綠城中國業績大降95%，行業仍處于調整期

綠城中國計提一定金額的資產減值損失，進而影響股東應占利潤。

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利潤大降

3月10日，綠城中國（03900.HK）公告稱，預計2025年度公司股東應占利潤同比2024年的15.96億元下降95%左右。

盈利預告

公告顯示，綠城中國業績下滑主要是由于房地產市場仍處于調整期，且公司為促進長遠發展，繼續積極推動長庫存去化，導致2025年度收入結轉的毛利率以及分占合營企業及聯營公司業績下降。

此外，綠城中國計提了一定金額的資產減值損失，進而影響了股東應占利潤。

綠城中國表示，雖利潤大幅下滑，但公司持續優化債務結構，壓降短期負債，短債占比低于20%，創歷年新低。

同時，綠城中國現金儲備充裕，現金短債比2.5倍以上，創歷年新高，整體經營平穩高效，財務安全穩健。

《小債看市》統計，目前綠城中國存續美元債僅1只，存續規模5億美元，將于2028年2月24日到期。

存續美元債

目前，綠城中國家族評級、有支持高級無抵押評級和高級無抵押評級為“B1”，評級展望負面。

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財務分析

據官網介紹，綠城中國1995年成立于杭州，是中國領先的優質房產品開發及生活綜合服務供應商，以優質的產品品質和服務品質引領行業。

綠城中國先后引入九龍倉集團、中交集團、新湖中寶作為戰略性股東，以打造“TOP10中的品質標桿”為核心目標，布局三大板塊和九大業務。

綠城中國官網

從股權結構看，目前綠城中國的直接控股股東為中交集團（香港）控股有限公司，持股比例為23.792%，間接最大股東是中國交通建設集團有限公司。

從銷售端來看，綠城中國的銷售情況好于行業平均水平。

2025年，綠城中國的銷售額2519億元、銷售面積1208萬㎡，均位列行業第二。

截至2026年2月28日止兩個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約94萬平方米，總合同銷售金額約183億元。

從業績上看，2025年上半年綠城中國的期內營收、毛利雙雙下滑，公司股東應占凈利潤僅為2.1億元，相比2024年同期的20.45億元跌近90%。

2.1億元的業績，創下綠城中國自2006年在港交所上市以來最低中期凈利潤紀錄。

歸母凈利潤

截至2025年6月末，綠城中國總資產有5181.14億元，總負債3987.91億元，凈資產1193.23億元，資產負債率為76.97%。

《小債看市》分析債務結構發現，目前綠城中國主要以流動負債為主，占總債務的69%。

截至相同報告期，綠城中國流動負債有2767.37億元，其中一年到期的短期債務有201.43億元。

相較于短債壓力，綠城中國流動性較好，其持有現金及現金等價物有624.6億元，現金短債比為3.1，公司面臨短期償債壓力不大。

在財務彈性方面，截至2021年末，綠城中國銀行授信總額有2677億元，未使用授信額度為1330億元，可見公司備用資金充沛。

授信額度

另外，綠城中國還有非流動負債1220.54億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有1015.77億元。

整體來看，綠城中國剛性債務總規模為1217.2億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為31%。

由于有央企大股東背書，綠城中國總借貸加權平均利息成本為3.6%，較2024年同期的4.0%下降40個基點。

從融資渠道來看，綠城中國對銀行貸款、公司債、ABS及優先票據等傳統融資渠道較為依賴，此外還通過租賃、應收賬款、股權、股權質押以及信托等方式融資。

在現金流方面，作為一家具有國企背景的頭部房企，綠城雖在“三支箭”“金融16條”等出臺后獲得了更多金融支持，但其2023年和2024年籌資性現金流均為凈流出狀態，值得關注后續現金流情況。

籌資性現金流

在資產質量方面，綠城中國的其他應收款超千億，規模大不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。

總得來看，綠城中國業績大幅下滑，對債務和利息的保障能力下降；財務杠桿較高，存在一定再融資壓力。

03

地產界曾經的“蘋果”

綠城曾是中國地產企業的另類，以注重品質馳名江湖，人稱中國地產界“蘋果”。

上世紀九十年代中期，中國房地產業開始勃興，宋衛平向朋友借來300萬買地，1995年開發了至今讓人懷念、津津樂道的“桂花系列”，得以在地產界立足。

后續幾年，宋衛平陸續開發了多個高端別墅，奠定了在浙江地產界的地位。

2006年7月，綠城在香港聯交所成功上市，融資26.7億港元。

上市前后，宋衛平采用激進的組合手段到處融資，其中2006年11月發行的本金總額4億美元的高收益債券隱藏了一個日后阻擋其再融資的地雷。

隨后，綠城開始不計成本地到處拿地，2007年綠城銷售規模首次破百億，讓宋衛平野心加速膨脹，把2008年目標定為200億。

然而，猝不及防的金融危機外加政府的宏觀調控，房地產市場在當年9月出現斷崖式下跌。

2009年，樓市回暖，綠城賣了530億元，僅次于萬科的634.2億元，位居全國第二。

涉險過關的宋衛平腳步不停，把不斷融資、不斷拿地作為綠城超常規大踏步發展的主要模式。

2009年，綠城共豪擲323億元買地，成為當年買地最多的房企。

次年，適逢“史上最嚴”宏觀調控，在資金匱乏、銷售不力，資產負債率已達132%的情況下，宋衛平還堅守初衷，抵死不肯降價，而且大罵宏觀調控。

2011年11月1日深夜，一則“綠城已破產”的消息在微博上瘋傳。人們紛紛揣測，這輪宏觀調控中第一個倒下的巨頭可能會是綠城。

綠城中國創始人宋衛平

撐不住的綠城在2011年底到2012年4月連續轉讓6個項目回籠現金60億元，也僅是維持了在“生死線”上茍延殘喘。

到了2012年中，降價、賣項目都不奏效的情況下，綠城開始找金主搭救。

2012年6月，九龍倉斥資51億港元入股綠城，受讓24.6%的股權，成為第二大股東。

另外，融創以33.7億獲得綠城9個項目的一半股權，雙方組建了股權各半的合作平臺“融綠”，由融創負責全面操盤。

在中國地產業從烈火烹油到驟然冰冷的快速切換中，綠城再度化險為夷。

2014年5月，宋衛平決定把24%的綠城股權轉讓給孫宏斌，而融創要拿出50.6億元完成此次收購。

但這場收購最終演變成“融綠大戰”，直到2014年12月中交集團宣布出資收購綠城的股份，才算劃上句號。

2015年5月，中交正式入主綠城，殘酷的“去綠城化”開始。

2018年8月，隨著行政總裁曹舟南的離職、彼時中交派入綠城的張亞東接任，中交正式實現了對綠城的全面掌控。

彼時，中國房地產業仍處于上行期，張亞東也因此更看重規模擴張。

2018—2024年，綠城中國銷售額從約1564億元增長至約2768億元，行業排名從第17位升至第3位。

2024年，綠城中國自投項目銷售額大幅提升至約1718億元，占比超過六成。

值得注意的是，自2024年以來，綠城中國成為備受市場矚目的“地王收割機”。