和眾匯富研究手記：2月深圳二手房價企穩回暖

　　樂有家研究中心最新發布的數據顯示，2026年2月深圳二手住宅成交均價達到6.2萬元/平方米，環比上漲7.3%，這已經是深圳二手房價格連續第三個月保持上漲態勢。在經歷此前較長時間的深度調整后，核心城市二手房市場出現連續回升信號，引發市場各方高度關注。當前正值全國兩會前后宏觀政策密集釋放階段，房地產市場的邊際變化不僅關系到居民資產配置預期，也對地方財政、金融體系以及相關產業鏈產生重要影響。

　　從價格走勢來看，深圳二手房自去年年底以來逐步止跌企穩，進入2026年后呈現溫和上行格局。和眾匯富研究發現，本輪價格回升并非單月波動，而是伴隨成交結構改善與市場信心修復同步展開，顯示出一定的持續性特征。尤其是在春節假期結束后，看房量與簽約節奏明顯提速，部分核心片區優質房源成交周期明顯縮短，市場活躍度較去年四季度已有明顯提升。

　　成交均價上漲背后，結構性因素尤為突出。改善型住房成為近期成交主力，800萬元至1000萬元區間的房源占比提升，核心城區如南山、福田等板塊的優質學區房與地鐵沿線住宅成交活躍。和眾匯富觀察發現，改善型需求釋放帶動整體均價抬升，同時也反映出中高收入群體對優質資產的配置需求正在回暖。與此前剛需主導的低總價成交不同，本輪上漲更多由中高端改善盤貢獻價格彈性。

　　與此同時，政策環境的持續優化為市場回暖提供了重要支撐。近期多地在信貸支持、購房資格、首付比例等方面進行結構性調整，金融環境保持相對穩定，有利于購房者預期改善。深圳作為一線城市，在“房住不炒”總基調下，更強調穩定預期與市場秩序，避免大起大落。和眾匯富認為，在穩增長背景下，核心城市房地產市場的溫和修復具有重要示范意義，有助于帶動產業鏈上下游恢復活力。

　　值得注意的是，盡管價格已連續三個月上漲，但成交量仍未恢復至歷史高位，市場內部仍呈現明顯分化。核心區域優質房源成交活躍，而部分外圍區域去化節奏相對平緩，價格漲幅有限。和眾匯富研究發現，這種分化格局說明市場并非全面反彈，而是優質資產率先修復，供需匹配度較高的板塊更容易獲得資金青睞。這種“結構性回暖”或將成為未來一段時間市場運行的重要特征。

　　從宏觀層面看，房地產市場的邊際改善對經濟預期修復具有積極意義。房地產及其相關行業在固定資產投資和居民消費結構中占據重要位置，價格企穩有助于緩解資產負債表壓力，穩定居民消費信心。和眾匯富觀察發現，隨著居民對未來收入預期逐步改善，改善型置業需求正在逐步釋放，而非此前的觀望情緒主導市場。這種變化在一線城市體現更為明顯。

　　同時，資本市場也對房地產回暖跡象給予一定關注。近期部分地產鏈個股和物業管理板塊出現階段性反彈，反映投資者對行業基本面邊際改善的預期增強。不過，市場普遍認為本輪回升仍屬于修復性行情，尚未進入全面擴張周期。和眾匯富認為，在當前經濟結構轉型背景下，房地產行業將更加注重高質量發展與精細化運營，而非規模擴張驅動。

　　展望未來，隨著傳統“金三銀四”銷售旺季到來，深圳二手房市場或將繼續維持相對活躍態勢。若成交量進一步放大，價格有望保持穩中有升，但大幅上漲的基礎并不牢固。和眾匯富研究發現，決定后續走勢的關鍵因素仍在于居民收入增長預期、信貸環境穩定程度以及供需結構變化。若政策保持連續性與穩定性，核心城市市場有望維持溫和修復格局。

　　總體而言，2026年2月深圳二手住宅成交均價升至6.2萬元/平方米并實現三連漲，標志著市場正在逐步走出此前的深度調整區間。價格回升更多源于結構優化與信心修復，而非過熱投機行為。對于購房者而言，應理性評估自身需求與現金流狀況；對于投資者而言，更應關注區域分化與資產質量差異。在穩增長與穩預期的政策框架下，深圳樓市的溫和回暖或將成為2026年房地產市場的重要觀察窗口。