智能化全球化雙提速，京東產發(fā)解鎖增長新范式

文|凌艷 出品|天下財道

現代化物流基礎設施行業(yè)，乃是筑牢實體經濟根基、暢通全球供應鏈脈絡的核心賽道，亦是驅動產業(yè)迭代、保障商貿流通的關鍵支點。

在數字經濟浪潮奔涌、全球產業(yè)格局深度調整的今天，誰能精準把握行業(yè)變革脈搏，誰便能在時代浪潮中占據先機。

作為京東集團供應鏈生態(tài)系統的基石，京東智能產發(fā)股份有限公司（以下簡稱“京東產發(fā)”）憑借對商流及物流的深刻洞察及獨特的產業(yè)資源整合能力，成長為實力雄厚的物流基礎設施運營商。

從基礎設施的建設者到供應鏈生態(tài)的賦能者，京東產發(fā)以實干篤行破解行業(yè)痛點，用創(chuàng)新實踐書寫發(fā)展答卷。

京東產發(fā)在服務過程中形成了自身的硬核實力，其有效解決復雜供應鏈基礎設施痛點，通過打造及運營高標準基礎設施，顯著提高區(qū)域供應鏈的運營效率，進而成為促進當地經濟發(fā)展和產業(yè)升級的重要驅動力。

在物流基礎設施行業(yè)向智能化、全球化、綠色化、輕資產化深度變革的當下，京東產發(fā)創(chuàng)下了全球布局285個基礎設施資產、總建筑面積2710萬平方米、資產管理規(guī)模突破1215億元的亮眼成績，在激烈的行業(yè)競爭浪潮中站穩(wěn)腳跟，詮釋著成長的力量。

新經濟驅動行業(yè)升級

政策東風勁吹，產業(yè)沃土深耕。 近年來，中國已出臺多項支持物流基礎設施發(fā)展的政策，頂層定調讓行業(yè)藍圖日益清晰。

2024年《關于支持建設現代商貿流通體系試點城市的通知》和2025年《國家物流樞紐布局優(yōu)化調整方案》，均將建設國家物流樞紐、冷鏈基地和綜合貨運站列為工作重點。

今年“兩會”期間，國家發(fā)改委提出超7萬億元投資“六張網”，物流網為其中之一，明確推進綜合立體交通設施、物流樞紐與節(jié)點建設，強化全國統一大市場的流通基礎。

政策紅利持續(xù)釋放，消費升級蹄疾步穩(wěn)，雙重動力共同推動新經濟產業(yè)蓬勃發(fā)展，也為物流基礎設施行業(yè)注入強勁動能，加速了供應鏈及制造設施的現代化進程，從而拉動現代化基礎設施的需求。

數據顯示，中國物流基礎設施的總建筑面積已由2019年底的10.8億平方米增至2024年底的12.6億平方米，年平均復合增長率約為3.2%，并預計將于2029年底進一步增至13.2億平方米。

同時，高標倉的建筑面積由2019年底的77.5百萬平方米增至2024年底的170.8百萬平方米，年平均復合增長率為17.1%。于2024年底，高標倉約占中國物流基礎設施總建筑面積的13.5%，且該滲透率預期將于2029年底提升至17.3%。

增長數據背后，是未被充分挖掘的市場潛力。值得注意的是，盡管增長迅速，中國高標倉的滲透率仍低于發(fā)達市場通常達到的20%至30%水平，可見未來市場空間依然巨大。

京東產發(fā)的成長軌跡，與中國物流基礎設施行業(yè)的發(fā)展同頻共振。

該公司是京東集團旗下提供基礎設施建設、資產管理和綜合服務的子集團，其通過基礎設施物業(yè)開發(fā)、資產管理和多元化的增值服務，為全行業(yè)提供現代化標準倉庫、一體化智能產業(yè)園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

行業(yè)轉型期亦是機遇窗口期，面對規(guī)模擴張向高質量發(fā)展的轉型挑戰(zhàn)，京東產發(fā)以獨特優(yōu)勢破浪前行。

當前，現代化物流基礎設施行業(yè)正處于從規(guī)模擴張向高質量發(fā)展的轉型階段，市場競爭也有所加劇。面對挑戰(zhàn)，京東產發(fā)鍛造了整合業(yè)務資源、促進區(qū)域經濟發(fā)展的獨特能力，建立起“超級節(jié)點”優(yōu)勢地位，這讓京東產發(fā)面臨產業(yè)周期不確定時，依舊能破局突圍，展現出強勁增長韌性。

智能化重塑供應鏈生態(tài)

早布局者早受益，深耕耘者得始終。京東產發(fā)起步較早，由此奠定行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢。在近二十年的發(fā)展歷程中，該公司以智能基建重塑供應鏈生態(tài)，逐漸形成獨樹一幟的核心競爭力。

該公司的業(yè)務始于2007年京東開始自建物流體系的長期戰(zhàn)略，在運營初期，京東產發(fā)依托京東零售及京東物流在國內市場的增長，在業(yè)內率先設計及開發(fā)了專有的“亞洲一號”超大型智能倉庫。

2014年，京東產發(fā)在上海建成了行業(yè)第一座“亞洲一號”超大型智能倉庫，擁有單層9米凈高、3噸承重的倉庫結構及科學規(guī)劃的分區(qū)，可容納大型智能化物流設備；倉庫設計了數量科學的出入貨口，園區(qū)內規(guī)劃了高效的車流動線，能支持貨物的快速裝卸和車輛的快進快出。

