛入上海新盤售樓處”的照片與視頻，浙C牌照車輛扎堆豪宅售樓處的畫面，讓“溫州炒房團重現滬上”的消息迅速發酵。

圖片來源：社交媒體

中海上海相關人士告訴界面新聞，新政出臺后，溫州屬地公司的同事反饋，有幾位中海老業主性質的本地客戶得知上海限購放寬后，自發組了8-10人的小團隊，開著私家車專程來上海了解豪宅項目，“他們都是屬地老板，想詳細了解政策后帶家人復訪，算不上大規模炒房團，但確實是沖著新政紅利來的。”

安瀾上海相關人士也向界面新聞證實，近期售樓處來訪量顯著增長，“過年前差不多日均10組左右，現在每天至少20組，這還是安瀾這種5000萬級的高端項目。”

來訪量的激增直接推動房企調整推盤策略，搶抓政策利好窗口。

建發海宸相關人士告訴界面新聞，項目計劃在3月加推洋房及疊加產品，其中全新上市的六疊產品因面積更小、門檻更低，與新政利好高度契合，精準匹配剛需及改善型購房需求。

保利·珺園銷售經理告訴界面新聞，項目原本計劃首開3幢洋房，新政后客戶量顯著增長，公司果斷決定將首開洋房增加至4幢。“這既是以需定量，也是對政策和市場的堅定看好，我們希望讓首批客戶都能選到心儀的房源。”

3月4日下午6時，金茂璞元售樓處。界面新聞記者拍攝

新政后的金茂璞元也保持了熱銷態勢。項目營銷負責人告訴界面新聞，新政落地后項目來訪量和成交量均實現翻倍，新政后的首個周末就成交12套，遠高于節前同期五六套的水平。

面對持續升溫的市場，金茂璞元已啟動緊急加推計劃，預計3月完成補貨。“現在庫存已經有些緊張了，按照這個去化速度，月中可能就需要補貨，我們得抓緊窗口期。”

各類客群集中入市，典型案例見證置業熱潮

“滬七條”政策紅利精準觸達不同層級購房群體，剛需自住、改善升級、資產配置等多元需求同步激活，多維度置業案例為新政效能提供了有力佐證。

對于剛需客群而言，公積金貸款額度的加碼成為置業的“及時雨”。太平洋房屋相關人士告訴界面新聞，首套公積金貸款最高提至240萬元，多子女家庭疊加綠色建筑最高可至324萬元，且結清后可再貸，切實降低了購房成本。“尤其是外環外的剛需客戶，公積金貸款基本夠用，月供壓力明顯減輕，這對他們的刺激非常直接。”

而對于千萬級以上的豪宅改善客群，新政帶來的市場信心修復更為關鍵。

保利·珺園相關負責人告訴界面新聞，新政后，有一組高凈值客戶專門為資產配置而來，選中了一套285平方米的聯排產品，總價約四五千萬。

“客戶本身在上海已有一套幾千萬的房產，新政后覺得手頭資金在其他投資渠道波動較大，股市也不夠穩定，就想再買一套低密豪宅作為固定資產，既能自住又能傳承，新政讓他覺得當下正是合適的配置時機。”

金茂璞元營銷負責人向界面新聞介紹，“有一組新上海人家庭，夫妻兩人已被限購，偶然發現父母早幾年辦過居住證，憑借五年居住證資格成功購房，選中了一套172平、總價約3000萬的戶型。”

他還提到，有一位南通客戶專門從長三角趕來上海購房，憑借父母早年辦理的居住證獲得了購房資格，“還有5組成交客戶是父母已經限購，發現子女早幾年辦過居住證，能用子女的名字買房。居住證政策的效果比我們預期還要好。”

長三角父母為子女購房的需求在新政后進一步釋放。金茂璞元營銷負責人透露，“杭州、寧波、蘇州、無錫等地都有父母專程來給在上海工作的子女置業，不少客戶都是全款購房，就想給孩子在上海安個家。”

“金三銀四”可期

對于后續市場走勢，受訪的業內人士均充滿信心，認為“滬七條”的出臺恰逢其時，為節后的上海樓市注入了強勁動力。隨著政策利好的持續發酵，今年3-4月上海樓市有望迎來行情的集中釋放。

張文靜表示，雖然新房市場因2月供應量偏少，數據表現略有滯后，但政策的積極影響正在持續顯現。“隨著節后新房供應逐步恢復正常，預計進入3月后，市場成交動能將進一步增強，樓市小陽春行情值得期待。”

“新政不僅釋放了直接的購房需求，更重要的是打通了‘賣舊買新’的置換鏈條，形成了市場復蘇的良性循環。”某項目負責人告訴界面新聞，周邊二手房價格最近一兩個月沒有往下走，反而有小幅上升趨勢，“房東和購房者的信心都在恢復，這對市場的持續回暖非常重要。”

保利·珺園銷售經理從客戶心態感受到了市場的積極轉向。

“以前客戶都是觀望為主，總覺得還能再等等、再看看，新政后很多客戶的心態從觀望轉向積極，不少人主動聯系看房、了解詳情，這是最讓人振奮的變化。”她堅信，在政策利好和市場信心的雙重加持下，上海樓市的復蘇態勢將持續鞏固，金三銀四一定會有不錯的表現。

建發海宸相關人士也表示，今年的“金三銀四”對上海樓市至關重要，也是市場驗證政策效果的關鍵期。“從目前項目的來訪和客戶意向來看，市場需求一直都在，只要政策利好持續釋放，成交的回暖只是時間問題。”