廣州馬場地塊失利后 保利百輪競價搶下杭州馬年首宗地

觀點網 馬年開工不久，杭州迎來春節后首場涉宅用地出讓。

3月6日，杭州市上城區城東新城單元SC080201-27地塊經過109輪競價，由保利發展旗下浙江保利城市發展有限公司以總價32.24億元競得，成交樓面價4.499萬元/平方米，溢價率51.08%。

據悉，地塊共吸引12家房企報名競拍，正式競價開始不到20分鐘便拍出近50輪，溢價率已逼近43%。此后又經歷了近兩個小時的拉鋸才最終落槌，競爭之激烈可見一斑。

地塊位于上城區新塘路與環站西路交叉口，緊鄰綠城翠隱江粼南側。出讓面積3.26萬平方米，容積率2.2，規劃建筑面積7.17萬平方米，限高55.98米。起拍總價21.34億元，折合樓面價約2.98萬元/平方米。

對比周邊項目，北側翠隱江粼去年3月拿地樓面價為4.02萬元/平方米，安琪兒區塊的詠印明廬為4.75萬元/平方米，元起觀潮府更是高達5.07萬元/平方米。

接近萬元的起拍價差，實際上給了房企較大的空間，也在很大程度上解釋了為何競價能夠持續到109輪。

保利搶地

價差之外，地塊本身的資源條件才是吸引12家企業入場的重要原因。

該地塊南向緊鄰京杭大運河，可享一線河景，西側則是麥廟港，兩條水系在地塊邊緣交匯。在杭州主城區，能同時擁有雙水景和地鐵口的宅地屈指可數，而且距地鐵4號線新風站不超500米，一站即可抵達杭州東站。

生活配套方面，地塊與采荷中學濮家校區僅一路之隔，匯和城購物中心、邵逸夫醫院均在步行范圍內。

值得注意的是，該地塊原為商業用地，2025年4月經“商改住”調整后入市。調整后，容積率從3.0降至2.2，綠化率從25%提升至35%。

出讓條件中對建筑高度提出了明確要求，須遵循濱水梯度原則，臨河一側低、向內漸次升高。結合2.2的低容積率，業內人士預計項目將走低密住宅搭配品質高層的路線，臨河排布疊墅或大平層，內部則以改善型高層為主。

同時，該地塊還被列為杭州全市住宅品質提升試點項目，在建筑用材、公共空間、層高標準等方面均需達到更高要求。

拉長視角來看，城東新城板塊近兩年的供地節奏與市場消化形成了一組對照。

自2024年杭州全面放開新房限價以來，至2025年底，板塊內先后入市錦上萬象府、詠印明廬、元起觀潮府及翠隱江粼四個項目，拿地溢價率從35%到73%不等。

其中，華潤置地競得的元起觀潮府樓面價突破5萬元/平方米，至今仍是板塊地價天花板。

保利此次成交樓面價未能刷新紀錄，但較翠隱江粼高出約4700元/平方米，已是運河以北區域的新高點。

杭州機會

與此同時，板塊內的存量正在收窄。

2025年中，錦上萬象府兩次開盤，高層精裝均價在6.56萬至6.76萬元/平方米之間，中簽率一度低至13%，如今僅余幾套疊墅尾貨。詠印明廬和元起觀潮府在經歷了去年下半年的去化放緩后，目前也僅剩個位數房源。

翠隱江粼的情況類似，網簽率約76%，160平方米起步戶型已全部售出，尚有部分185及230平方米大戶型在售。

城東新城選擇在此時推出新宅地，供地節奏可以說恰到好處。

對保利發展而言，拿下這宗地塊，是首次進入城東新城核心區，也是在杭州版圖上的又一次關鍵落子。

實際上，保利發展近年來在土地市場的力度持續加大，尤其在核心城市的優質地塊爭奪中屢屢現身。

2025年4月，保利以42.5億元競得余杭區未來科技城宅地，刷新片區樓面價紀錄；同年5月，又在西湖區三墩連下兩宗宅地。據公開數據，2025年杭州宅地拿地金額榜中，保利以5宗、121.8億元位列第三，僅次于濱江和綠城。

不止杭州。今年2月，保利在石家莊溢價競得橋西振三街地塊，打響當地開年土拍第一槍；同月還在廣州參與了起始價超186億元的“馬場地塊”爭奪，與越秀地產激戰243輪，最終惜敗。

此番以超50%溢價率拿下杭州馬年首塊宅地，也顯示出保利在核心城市持續加碼的決心。

參照板塊內精裝高層均價6萬元/平方米以上、疊墅產品單價8-9萬元/平方米的定價水平，即便以較為保守的6.5萬至7萬元/平方米入市，項目仍具備較強的競爭力與利潤空間。

同日，杭州另有3宗涉宅地掛牌，分別位于濱江區、余杭區和錢塘區，計劃于4月8日出讓。

其中，濱江區襄七房單元地塊位于網易杭州總部南側，容積率2.5，可建面積9.6萬平方米，起拍樓面價2.80萬元/平方米；余杭區閑林地塊容積率僅1.05，起拍樓面價1.28萬元/平方米；錢塘區東部灣新城地塊為商住性質，容積率2.14，起拍樓面價1.33萬元/平方米。

此外，3月10日，蕭山區錢江世紀城核心單元地塊也將迎來出讓，該地塊緊鄰紅盤奧映鳴翠，周邊配有學軍中學文淵校區和地鐵7號線、15號線雙軌交匯，市場關注度同樣頗高。

回顧2025年，杭州十區共成交92宗涉宅地，攬金1420.8億元，與北京、上海并列全國前三。

進入2026年，杭州十區一季度僅供應涉宅地3宗，較去年同期32宗大幅收縮。

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