智能基建的威力，在實戰(zhàn)中愈發(fā)凸顯。2025年京東“6·18”購物節(jié)期間，京東產發(fā)各地園區(qū)平均每天保障服務9萬輛車次和11萬人次的流動，同時實現較高的時效達成率。這種高效的貨物流通，提升了客戶服務終端用戶的履約能力，從而支持客戶業(yè)務的持續(xù)拓展。而智能化、一體化的物流設備在倉內的應用，實現了更高效的供應鏈效率，進一步推動區(qū)域產業(yè)升級。

2018年，京東產發(fā)開始獨立運營，并始終處于行業(yè)趨勢及客戶偏好的前沿。

從標準化服務到定制化解決方案，京東產發(fā)以全鏈條能力適配多行業(yè)需求，用生態(tài)協同賦能客戶成長。

全鏈條的定制化服務能力，是京東產發(fā)適配多行業(yè)需求的關鍵抓手。從為理想汽車7個月完成10萬平方米定制高標倉的全托管交付，到為永輝超市打造涵蓋多溫層的冷鏈物流倉，再到為希音打造日分揀400萬件的大灣區(qū)智能樞紐，京東產發(fā)能精準捕捉不同行業(yè)的個性化需求，并給出專屬解決方案。

作為京東生態(tài)的重要一環(huán)，京東產發(fā)還高效協同京東生態(tài)資源，為客戶提供更多維度、更長供應鏈上的服務與產品定制，進而幫助推動客戶自身業(yè)務的發(fā)展。

通過多年探索與實踐，京東產發(fā)完成了從 “空間提供商” 到 “供應鏈解決方案服務商” 的質變，將先天優(yōu)勢轉化為發(fā)展實效。

版圖不斷拓展，實力持續(xù)彰顯，一組組數據見證著京東產發(fā)的行業(yè)地位。截至2025年9月30日，京東產發(fā)已在中國大陸29個省級行政區(qū)及境外10個國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個現代化基礎設施資產，總建筑面積約2710萬平方米。

這其中，超過90%的現代化基礎設施資產位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。按建筑面積計算，在亞太地區(qū)現代化新經濟基礎設施提供商中位列前三，在中國市場同類提供商中則穩(wěn)居前二。

此外，公司已竣工現代化基礎設施資產的期末平均出租率超過了90%，在同業(yè)主要參與者中均位居首位。

公司管理規(guī)模同樣顯著增長。自2023年初至2025年9月30日，京東產發(fā)的資產管理規(guī)模（AUM）達到1215億元人民幣，期間增幅高達28.1%。

布局全球助力跨境企業(yè)

立足中國，放眼全球。京東產發(fā)不僅在國內廣泛建立物流網絡，還戰(zhàn)略性進行海外布局，將業(yè)務版圖擴展至亞太、歐洲及中東等關鍵境外市場。

京東產發(fā)從2020年開始在海外關鍵物流樞紐落地高標準物流基礎設施。一方面通過服務京東生態(tài)系統的海外拓展，支持中國企業(yè)的全球化發(fā)展，另一方面投資具有高價值創(chuàng)造潛力的資產，不斷地將業(yè)務拓展至亞太、歐洲及中東等海外市場。

“出海”對于京東產發(fā)而言同樣挑戰(zhàn)與機遇并存。海外項目的投資回報周期較長，且中東、東南亞等新興市場的環(huán)境復雜，對企業(yè)的資金實力與風險管理能力提出了更高要求。

京東產發(fā)擁有近600人的專業(yè)團隊，在地產投資、設計與建造、資產管理及募資等領域積累了豐富的行業(yè)經驗與實踐能力，使公司得以持續(xù)發(fā)掘增長機遇并投資優(yōu)質資產。

2025年7月，京東產發(fā)與阿布扎比機場自由區(qū)（ADAFZ）合作簽約，雙方擬共同開發(fā)與運營位于阿布扎比機場自由區(qū)的高標準物流基礎設施。同年11月，京東產發(fā)與沙特MODON簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方將建立長期戰(zhàn)略合作伙伴關系，共同評估、規(guī)劃并實施MODON轄區(qū)內的工業(yè)與物流基礎設施開發(fā)項目，包括研究設立專注于工業(yè)及物流資產開發(fā)的房地產投資基金。

版圖持續(xù)擴大，實力穩(wěn)步提升，海外業(yè)務已成為京東產發(fā)的重要增長極。截至2025年9月30日，京東產發(fā)的高標準物流基礎設施已在海外10個國家和地區(qū)落地，海外資產管理規(guī)模總額占比已由2022年底的3.7%增長至2025年9月30日的12.8%。

基于國內積累的扎實內功，京東產發(fā)為跨境企業(yè)打造全流程解決方案，解決倉儲、合規(guī)、成本等痛點，提供從選址籌建到運營管理的全鏈條支持。不難看出，該公司日益成為聯通國內國際雙循環(huán)、助力中國企業(yè)揚帆出海的重要橋梁與堅實依托。

潮起海天闊，揚帆正當時。未來，物流基礎設施行業(yè)發(fā)展空間廣闊。站在智能化發(fā)展的潮頭，以京東產發(fā)為代表的頭部企業(yè)，將繼續(xù)發(fā)揮引領作用，以優(yōu)質基礎設施與專業(yè)服務水平，為實體經濟發(fā)展與供應鏈體系升級提供堅實支撐。

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