兩會定調！2026如何穩樓市？

3月5日上午，十四屆全國人大四次會議召開，國務院總理李強作政府工作報告，回顧2025年工作，介紹“十五五”時期主要目標和重大任務，以及2026年經濟社會發展總體要求和政策取向。

針對房地產的內容主要包括：加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。進一步發揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。

高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施。

強調保障和改善民生

中指研究院分析認為，本次政府工作報告中房地產主要內容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加強重點領域風險防范化解和安全能力建設”兩項重點任務中，彰顯房地產在保民生、防風險中的重要性，其中“保障和改善民生”任務位置提前，由去年的第十位提至第八位，且關鍵詞由“加大力度”調整為“更大力度”，或意味著2026年政策力度將進一步加大；“防風險”任務由第六位調整至第十位，“防風險”依然是重要前提，彰顯政策的連續性和穩定性，堅持底線思維不動搖。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，2026年政府工作報告對房地產工作的部署，標志著行業政策重心從以“保交房、防風險”為核心的存量風險出清階段，逐漸邁入以“好房子、新模式”為引領的增量價值創造與結構優化階段。政策組合拳在“穩”的基礎上，更加強調“進”的質量，為房地產行業高質量發展奠定了堅實基礎。

“穩市場”的精準施策

嚴躍進分析指出，結合最近兩年的實踐和反饋，供給端工作形成了更為科學的模式，也就是“控、去、優”模式。除了需求端外，供給端對于“穩市場”手段更加精細化科學化，各地更是需要在存量與增量之間找到新平衡點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步指出，2026年聚焦在防范風險，住房保障，新模式構建等層面的國家部署以及地方落實。

在紓困市場方面，今年重點在于各地落實國家的政策，聚焦在去庫存、促消費、好房子等方面。去庫存方面，主要是緊縮源頭端的供地，去化非住宅，收儲存量做保障性住房、安置房和學生及企業宿舍；促消費方面，一方面與去庫存結合，另一方面放在消費專項行動中，通過補貼、以舊換新等；好房子方面，國家提出有序，估計繼續拿出好地塊打造好房子等。

值得關注的是，時隔十年政府工作報告再提房地產“去庫存”，與上一輪去庫存不同，本輪庫存涉及新房和二手房，政策也有望針對性落位。

根據最新數據，全國300城住宅用地成交面積連續回落，今年1-2月同比下降約三成；31個省市政府工作報告中，多地提出要“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產用地供應機制”“科學安排土地供應”，部分城市已公布供地計劃，供地規模多繼續回落，預計2026年住宅用地供應將延續“提質縮量”特點，特別是庫存量較大的地區或片區，新增土地供給或將進一步縮量，從源頭上改善市場供求關系。

支持人群更具有針對性

報告提出“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，這是住房政策具有創新的表述。嚴躍進分析認為，將住房保障的視角，從簡單的“收入分層”轉向了更科學的“家庭生命周期”管理，也和國家層面的人口戰略有了較好的結合。

中指研究院也指出，住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”任務中，支持人群更加具有針對性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重點，預計2026年需求端政策或將更加體現精細化和精準性，住房政策與人口生育政策結合是重要方向，近期多地優化樓市政策，已經體現出政策精細化特征。

如，近日南充在全省率先探索將結婚支持納入政策體系，為在本市范圍內首次結婚登記的夫妻，按貸款額度的1%提供一次性個人住房消費貸款財政貼息，享受貼息政策的最高貸款額度為20萬元。

首提“深化住房公積金制度改革”

今年政府工作報告首次提出“深化公積金制度改革”，延續中央經濟工作會議提法，成為2026年房地產工作的任務之一。

“深化公積金制度改革，在去年底中央經濟工作會議以來就特別重視，原因就在于住房回歸居住屬性，成為大宗消費品，在基本需求得到解決以后，接下來就是新市民、無房戶、外來人口的需求，以及城市更新過程中的需求。但由于其高總價、高單價，投入大，迫切需要新的住房進入制度”，李宇嘉分析指出。

