觀點(diǎn)直擊 | 內(nèi)地零售租金增長2% 太古地產(chǎn)接近完成500億港元投資

觀點(diǎn)網(wǎng) 市場寒意未完全消散，但太古地產(chǎn)交出了一份仍能讓投資者感到安心的答卷。

3月12日，太古地產(chǎn)公布2025年全年財(cái)報(bào)，并召開業(yè)績發(fā)布會(huì)。而在不久前的2月初，該公司事實(shí)上已提前披露了旗下項(xiàng)目的全年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)呈現(xiàn)香港辦公樓市場去年前冷后暖，太古地產(chǎn)旗下核心辦公樓物業(yè)雖出租率穩(wěn)定，但租金仍在下行軌道；另一方面，零售物業(yè)則實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇，尤其是內(nèi)地標(biāo)桿項(xiàng)目上海興業(yè)太古匯因“路易號(hào)”銷售額激增近50%。

因此，太古地產(chǎn)最新公布的業(yè)績數(shù)據(jù)也基本延續(xù)上述趨勢。

租金收入輕微下行

資料顯示，太古地產(chǎn)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入160.41億港元，同比增長11%；股東應(yīng)占基本溢利錄得港幣86.20億元，同比增長27%，一改去年?duì)I收、利潤雙雙“縮水”的窘境。

值得注意的是，股東應(yīng)占基本溢利的增長主要來自非核心資產(chǎn)的出售。

自2018年起，太古地產(chǎn)持續(xù)推進(jìn)“非核心資產(chǎn)處置+資本流轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略重塑。而2025年內(nèi)，太古地產(chǎn)就完成對(duì)美國邁阿密Brickell City Centre購物中心及兩塊相鄰?fù)恋亍⑾愀矍嘁鹿B及港島東中心43樓樓層等非核心資產(chǎn)的出清。其中，單就邁阿密的資產(chǎn)，該公司就回收了除稅前收益約8.71億港元。

而撇除出售資產(chǎn)的利潤后，太古地產(chǎn)股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利為62.60億港元，同比下降3%。下降也主要與出售邁阿密資產(chǎn)后租金收入的損失有關(guān)。同時(shí)，香港辦公樓租金收入下跌，以及住宅項(xiàng)目銷售及市場推廣開支增加也對(duì)此有影響。

而抵消這些下滑數(shù)據(jù)的，是中國內(nèi)地零售物業(yè)的穩(wěn)健表現(xiàn)。

資料顯示，按業(yè)務(wù)板塊看，2025年太古地產(chǎn)160.41億港元營收中，酒店板塊收入9.17億港元，同比增長3.3%；物業(yè)買賣板塊，由于太古去年在內(nèi)地推出了首個(gè)住宅項(xiàng)目“上海陸家嘴太古源”，因此期內(nèi)該板塊收入大增近23倍至21.1億港元；

至于物業(yè)投資即租金收入板塊，太古地產(chǎn)錄得130.14億港元，較2024年134.52億港元，下跌3.3%；同期，物業(yè)投資來自營運(yùn)的營業(yè)溢利為77.12億港元，同比下滑6.5%。

很難說誰拖了后腿，2025年太古辦公樓租金收入52.48億港元，同比下滑4.4%；零售物業(yè)租金收入71.93億港元，同比下滑2.6%；住宅租金收入4.38億港元，同樣有輕微下跌。

一定要挑一個(gè)拖累項(xiàng)的話，那還得是辦公樓。期內(nèi)，太古投資物業(yè)公平值虧損從62.99億港元，擴(kuò)大至77.16億港元，其中最主要的就是來自香港辦公樓組合。

再分地區(qū)看，太古地產(chǎn)在香港并表的辦公樓物業(yè)組合年內(nèi)租金收入總額為48.85億港元，同比下跌4%。

原因主要是受香港整體寫字樓市場高空置率及新增供應(yīng)持續(xù)影響，租金面臨下行壓力。盡管活躍的IPO市場和金融行業(yè)的氣氛改善，在第四季開始帶動(dòng)租務(wù)需求回升，但對(duì)業(yè)績的影響有限。

