凱德CLCT，快不跌了

改超市、增餐飲、拼潮玩

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@凱德MALL·西直門

商業圈“寒風未歇”的2025年，凱德中國信托（CLCT）用一份2025年財報發出了一個積極信號——下跌勢頭，正在止住。

公告顯示，2025財年，CLCT總收入為16.7億元，同比下降9.1%；凈物業收入（NPI）為11.05億元，同比下降9.4%；每股分紅4.82分新幣，較去年同期減少0.83分新幣，對應派息收益率6.2% 。

這一下滑并非經營失速，而是主動“減重”優化資產組合的結果——凱德MALL·雨花亭于2025年4月完成剝離，后續九個月不再并表，若剔除這一因素，CLCT總收入下降幅度縮窄至5.8%，NPI跌幅縮窄至6.6%。

而真正讓人眼前一亮的數據，藏在真正耐打的是零售物業基本盤里。剔除汽車業態后，2025全年租戶銷售額增長4.2%，銷售坪效同比增長10.0%；且全年整體提升了2.7%；新簽約租金同比僅微降0.6%，守住底線。

從主動“減重”剝離非核心資產，到以租金換穩定守住出租率，再到用美食和潮玩捕獲年輕人的心，這家新加坡規模最大的專注中國市場的REIT，正在用一系列組合拳告訴市場：最艱難的時刻正在過去，拐點或許就在眼前。

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“抗跌神針”零售資產

客流、銷售額雙增，出租率97.2%

作為CLCT的“定海神針”，零售資產組合2025全年貢獻租金收入11.88億元（同比下降9.1%），占基金總收入的七成；NPI達7.77億元（同比下降9.4%），扛起了大半壁江山。若剔除雨花亭項目影響，CLCT余下8個零售物業收入下跌幅度收窄至4.9%。

分業態看，CLCT旗下商場通過增加特色餐飲商戶吸引客流到店，餐飲業態的收入占比從2024年末的38.4%增加到39.4%；超市業態的收入占比則從2024年末的4.1%下降到3.5%，主要由于期內對3個項目的超市區域做了改造。

另外，CLCT旗下項目還引進了迪卡儂、北面、安踏冠軍等一批熱門運動品牌，緊貼時下運動戶外熱潮，帶動運動用品及服飾收入占比由3.3%上升至4.1%。

從運營數據的細節，更能體現CLCT業績之韌性。

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出租率升至97.2%，新簽約租金與上年持平

在行業普遍面臨空置率高企的壓力下，CLCT旗下零售物業的整體出租率依舊堅挺，截至2025年底達到97.2%，較2024年末下滑1個百分點，但環比中期提升0.3個百分點，遠超行業平均水平。

除成都凱德廣場·新南（出租率最低為88.4%）外，其余7個項目出租率均高于96%，保持著較高水平。其中，北京凱德MALL·西直門、廣州樂峰廣場出租率接近滿鋪。

2025年，凱德MALL·西直門品牌密集煥新，截至2025年11月，已引入新店53家，全場煥新率36%品牌，餐飲品牌煥新率更是接近50%，大幅提升項目新鮮感。而樂峰廣場除了同樣引入一批餐飲品牌，還先后與潮玩店鋪酷樂潮玩、卡游共同舉辦限時快閃活動，吸引圈層粉絲前往打卡消費。

成都凱德廣場·新南依然處于持續調改、探索轉型的變動期，短期出租率仍未能回升至90%以上。項目此前提出打造成都首個提出運動友好的MALL，嘗試騎行社區的營造，又在2025年將二次元納入調改方向，圍繞全新打造的X-99特色街區，引入一批年輕品牌，并積極利用公區舉辦各類圈層活動，如隨機舞蹈、卡牌賽事、主題嘉年華、小型漫展等，未來調整方向仍有待進一步觀察。

從租金調整率看，CLCT零售物業組合的新簽約租金下滑2.4%，主要由于租戶結構的主動調整。凱德希望減少原來對新能源汽車租戶的依賴，提供更具多元性的租戶結構。

若撇除新能源汽車租戶的調整，新簽約租金增長下滑幅度收窄至-0.6%，基本與往年持平，在“以租金換穩定”的策略下，成功捍衛了資產組合的出租率與現金流安全。

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客流整體提升2.7%，租戶銷售額增長2.1%

盡管2025年的租金收入、出租率等都階段性受到了調改期的影響，但調改之后租戶銷售額與客流量的增長同樣顯著。

2025年第四季度，CLCT零售物業組合的客流同比增長4.1%，全年整體提升2.7%。據贏商大數據，凱德MALL·西直門和樂峰廣場處于客流頭部梯隊，領先優勢明顯；望京、大峽谷、學府、諾和木勒四家商場月日均客流集中在2萬至3萬區間，屬于中部陣營；新南與埃德蒙頓則為尾部商場，其中埃德蒙頓全年客流最低。從波動來看，所有商場在9月普遍出現客流下滑，而部分中部商場在年末11-12月有小幅回升，呈現一定的季節性特征，也與節假日和項目的營銷節點有關聯。

