降價3億都沒人要？越南河內(nèi)炒房客集體“踩雷”，樓市寒冬來了！

市場下行導致阿俊（Tu?n）的41平米公寓短線投資計劃落空，降價3億越南盾數(shù)月仍找不到買家。

阿俊（40歲，興安省）于2025年10月在河內(nèi)嘉林縣（Gia Lam）都市區(qū)的一個32層高樓群的4號樓投資了一套高端公寓。這套41平米的公寓總價48億越南盾（約每平米1.17億越南盾），據(jù)稱是該項目的最后一批房源。這位投資者表示，為了拿下這套房，他還向中介支付了3億盾的差價。

帶著房價會隨著東部一系列新項目而上漲的預期，阿俊計劃在簽署買賣合同前"套現(xiàn)"。然而，截至目前，他已支付了12億越南盾（按進度付款25%），掛牌數(shù)月仍無人問津。

"一些同面積房源差價已降到1-2億盾，甚至按合同原價賣都難以成交，"他說，并稱已接受差價損失，繼續(xù)以48億盾的價格掛牌出售這套一居室。

像阿俊這樣的案例并不少見。雪絨（ch? Tuy?t Nhung）（42歲，金蓮坊）在東英縣（??ng Anh）一個大型都市區(qū)的45層高樓群投資了兩套高端公寓，本想趁著市場缺乏新項目、流動性高的時候"短線炒作"。去年年中，她以每套60億越南盾（約每平米1.36億越南盾）的價格購入，外加5億盾差價。兩套一居室總價近130越南億越南盾。

她本打算年底前轉(zhuǎn)手獲利，但掛牌至今仍未賣出。目前這位投資者每套房已付款近50%。曾建議她"買入即贏"的中介表示，現(xiàn)在很難賣，因為新項目不斷入市。

"按合同原價賣都沒人要，因為中介現(xiàn)在推出的新房源每平米只要1.19-1.2億越南盾，比我合同價還低10%，"雪絨 說，她表示趁還在本金寬限期，繼續(xù)委托其他中介出售。

河內(nèi)市中心的一排公寓樓

專做東部（包括河內(nèi)龍編、嘉林及興安文江）公寓板塊的中介孟長（M?nh Tr??ng）表示，今年前兩個月，委托出售大型都市區(qū)新項目房源的客戶量比去年同期增加約20%。這與9個月前客戶在該區(qū)域"爭搶"購房名額的局面完全不同。

然而，孟長說，從節(jié)前開始交易就非常緩慢，市場陷入"十賣一詢"的境地。面對價格停滯，許多房主更新了委托價，愿意每套降價1-2億盾差價，甚至一些大戶型比市場高點時降價3-5億越南盾。

這一動態(tài)被由Masterise Homes和Techcombank支持的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)One Housing記錄到。該公司表示，流動性下滑的跡象從去年第四季度就已出現(xiàn)。河內(nèi)及周邊地區(qū)錄得約9500套公寓轉(zhuǎn)手交易，同比下降22%。

"公寓板塊——此前引領(lǐng)市場的板塊——正在明顯轉(zhuǎn)向。新供應(yīng)將有助于平抑售價上漲，同時抑制投機和短線炒作心態(tài)，"One Housing預測，河內(nèi)今年可能迎來3.5-4萬套新開盤公寓。

房地產(chǎn)網(wǎng)站Batdongsan的數(shù)據(jù)也顯示，河內(nèi)公寓市場從2025年底開始價格企穩(wěn)。與去年底相比，一些項目如The Senique、Masteri Waterfront、The Sapphire - Vinhomes Ocean Park 1、Imperia Signature C? Loa等轉(zhuǎn)售價出現(xiàn)1-4%的下跌。

EZ Property總經(jīng)理范德全（?ng Ph?m ??c To?n）表示，"集中出貨"現(xiàn)象主要集中在高價公寓的"短線炒家"群體。市場火熱時，他們只需拿到預訂權(quán)或付款15-25%，"就能轉(zhuǎn)手獲利數(shù)億至數(shù)十億盾"。自去年底市場進入平穩(wěn)期后，這部分人不得不抓緊轉(zhuǎn)手，趕在2年本息寬限期內(nèi)出貨。

然而，由于買入價高，每平米上億盾，又是在FOMO（害怕錯過）時期購入，多數(shù)人還支付了數(shù)億至數(shù)十億越南盾的差價。出貨壓力大，但又競爭不過中介的新房源，這群人近乎"套牢"。

One Mount Group市場研究與客戶洞察中心主任陳明進（?ng Tr?n Minh Ti?n）同樣認為，市場正進入自去年中期投機資金大量涌入后的"清洗過程"。自2025年10月起增加的利率壓力，加上轉(zhuǎn)售價企穩(wěn)，直接影響了買家心態(tài)。

他說從去年底至今，多家銀行的購房貸款利率正大幅上調(diào)，從普遍的每年6-8%短期內(nèi)升至約12-14%。此時也是許多2023年底至2024年初發(fā)放的購房貸款開始結(jié)束本金寬限期的節(jié)點，導致本息還款義務(wù)驟增。

與此同時，許多項目價格趨于穩(wěn)定。他以西部和東部兩個都市區(qū)的公寓報價為例，僅比上月微漲0.8%，呈橫盤趨勢。這表明市場已觸及短期阻力位，需要時間消化新的價格水平。

同樣，世邦魏理仕越南住宅市場總監(jiān)武黃俊杰（?ng V? Hu?nh Tu?n Ki?t）也認為，售價居高不下，遠超多數(shù)人承受能力，市場可能進入飽和狀態(tài)。"賣方不愿降價，買方擔憂風險，流動性減弱，"他說，并指出2007-2011年階段，當國內(nèi)房地產(chǎn)市場過快上漲、信貸收緊時，交易幾乎凍結(jié)，如今有類似風險預警。

今年，專家預測隨著供應(yīng)量重回2015-2019年高峰期每年3.3-3.7萬套的水平，短線投資者的出貨壓力將越來越大。利率上升趨勢加上買方的謹慎心態(tài)，將使流動性問題日益嚴峻。

有越南媒體于2025年12月底進行的近4000名讀者調(diào)查顯示，對30億越南盾以下住房的購買需求占比超過60%。然而，高房價迫使許多今年的購房計劃暫緩。約20%的讀者反饋繼續(xù)租房、積累資金，14%選擇暫緩購房等待價格回調(diào)。