不過太古地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)寫字樓仍展現(xiàn)出韌性。太古在港島金鐘和港島東鲗魚涌擁有兩個(gè)辦公樓集群即太古廣場、太古坊，都吸引有新租戶進(jìn)場，也有不少現(xiàn)有租戶選擇續(xù)租或擴(kuò)展空間。

截至年末，太古地產(chǎn)整體寫字樓組合租用率為89%。若不計(jì)算較新的太古坊二座（73%）和太古廣場六座（66%），核心成熟物業(yè)的租用率達(dá)91%。而且，2026年內(nèi)太古僅需面臨7.6%的租約到期。

另一方面，香港零售物業(yè)在2025年實(shí)現(xiàn)租金收入總額23.55億港元，與2024年大致持平。

三個(gè)100%持股的核心商場太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉去年零售銷售額分別上升6%、3%及2%，而香港臨時(shí)估計(jì)的整體零售銷售額僅上升1%。而且三個(gè)物業(yè)于年底的租用率均保持在100%的極高水平，2026年它們大約有2成的租約會(huì)到期。

盡管香港寫字樓市場面臨挑戰(zhàn)，但太古在的香港零售業(yè)務(wù)展現(xiàn)出優(yōu)于市場的穩(wěn)定。

已有460億港元投向內(nèi)地

內(nèi)地方面，太古地產(chǎn)內(nèi)地辦公樓物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額下跌3%至8.18億港元，其中控股97%的廣州太古匯辦公樓期內(nèi)租金下跌了3%，錄得3.63億港元。

但各辦公樓物業(yè)的出租率依舊保持相對(duì)穩(wěn)定，廣州太古匯為90%、北京頤堤港為93%、上海興業(yè)太古匯為93%。

最重點(diǎn)的內(nèi)地零售業(yè)務(wù)，2025年太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)應(yīng)占租金收入總額53.53億港元，同比上升2%。三座控股的商場，租金收入總額同比上升3%至46.28億港元。

其中，北京三里屯太古里零售銷售及租金收入總額分別上升11%及3%。該項(xiàng)目剛剛宣布其煥新升級(jí)已達(dá)成重要里程碑。

資料顯示，三里屯太古里此次戰(zhàn)略性升級(jí)自2022年正式啟動(dòng)。至今，項(xiàng)目北區(qū)近一半商業(yè)空間完成煥新以及品牌陣容優(yōu)化，Dior、Hermès、Louis Vuitton、Tiffany & Co.、Loro Piana等一眾奢侈品牌旗艦店相繼進(jìn)駐，包括落地了全國首家迪奧之家、北京第二家路易威登之家兩個(gè)重磅門店。

南區(qū)與西區(qū)也進(jìn)行了優(yōu)化。其中，南區(qū)側(cè)重潮流升級(jí)，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全國首店。西區(qū)作為南區(qū)的延伸，去年引入了耐克全球首家ACG品牌門店“ACG大本營”、迪桑特DKL動(dòng)力實(shí)驗(yàn)室全球體驗(yàn)中心等。

最近，耐克全球首家ACG品牌門店“ACG大本營”也進(jìn)入了三里屯太古里。

目前，三里屯太古里北區(qū)的北區(qū)N1樓（前稱瑜舍酒店）正重新發(fā)展為零售用途。據(jù)悉，項(xiàng)目已于2025年11月封頂，預(yù)計(jì)2027年開業(yè)；

成都太古里保持了穩(wěn)定增長，零售銷售及租金收入總額分別上升7%及5%。

2025年內(nèi)，該項(xiàng)目完成了59個(gè)品牌和店鋪的引進(jìn)和升級(jí)，包括愛彼Audemars Piguet、迪桑特DESCENTE、DESCENTE BLANC、GOLDEN GOOSE 旗艦店、格里高利Gregory、萊德拉Laderach、LINDBERG、無印良品世界旗艦店、On昂跑旗艦店、薩洛蒙旗艦店等。

廣州太古匯在2025年扭轉(zhuǎn)了下行趨勢，零售銷售及租金收入總額均分別上升2%。

項(xiàng)目2025年新引進(jìn)了Acne Studios、alexander wang、科蘭黎Galenic、嬌蘭Guerlain、赫蓮娜Helena Rubinstein、吉爾桑德JIL SANDER、KENZO Kids、可隆、MARNI、MIKI HOUSE、寶曼蘭朵POMELLATO、星耀·獅拾久、山下有松、湯姆福特Tom Ford等品牌。