根據中指監測，2022年以來，各地公積金政策就已成為各地促進住房需求釋放的重要工具，2025年，全國各地出臺公積金政策超300條，今年以來，福建、銀川、武漢等地接連優化公積金政策，精準支持居民住房消費，包括提高公積金貸款額度、擴大提取支持范圍、優化異地購房提取限制等方向，如福建在擴大提取支持范圍方面，明確支持裝修提取、支持購買車位提取、支持城市更新提取等。

中指研究院預計，2026年公積金政策也將更加細化，靈活調整公積金繳存政策（擴大覆蓋范圍）、拓展公積金使用范圍、提升資金使用效率等將是政策聚焦點，進一步發揮公積金在惠民生和穩市場中的作用。

深入推進房地產發展新模式

中指研究院分析認為，房地產發展新模式提法由“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”調整為“深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設”，意味著房地產新模式的構建進入深入推進階段，更加突出基礎制度和配套政策建設，預計2026年各地將進一步探索房地產基礎性制度建設。

嚴躍進進一步分析，在短期市場回穩向好發展的同時，房地產工作“新模式”一直是熱點，各地也持續在推進相關工作，包括各地現房制度的推進。對于此類問題的理解，關鍵是看市場的企穩狀態，若市場企穩，那么發展新模式推進將按下加速鍵。這主要體現在三個層面：一是制度層面：深入推進基礎制度和配套政策建設，預計今年在住房制度的有關立法、金融創新制度改革、已推進的既有工作（如現房、好房子等）方面，將持續推進配套政策的完善。就以現房為例，此前幾年現房推進更主要從土地端和開發端進行，而后續要不斷完善銷售端和物業端的配套支持。

二是金融層面：“白名單”制度的深化，標志著從“項目風險隔離”走向“項目常態化融資支持”，這將成為區分房企優劣、引導資源向優質項目和穩健企業集中的長效機制。房企若積極靠攏AI等新技術，以及提供和城市內涵式發展相吻合的產品，就將具備更強的市場競爭力，也可以和新一輪融資改革的口徑方向相吻合。

三是品質層面：大力推動“好房子”建設，本質上是從供給側引導需求。今年政府工作報告再提“好房子”，且側重“有序推動”，去年提出“完善標準規范”后，5月《住宅項目規范》實施，多地出臺了“好房子”標準，預計今年或將進一步推動標準落地執行，更多城市將打造“好房子”示范項目，同時綜合考量“好房子”建設與存量住房銷售、市場預期變化等或將成為各地執行中需要統籌的內容。

同時，政府工作報告首提“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，是對“十五五”規劃建議中“推動房地產高質量發展”的進一步落實，也意味著社區運營和服務的價值將被重估。優秀的物業服務不僅能提升居住體驗，更能為資產保值增值提供持續動力。

城市更新強調高質量

李宇嘉分析，城市更新強調高質量，目的就是要告別過去大拆大建，房地產導向的“物的投入”，而轉向推動新型城鎮化、滿足居民美好人居的補短板行動，即以微改造和公共服務為導向的“人的投入”。

前者包括推進農業轉移人口市民化，不僅包括大城市的市民化，也包括縣域、鎮域城鎮化，提高縣域鎮域的對進城人口的承載力、公共服務的供給能力。這是迎合城鎮化的新形勢，即縣城和鎮域在滿足“半工半農”“城鎮享受公共服務、在農村從事農業生產”等就業新需求。因此，報告中提出了優化縣域基礎設施布局和公共資源配置，發展縣域特色產業，推動縣域經濟高質量發展。

從側重點講，過去重點在拆舊借新，房地產化、物質投入，大城市主導；現在重點在微改造，除了危房，公共短板缺失嚴重，必須要拆除，且業主改造意愿強烈，且改造方案成熟、資金能平衡的，可以實施拆除，其他的都轉向微改造。另外，現在重視公共服務補短板、重視對人的投入；現在重視，大中小城鎮協同，不再是大城市化，更加重視縣域和鎮域在城鎮化過程中的作用，提高公共服務供給和對人口的承載能力。

采寫：南都·灣財社記者王艷玲