成交量不重要

甚至掛牌量也不重要，更重要的東西，在市場內(nèi)部，這個后面講，我先把市場基本邏輯講清楚。

剛過去的一周，北京成交量上來了，特別是周末兩天，單大綠中介一家就成交了1245套，周日甚至懟到了677套，這個數(shù)據(jù)，2025年全年都沒有出現(xiàn)過，包括所謂的2025年小陽春。

但這些重要么？

我認為都是表層數(shù)據(jù)。

甚至從過往的幾年看，年初的成交量越大，越倒逼“底部資產(chǎn)”出貨，且降價出貨更多，這就形成了一種大家常見的小陽春漲價，后市再跌回去的常見現(xiàn)象。

各位可以回憶甚至可以查一下，24年和25年的情況都特別相近，雖說25年市場有小陽春存在，但集中在尾部資產(chǎn)的市區(qū)老破小和遠郊區(qū)次新上車盤，基本還是在向下的。

我在上篇文章《春節(jié)大戲劇終了》里和無數(shù)次直播中說過，北京市場的漲跌邏輯不同于深圳這樣的一線城市，你要細致觀察會發(fā)現(xiàn)，跌的時候，是次新的中高總價房產(chǎn)領(lǐng)跌、早跌，老破小是后跌、補跌，而真正的行情來的時候，靠一點點的次新房漲價，根本是不夠的，是虛的。

北京這個市場下跌，就像個大漏勺，如果想徹底堵住房價的下跌，最根本最底層的邏輯——要底部資產(chǎn)夯實。

總結(jié)下上面這段話：

年初小陽春的個別次新版塊上漲，并不能說明市場筑底；

只有底部資產(chǎn)止跌甚至微漲，才較有說服力地證明“漏勺底兒”補住。

目前和接下來的一段時間內(nèi)，我們會嚴格監(jiān)控城區(qū)老破小的各項數(shù)據(jù)，包括但不限于：掛牌量、掛牌中有效房源量、動態(tài)新增和動態(tài)成交情況、價格接續(xù)能力等。

要知道北京近800萬套存量房，老破小存量是超過500萬套的，這股力量，就像一臺老牌油車里的發(fā)動機，車還能不能開，就看“這個老家伙”還能不能用。

以目前暫有的初步觀測看：

①100-200萬、200-400萬這個價格區(qū)間的新增掛牌在總新增掛牌中的占比，是下降的；

②老破小掛牌中，有效房源（即靠譜賣的房子占比）是有少量下降的；

③極少部分老破小，出現(xiàn)價格微漲后的新增掛牌，房東心理價位，要高于微漲后價格的，至于還能不能接續(xù)，還有待觀察。

但這里我要說明下，就算后續(xù)觀察，發(fā)現(xiàn)不是小陽春，而是行情開啟，如果不是大漲市場，老破小的漲幅能力其實并不好，這還類似于老車發(fā)動機，起步猛踩油門也能有些加速度，但是中后段加速能力不足，且高速狀態(tài)下，速度保持能力還是偏弱。

其他信息，還有待觀察，敬請關(guān)注我后續(xù)跟蹤文章。

提示一句：

現(xiàn)在市場中介營造某套房馬上就賣掉的氛圍，比較多見，碰到這種狀況，多來問問我們。

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