“神秘”本土房企出資，綠城“操盤”，海南高速上百畝土地將被盤活

海南西部重鎮(zhèn)——儋州市那大城區(qū)。陳標(biāo)志/攝

對于海南高速而言，這次合作的意義不止于盤活幾塊土地。

中房報記者 陳標(biāo)志 海南儋州報道

海南高速旗下停滯近10年的房地產(chǎn)開發(fā)用地將被盤活。

3月3日，海南高速公路股份有限公司（以下簡稱“海南高速”）發(fā)布公告，其全資子公司海南儋州東坡雅居置業(yè)有限公司（以下簡稱“東坡雅居公司”）名下B-03-08等6宗地塊的公開招商合作落下帷幕，海南譽銀匯投資有限公司（以下簡稱“海南譽銀匯”）與綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司（以下簡稱“綠城建設(shè)”）組成聯(lián)合體，以6.09億元價格成功拿下。

這一占地442畝的地塊位于海南省儋州市那大城北片區(qū)，南臨國盛路，北靠寶島路，與文化廣場隔路相望，周邊學(xué)校、銀行、商超一應(yīng)俱全，地理位置堪稱“C位”，已經(jīng)停滯近10年（詳見本報《掛牌手持500畝土地全資子公司，海南一上市企業(yè)放棄地產(chǎn)？》等系列報道）。

目前，在各方努力下，這片沉寂已久的土地迎來新生。

近千畝大盤的起伏命運

招商合作地塊所在位置。（圖片來源：海南產(chǎn)權(quán)交易所公告）

時間撥回到2009年。

當(dāng)年10月，東坡雅居公司正式成立，系儋州市城投旗下子公司，主要對應(yīng)的資產(chǎn)為儋州市那大城北新區(qū)面積為938.7畝土地使用權(quán)。僅僅兩個月后，海南高速（000886.SZ）在一場拍賣會上便以超3億元價格競得該公司100%股權(quán)，一舉拿下這一近千畝大盤土地使用權(quán)。

這在當(dāng)時被視為海南高速正式進軍海南西部房地產(chǎn)“價值洼地”——儋州房地產(chǎn)市場的標(biāo)志性動作。

2011年1月，總投資超30億元的“東坡雅居”大型社區(qū)項目正式動工。按照規(guī)劃，這里將建成集高檔酒店、商務(wù)寫字樓、商業(yè)街、住宅于一體的綜合性社區(qū)，總用地面積938畝，建筑面積近百萬平方米。

無論對于海南高速還是東坡雅居公司而言，彼時的藍圖，不可謂不宏大。

然而，2015年，因海南本地房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上項目開發(fā)節(jié)奏過慢等問題，東坡雅居一期項目被迫停工。截至當(dāng)年12月，項目累計投資約3.87億元，公司不得不計提存貨跌價準備約1.68億元。

此后幾年，這一塊地經(jīng)歷了當(dāng)?shù)卣?次回購（累計收回約312畝）、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、閑置土地調(diào)查等一系列波折。

2019年，東坡雅居公司與儋州市自然資源和規(guī)劃局簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)期限，土地被無償收回的風(fēng)險才得以消除。但項目重啟，始終未有實質(zhì)性推進。

從“賣股權(quán)”到“引合作”

2025年，海南高速開始著手盤活這筆沉寂已久的資產(chǎn)。

當(dāng)年2月和4月，公司兩次通過海南產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓東坡雅居公司100%股權(quán)，掛牌價格從超3.8億元降至3.4億余元，均因市場持續(xù)下行流拍。

流拍之后怎么辦？海南高速選擇了另一條路——不轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)，而是開發(fā)“找搭檔”。

2026年1月9日，海南高速董事會審議通過招商合作議案，同意東坡雅居公司將其名下的B-03-08等6宗地塊及地上建筑物，進行公開掛牌招商合作。通過招商合作引入合作方負責(zé)后續(xù)資金投入和開發(fā)運營，海南高速以土地入股，享有成本優(yōu)先提取權(quán)和項目監(jiān)督權(quán)，但不承擔(dān)后續(xù)開發(fā)資金。

