綠城中國：2519 億銷售額居行業(yè)第二，利潤下降95%

2026年3月10日，綠城中國發(fā)布盈利預警，預計2025年本公司股東應占利潤同比下降95%左右。

要知道，根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的《2025年1-12月房地產市場分析報告》，綠城中國以2519億元的全口徑銷售金額，穩(wěn)居行業(yè)第二。而且，綠城中國1208萬平方米的全口徑銷售面積同樣在行業(yè)居于第二位。

然而，其利潤卻從2024年的15.96億元，縮水至僅約8000萬元，在盈利榜上幾乎“隱身”。

根據(jù)已披露的業(yè)績預告數(shù)據(jù)來看，2025年上市房企已有超過七成的業(yè)績?yōu)轭A虧。

行業(yè)的帶頭大哥萬科，成為虧損額最高的房企——去年虧損額為494.78億元，今年則幾乎double,達到了約820億元。

當虧損成為常態(tài)，盈利者則彌足珍貴。

所以，綠城雖然增收不增利，但仍處于盈利者陣營。不過，也已站在了懸崖邊緣。

對于這場近乎“腰斬再腰斬”的利潤滑坡，綠城中國在公告中給出了清晰的解釋，核心集中于市場調整與庫存去化。

根據(jù)2024年的年報，截至2024年年末，綠城中國總存貨約2500億元，約占總資產的一半。

所以，去庫存成為去年綠城的主要任務，也是劉成云接棒后的頭等大事。

也是劉成云最重要的工作之一。

但這樣的選擇，必然要付出代價——收入結轉的毛利率大幅下滑，加上分占合營企業(yè)及聯(lián)營公司的業(yè)績同步下降，直接拉低了整體盈利水平。

而資產減值損失的計提，則進一步加劇了綠城中國利潤的縮水。

在去年的中報中，綠城中國上半年股東應占利潤僅2.1億元，同比降幅就已達89.74%，而上半年，綠城計提了19.33億元的相關資產減值損失，其中17.17億元用于子公司存貨減值，2.16億元用于往來款減值。

對此，綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強曾在業(yè)績溝通會上坦言，這些需要減值的存貨，集中在2021年獲取的項目，這些項目在去化過程中，部分業(yè)態(tài)的銷售價格出現(xiàn)了明顯折損，出于會計謹慎原則，公司才計提了相應的減值報備。

簡單來說，綠城正在為三年前的高價拿地付出代價。

前幾年，綠城憑實力為自己贏得了“地王收割機”的稱號，而在行業(yè)進入下行期，曾經(jīng)的“香餑餑”終究變成了今天的“燙手山芋”。

即便在去年，綠城在土地市場還時有精彩表現(xiàn)。

譬如，去年7月，綠城在一周之內連造兩個地王：先是以46.67億元競得蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，成交樓面價65242元/平方米，刷新江蘇省住宅用地單價紀錄；緊接著，又以64.72億元拿下上海虹口區(qū)北外灘地塊，樓面價高達12.65萬元/平方米，溢價率達46.3%，刷新了虹口區(qū)住宅地塊單價紀錄。

而去年上半年，綠城共新增35個項目，預計新增貨值907億元，位列行業(yè)第三。

這還是在綠城已經(jīng)踩下剎車的情況下的表現(xiàn)。

這就形成了一個奇特的“地王悖論”：一方面，綠城為消化歷史高價地項目，不得不計提巨額減值、犧牲當期利潤；另一方面，在土地市場仍舊頻頻出擊，這等同為在為未來制造包袱。

綠城中國行政總裁郭佳峰為此還回應過，稱所拿地王項目“均是叫好又叫座”。

但在當前行業(yè)調整期，這些成本高昂的項目能否如期實現(xiàn)預期利潤率？會不會在三五年后，再次成為新的減值來源？

作為綠城中國的輕資產板塊，綠城管理一直是公司的利潤穩(wěn)定器，憑借輕資產、低風險的優(yōu)勢，成為綠城對沖行業(yè)周期的重要支撐，且長期穩(wěn)居代建行業(yè)頭部陣營。

2025年，其以985億元的代建項目合約銷售金額延續(xù)領先優(yōu)勢，但預計當年股東應占凈利潤較2024年的8.01億元下降40%-50%，凈利潤將縮水至4億-4.8億元。

無論是重資產的開發(fā)業(yè)務，還是輕資產的代建業(yè)務，都難逃行業(yè)寒冬的侵襲。

不過，在盈利大幅下滑的背后，綠城中國也守住了最關鍵的“安全線”——公告明確表示，截至2025年12月31日，集團持續(xù)優(yōu)化債務結構，成功壓降短期負債，短債占比低于20%，創(chuàng)下歷年新低；與此同時，公司現(xiàn)金儲備充裕，現(xiàn)金短債比達到2.5倍以上，同樣創(chuàng)下歷年新高。

對于綠城而言，很顯然，保生存優(yōu)先于保利潤。