掛牌一年多沒賣掉，換成了220萬元房票！上海首例“收儲居民舊住房用作保障房”是這樣落地的

距離官宣啟動試點僅一個多月，上海首例“收儲居民舊住房用作保障房”簽約于3月31日落地：居民施先生與靜安區保障房公司簽訂存量房收購合同，與新建商品房開發企業簽訂買賣合同。

“最近項目又陸續遞交了三四份收購換新申請。”4月10日，《每日經濟新聞》記者走訪了簽約單位之一的譽靜安項目，相關負責人向記者介紹：“置換人施先生從看房、提交申請到簽約認購新房，只用了一個多月時間，收購置換流程規范，解決了老舊二手房最難的流通性問題。”

一個多月走完置換流程

據“上海靜安”微信公眾號，施先生曾透露：“家中兩個孩子都在靜安讀書，隨著孩子長大了，居住空間的改善需求愈發迫切，卻始終卡在舊房處置這一環節。”

“施先生計劃置換已經有一年多了，在寶山路的老房子40平方米左右，一年多前開始掛牌。但市場上品質不夠好的二手房流通性比較差，當時各平臺同類型房屋成交價格在200萬元出頭，而施先生心理價位是210萬元~250萬元，所以一直沒能賣出去，也就一直沒出手置換。”

“今年2月，施先生第一次來到譽靜安，他看中的新房總價1200萬元左右，在現場了解到‘住房收購置換’的政策，覺得匹配度比較高，就決定申請收購換新。”上述負責人表示，“最終評估價格比較客觀——220萬元。在施先生預期的底線之上，整個置換流程很快就完成了”。

譽靜安項目現場 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

春節后，隨著“滬七條”新政出臺，疊加舊房換新的試點推進，區域內新房項目加速跑進“小陽春”。記者在譽靜安營銷中心看到，工作日的上午也有幾組看房人跟隨置業顧問看房，并在洽談區落座選房。據譽靜安項目方面透露，3月實際到訪客戶環比增長約227%。

上述負責人告訴記者：“申請者大多是用舊房收購的金額來減少貸款額度、降低杠桿，當然，也有人計劃用這筆錢作為首付。”

仍需自有資金或貸款補差價

記者注意到，由于地理位置和產品結構的原因，目前靜安區在售住宅項目（含風貌別墅）較少，均為單價“10萬+”產品。

靜安區部分在售新房項目及單價

“房天下”平臺顯示，除譽靜安均價12萬元/平方米外，中建玖上瑯宸均價13.6萬元/平方米，靜安璽樾均價12.4萬元/平方米。此外還有部分風貌別墅在售，單價超過20萬元/平方米。

對比此次收購細則的規定——“70平方米以下的中小套型成套住房”“單套建筑面積在35—45平方米的一室戶、45—60平方米的兩室戶房源為主”“原則上總價控制在400萬元以內”，可見即便置換人拿到接近400萬元的房票，在本區內置換一套新房，仍然需要通過自有資金或貸款來補上至少600萬元差價。

記者撥通了靜安區閘北公共租賃住房投資運營公司電話，工作人員表示，目前正在受理登記，并定期將登記信息匯總、上報。對于符合收購條件的房源，會有專人聯系溝通、安排房價評估等事宜。首批提交的申請者約20—30戶。

有不愿具名的市場分析人士向記者表示：“這一政策更適合本身有置換意愿的買房人。二手房換來房票，可以少貸點款，降低購房杠桿帶來的不確定性，但是無法在置換和新房銷售中起到決定性作用，更接近‘添把火’的助力，而非‘動因’。”

“精準鎖定”服務對象

不過，從操作層面看，靜安區將首批收購服務對象“精準鎖定”為擬出售靜安區老房，且計劃購置本區新房的居民。

房源篩選與摸排由政府專班統籌、區保障房公司具體實施，主動排摸與居民自愿申請相結合，聯合開發商、中介機構開展全覆蓋摸排。

在定價環節，區保障房公司委托有資質的專業評估機構，以周邊真實二手房成交價格為參考，開展初次詢價評估和交易前復核評估，形成收購指導價后，報請國資監管部門備案，實行一房一價核定，最終與售房人協商確定收購價格。

最終，出售房源的收購款項以房票形式結算，用于購置區內新房。資金監管層面，靜安區與建設銀行深度合作，采用整體授信、隨用隨支模式，保障收購資金及時足額到位，建設銀行靜安支行為靜安區“住房收購置換”提供“一房一賬戶、資金托管的全過程服務”，收購房款的存取、使用均在監管賬戶內完成。

目前，靜安區正通過與開發商、中介機構合作，結合居民自愿報名登記的形式，對全區有置換需求的潛在客戶開展排摸，除首例簽約房源外，一批符合收購條件的優質房源正按計劃推進簽約與轉化。

易居研究院在對全國多個城市收購二手房用于保障性租賃住房的研究中提出，多地雖已通過試點取得初步成效，但在推廣過程中仍面臨多重挑戰。例如資金可持續性壓力、估值公允性與道德風險防范、后續運營效率問題等。總體來看，各地收購二手房用作保障房的實踐，標志著房地產行業正在從“增量開發”向“存量運營”深度轉型，也反映出各地正積極推動相關項目落地，值得充分肯定。二手房市場的供給壓力將隨之緩解，也有助于各地積極探索一二手房聯動等機制，為保障房制度與產品的優化提供重要啟示。