觀點丨五年限售正式解禁，有的“破發”有的漲50%以上

來源：市場資訊

2026年，是上海新房五年限售解禁的“元年”。

2021年1月，上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號積分制正式落地實施。

2021年3月，《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（“新滬七條”）發布，“對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓”。對上海積分購房政策進行了補漏。至此，若項目認購比例超過1.3:1，便會觸發5年限售規定。

2026年3月，上海第一批限售房源正式滿5年。

據不完全統計，2021年全年，共有約92個項目認購比例超過1.3:1，截至3月8日這92個項目中尚未有成交備案。

但從二手房房源掛牌情況來看。92個項目中70個項目有房源掛牌，從掛牌房源的掛牌均價來看有34個項目房源掛牌均價較2021年成交均價上漲，36個下跌。

掛牌漲幅20%以上的項目大都集中在核心區域，而掛牌價“破發”明顯的區域則以臨港、青浦、奉賢為主。

“買房地段論”的含金量仍在上升。

對比這些限售房的“認購率”及“入圍分”來看，我們發現核心區域“認購率”和“入圍分”高的項目幾乎沒有跌的，但外圍區域，如寶山、奉賢、青浦即使認購率在3左右也有項目“破發”。

按這92個項目計算，2026年全年有超3萬套房源解禁。參考貝殼熱門小區房源的掛牌率來看，基本都在1-2%左右。受5年限售影響，解禁第一年可能會出現集中掛牌現象，即使按貝殼熱門小區平均掛牌率的10倍計算，全年加起來也僅3000-6000套房源可能入市，月均250-500套。而上海二手房月成交套數在2萬套左右，即限售解禁后可能入市的房源數不足成交量的2.5%。因此這些項目解禁入市對整體市場的影響非常有限。

2020年，在“限價”及“一二手倒掛”等影響下，上海新房“打新”現象嚴重，尤其是核心區域出現了多個“網紅”項目，同時也將上海二手房成交規模及均價推到了高峰。

2021年初，上海新房搖號積分制正式落地實施，項目認購比例超過1.3:1，便會觸發5年限售規定。

此后，上海新房市場多次集中開盤，依然出現了不少“高分”熱盤。為了獲得入圍搖號的資格，“社保巨子”也成了上海新房市場的特殊名詞。

2021年至今已有5年，當時觸發“5年限售規定”的項目也將陸續“解禁”，目前已有部分房源進入二手房市場。

據不完全統計，2021年全年有約92個項目觸發5年限售規定。從這92個項目成交套數來看，大部分集中在浦東、青浦、寶山、嘉定4個區，占所有項目套數的70%。

從2021年這92個項目的成交均價來看，56.63%的項目價格在6萬元/平方米以內，10萬元/平方米以上的房源僅占14.34%。

可以看到，從成交套數占比來看，當年最火的核心區域“網紅”盤占比其實并沒有那么多。

截至2026年3月8日不完全統計，92個項目中有70個項目在二手房交易平臺有房源掛牌。房源掛牌均價較2021年成交均價微漲0.26%。

70個項目中有34個項目房源掛牌均價較2021年成交均價上漲，漲幅最高的約60%，36個項目房源掛牌均價較2021年成交均價下跌，跌幅最高的超20%。

具體來看，無論上漲還是下跌，漲跌幅在10-20%區間的都是數量最多的。需要注意的是，跌幅超20%的項目大多都沒有達到30%的跌幅，而漲幅超20%的項目中有7個漲幅高于30%，甚至有4個高于40%，掛牌價漲幅最高的為云錦東方和碧云尊邸，兩者掛牌價都較成交均價高出60%左右。

從項目單價來看，呈現價格段越高，平均掛牌均價漲幅越高的趨勢。

均價10萬元/平方米以上的項目掛牌均價較成交均價上漲20%，均價6-10萬元/平方米的項目掛牌均價較成交均價微跌1.02%，均價6萬元以下的項目掛牌均價則較成交均價跌4.13%。

這一趨勢也與這些項目所在的區位表現出一致特征，掛牌價較成交價漲幅20%以上都在上海核心區域如徐匯、浦東、黃浦、虹口、楊浦，而跌幅20%以上的則以臨港、青浦、奉賢為主。

2021年，上海16個區都有觸發積分的項目，這些項目在2026年即將陸續解禁，當年不少購房者為了“打新”既要騰購房資格，又要算積分。從92個觸發“5年限售規定”的項目來看，整體仍跑贏了上海全市平均水平。

2021年底至今，上海全市二手房掛牌參考價下跌17.33%，成交均價下跌7%，而70個項目平均掛牌房源均價較2021年成交均價仍有0.26%的微漲。

同時，從這92個項目周邊3公里范圍內近13個月新房成交均價來看，如今同地段的新房均價較2021年平均高出約10%。

可以看到，對于自住而言，5年后的今天，尤其是對核心區域而言，在相同地段大概率不能買到更便宜的新房。