這是一種典型的“你出錢，我出地”的輕資產(chǎn)合作模式。

1月12日，6宗地塊在海南產(chǎn)權(quán)交易所首次掛牌招商合作，起始價為6.76億元。掛牌期滿，無人問津。2月9日，二次掛牌啟動，價格下調(diào)10%至6.09億元。

這一次，終于等來了意向方——海南譽銀匯與綠城建設(shè)組成的聯(lián)合體報名參與。3月2日，聯(lián)合體通過網(wǎng)絡(luò)競價方式確定為最終合作方，成交價即為掛牌底價6.09億元。

6宗地塊總面積約29.47萬平方米（折合約442畝），位于儋州市那大鎮(zhèn)國盛路北側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通通達性良好。前述地塊周邊3公里范圍內(nèi)，學(xué)校、銀行、商業(yè)廣場、醫(yī)療資源一應(yīng)俱全。

記者了解到，從地塊構(gòu)成來看，6宗地塊中，有5宗地塊為“城鎮(zhèn)住宅用地”（其中一宗為“商住混合用地”），大多數(shù)地塊為空地；另一宗地塊為“商業(yè)商務(wù)混合用地”。

這6宗地塊容積率在1.1~1.8之間，屬于低密度的舒適型配置。地上已有部分建筑，主要是2012年開工的一期工程，包括別墅和商業(yè)樓，但均未完工。

這次中標(biāo)的聯(lián)合體由兩家企業(yè)組成，分別是在當(dāng)?shù)貏偝闪⒉痪玫姆科蠛Ｄ献u銀匯和成熟代建“操盤手”綠城建設(shè)。

記者通過公開渠道查詢到，海南譽銀匯成立于2025年9月，注冊資本6000萬元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑工程施工等。作為本次合作的“金主”（投資方/牽頭方），它將負責(zé)籌措項目后續(xù)開發(fā)所需的全部資金。

綠城建設(shè)則是房地產(chǎn)代建領(lǐng)域成熟的“操盤手”。作為本次合作的委托管理方，綠城建設(shè)將負責(zé)項目的開發(fā)管理，并輸出品牌。

在合作方面，三方企業(yè)進行了約定：海南高速作為土地提供方，優(yōu)先保本；合作方作為資金和操盤方，承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險，最終按投入比例分享收益。

第一步：合作方先投資，首期投資款不低于5000萬元，合同簽訂后30日內(nèi)打入共管賬戶。后續(xù)投資款根據(jù)項目進度分期支付，若資金不夠，合作方負責(zé)補足。

第二步：銷售回款優(yōu)先還本。項目取得預(yù)售證后，第一年銷售回款的30%歸海南高速（用于回收土地成本），剩余70%用于工程建設(shè)；第二年起，海南高速的提取比例提高到40%。這些用于工程建設(shè)的錢，視同合作方返投，計入合作方投資額。

第三步：清盤后利潤分成。項目按6個地塊分別清算，稅后收益按雙方投入比例分配。

第四步：10年為期，兜底保障。合作期限10年（含開發(fā)建設(shè)及銷售周期），期滿若未銷售完畢，海南高速投入成本還沒收回，合作方要直接補足差額。

對于海南高速而言，這次合作的意義不止于盤活幾塊土地。

2024年以來，海南高速明確提出“回歸主業(yè)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的戰(zhàn)略方向，聚焦交通主業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟、低空經(jīng)濟等新賽道。地產(chǎn)板塊的定位，也從“主營業(yè)務(wù)”逐步轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”。

有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海南高速的土地儲備已從2019年的114.78萬平方米，降至2025年中報的42.06萬平方米。此次東坡雅居442畝地塊引入合作方開發(fā)，意味著公司既不用投入巨額資金承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險，又能通過優(yōu)先成本提取和收益分成獲得穩(wěn)定回報，可謂一舉兩得。