北京樓盤測評|住總·清樾府：昌平四層真洋房 約380萬起入住高知改善社區

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以下為正文：

住總·清樾府位于昌平沙河高教園區，由北京住總集團開發，是區域內較為少見的純洋房社區。項目容積率約1.25，主打四層低密產品，在當前北京新房市場中具備一定稀缺性。

對于在北部區域工作、注重居住環境且以自駕通勤為主的家庭，清樾府提供了國企開發、高得房率與低密環境三重價值組合。

國企開發，交付有保障

項目由北京住總集團旗下北京佰昌房地產開發有限公司開發，住總以底價35億元摘得地塊，折合樓面價2.35萬元/㎡。在當前市場環境下，國企背景確實能為購房者提供更強的交付信心。

項目預計2026年6月交付，帶裝修交付，配備地暖集中供暖。

低密稀缺：昌平少見的四層真洋房

清樾府容積率約1.25，是近五年昌平區域較低的水平。全盤為四層洋房設計，一梯兩戶，層高3.05至3.15米，綠化率30%。

在昌平新房市場低密真洋房的供應較為有限。項目通過較低的居住密度和親地高度，營造了不同于高層的居住體驗。

戶型分析：高得房率與空間設計

主力戶型為86至143㎡建面三至四居，覆蓋從首置到改善的多元需求。從戶型占比來看，三房產品占比較高，契合項目面向剛需改善客群的定位。

得房率是項目的一大亮點。通過南向飄窗、北向設備平臺的贈送，部分戶型實際得房率可達97%。以86㎡三居為例，南向飄窗約3.5㎡全贈送，北向設備平臺也有近3㎡。126㎡四居得房率同樣達到97%左右。

價格走勢：從高位回調后的性價比

從克而瑞月度數據可以清晰地看到清樾府的價格調整軌跡。項目于2024年8月首開，至2025年3月成交均價穩定在43000元/㎡左右。2025年11月，成交均價達到監測周期內的峰值44562元/㎡。

此后價格出現溫和回調。2025年12月均價回落至42304元/㎡，2026年1月進一步調整至42276元/㎡。整體呈現“先升、后降、再趨穩”的走勢，反映出開發商根據市場反饋靈活調整價格策略的意圖。

從成交結構看，三房產品占據絕對主導地位。數據顯示，三房戶型成交套數占比達74.15%，四房占比10.89%，二房占比僅4.76%。這一產品分布與項目“剛需改善”的客群定位高度吻合，也印證了當前市場對實用三居產品的強烈需求。

區位配套：高教園區的資源稟賦

項目位于沙河高教園區，緊鄰中央財經大學、北京師范大學、北京郵電大學等8所高校。高校環繞帶來相對純粹的人文氛圍，周邊3公里內幼兒園、小學、中學配套較為完善。

交通方面，項目距昌平線沙河高教園站直線距離約1公里，需接駁或換乘。對于自駕通勤者，通過京新高速、京藏高速可快速通達海淀產業區。

商業配套目前有待完善，周邊有隆興購物廣場等基礎商業，板塊內還有玖耀里商業補充。規劃中的大型商業綜合體未來將逐步落地。

社區營造：宋式美學與現代功能融合

項目總占地約11.57萬㎡，規劃62棟住宅，共1392戶。社區內打造內外雙園景觀體系，內園以宋代美學為靈感，構建歸家動線；外園占地2萬平方米，設置親子、運動等功能空間。

三期調規后，增加了鄰里中心、架空層、風雨連廊等社區配套，進一步優化公區功能。車位配比1:1.3，基本滿足一戶一車需求。

購房建議

對于以下幾類購房者，住總·清樾府值得納入考慮范圍：

高知家庭：周邊高校云集，人文氛圍濃厚，教育資源配套完善。

自駕通勤族：適合在海淀、中關村工作，以自駕為主要通勤方式的購房者。

預算有限的改善客群：總價約380萬起，在昌平能買到四層真洋房，具備一定性價比。

重視低密居住體驗的購房者：1.25容積率的純洋房社區，在北京新房市場較為稀缺。

住總·清樾府的核心價值在于：國企開發的安全感、低密洋房的稀缺性、高得房率的空間效率，以及高教園區的人文氛圍。對于能夠接受地鐵接駁、看重居住密度和教育資源的購房者而言，這是一個值得實地考察的項目。

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