廣州太古匯未來的重要增長點(diǎn)為，建筑面積8400的“匯坊”，目前稱為太古匯二期，將于2026年落成。項(xiàng)目三期即前文化中心，體量6.08萬平方米，則預(yù)計(jì)在2027年底竣工；

而所有物業(yè)中，增長表現(xiàn)最好的是上海興業(yè)太古匯。得益于2025年LV全球最大地標(biāo)“路易號(hào)”帶來的熱度與客流，該項(xiàng)目期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了49.6%銷售額正增長，錄得所有項(xiàng)目之最。租金則實(shí)現(xiàn)1%正增長。

2024年，受到升級(jí)改造影響，興業(yè)太古匯曾長期面臨大面積空鋪，如今空缺已得到填補(bǔ)，引入了不少熱門品牌。例如2025年10月，美國運(yùn)動(dòng)時(shí)尚品牌Sporty & Rich在此開出中國首家精品店。

隨著硬件升級(jí)，興業(yè)太古匯正持續(xù)提升品牌陣容。2025年內(nèi)和2026年初，項(xiàng)目亦陸續(xù)引進(jìn)了菲拉格慕Ferragamo、新加坡創(chuàng)意設(shè)計(jì)品牌BEYOND THE VINES中國首店、設(shè)計(jì)師時(shí)裝品牌GAR？ON BY GAR？ON首家線下店、英國高端自行車品牌 FACTOR中國首店、瑞典運(yùn)動(dòng)品牌CRAFT中國首店、Ann Andelman Café全球首店等品牌門店。

北京頤堤港受“太古坊”項(xiàng)目建設(shè)影響，零售銷售及租金收入總額分別上升3%及下滑2%；

位于上海非核心區(qū)的前灘太古里去年十分努力，全年推動(dòng)超過七十間新店開業(yè)，包括伊索Aesop、巴爾曼Balmain、I.T Blue Block & Beams、蘭蔻、M Essential、Max Mara、PRADA香水美妝、勞力士、Sporty & Rich及塔思琦TASAKI等。

但盡管項(xiàng)目零售銷售完成了7%的增長，但租金由于調(diào)改和整體市況的影響，仍同比下滑了2%。

據(jù)參會(huì)投資者分享，管理層在業(yè)績投資者會(huì)上表示，對(duì)接下來的中國內(nèi)地零售市場感到樂觀。

“隨著大量租戶組合的升級(jí)，我們已經(jīng)看到這種積極的勢頭和加速增長延續(xù)到了今年第一季度。”管理層以三里屯太古里為例，該項(xiàng)目去年12月開設(shè)了很多重磅奢侈品牌門店，“（今年）前兩個(gè)月的表現(xiàn)非常鼓舞人心，我們看到了兩位數(shù)的零售額增長，并且預(yù)計(jì)這種趨勢將持續(xù)到第二季度。”

管理層還表示，太古地產(chǎn)旗下所有商場的人流量都非常強(qiáng)勁。“在我們運(yùn)營的各個(gè)城市中，我們的表現(xiàn)都優(yōu)于市場……奢侈品牌在我們的商場里表現(xiàn)很好……同時(shí)我們也看到一些新興的國內(nèi)本土品牌，表現(xiàn)得極其出色。”

管理層指，本土品牌與國際品牌以及奢侈品牌，相互形成了很好的互補(bǔ)。

總體而言，太古地產(chǎn)在2025年依舊展現(xiàn)了其投資組合的韌性和策略執(zhí)行定力。中國內(nèi)地零售業(yè)務(wù)成為業(yè)績的亮點(diǎn)。

太古地產(chǎn)管理層于業(yè)績會(huì)上表示，公司此前承諾投入內(nèi)地市場的500億港元投資，目前已完成部署460億港元。相關(guān)項(xiàng)目大多已破土動(dòng)工。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年太古地產(chǎn)將迎來北京太古坊、三亞太古里、上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目、上海陸家嘴太古源等多個(gè)項(xiàng)目的揭幕。

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