租戶銷售額上，去年四季度同比上升4.8%，全年累計增長2.1%。若撇除汽車銷售額，2025年CLCT第四季度租戶銷售額同比增長將達到9.4%，銷售坪效同比增長13.1%；全年來看，租戶銷售額增長4.2%，銷售坪效同比增長10.0%，2025年的資產提升計劃（AEI）成效持續釋放。

分析CLCT銷售額增長主要貢獻業態，可明確看到真正幫這家新加坡規模最大的專注中國市場的REIT守住底盤的，不是傳統的主力店，而是那些冒著熱氣的美食和閃著光的潮玩。

2025報告期內，CLCT旗下8個商場，在熱門餐飲品牌引入的帶動下，餐飲租戶銷售額提升5.8%；受惠于2025年政府消費券的提振作用，IT品牌租戶銷售額大增9.3%；黃金強勁需求亦有所體現，珠寶及手表品牌租戶銷售額上升18.3%；潮玩熱在銷售上的增長最為亮眼，期內玩具品牌租戶零售額大升52.3%。

上述這些數據共同指向一個信號：CLCT的運營基本面正在持續改善，業績下滑的勢頭已得到有效遏制。

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從抗跌到止跌

凱德CLCT的王牌招式

如果說2025年的數據證明了CLCT的“抗跌”能力，那么接下來的看點則是：憑什么“止跌”甚至“回升”？ 答案藏在兩個關鍵詞里：租戶結構的深度調整，以及持續調改帶來的實效回報。

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租戶結構調整：守住基本盤，抓住增長極

租戶結構的優化的核心邏輯，是“騰籠換鳥”——減少低效業態占比，引入更貼合當下消費趨勢、更具增長潛力的業態，實現“客流、銷售額、租金”的三重提升。

2025年，CLCT在租戶結構調整上動作明確，成效已逐步顯現。可以概括為“一退一進”：超市退、餐飲進，傳統零售穩、潮玩進。

//從業態配比來看，CLCT持續向高增長、高粘性業態傾斜。

其中，餐飲業態作為“客流壓艙石”，租金收入占比從38.4%提升至39.4%，憑借豐富的品類和場景化體驗，持續吸引客流到店，全年實現5.8%的穩健增長。與此同時，超市等傳統低效業態占比從4.1%調整至3.5%，通過收縮規模、重新劃鋪，騰出空間讓位給更受消費者歡迎的熱門業態，實現了業態結構的輕量化、高效化。

北京望京店在凱德MALL·西直門在2025年連續開出多家人氣特色餐飲店，持續強化餐飲業態的引流能力，包括墨西哥餐廳MOJI墨紀、烤匠北京西城首店、壽司郎、Ameigo梅果-云貴川bistro、肉肉大米、入口天物北京首店、山之川鐵板燒、茶救星球、客語等

廣州樂峰廣場在2025年同樣開出多家人氣餐飲，包括楸楸Haloo Pasta、Ameigo梅果-云貴川bistro、Yee3三號椰、費大廚、野人先生、JPG canteen、H63創意韓料等。涵蓋異國餐飲、區域風味、新式茶飲糖水甜品。

為支持餐飲商戶的持續經營，凱德MALL·望京還在B1層裝修期間，為受影響的餐飲租戶提供租金支持，確保項目平穩過渡。

//從租戶業績表現來看，結構調整的成效已直接體現。

餐飲是防守的壓艙石，潮玩就是進攻的尖刀連，是“增長發動機”。受益于消費趨勢的變化，玩具潮玩類租戶銷售額同比暴漲52.3%，成為增長最快的品類。

擁抱二次元，押注“谷子經濟”，批量引入潮玩品牌。所謂“谷子”，是“goods”的音譯，指動漫、游戲衍生的周邊產品。買“谷子”正在成為Z世代的硬核社交貨幣。

如凱德MALL·學府店于2025年8月推出二次元主題街區——“勾谷定理”，并引入包括三月獸黑龍江首店、萬代官方扭蛋店東三省首店、模玩熊、等頭部谷子店，這些店鋪不僅賣貨，更是年輕客群的社交據點。值得留意的事，該主題街區所在的部分區域亦來源于原老超市重新裁切后騰出的空間。

除了B1層，凱德MALL·學府還在1F引進東三省首家Miniso Land，并將泡泡瑪特升級為木紋形象店，吸引了更多潮玩愛好者的目光。

利用連片的潮玩、谷子店專區，以及中庭等公區，凱德可在項目內打造沉浸式打卡場，舉辦高頻次的圈層活動，從而吸引更多年輕客群，逐漸形成的年輕態商業氛圍，并帶動如餐飲、零售等其他業態的業績提升。

如凱德MALL·新南利用位于X-99特色街區內、與劍網3深度聯動的江湖如故同人生活館，已成為圈層業態中的主力品牌，凱德廣場·新南和該品牌共同舉辦了熱門活動——劍網3only全城獨家嘉年華，又在跨年夜舉辦了“聲動江湖·跨年歌友會”活動，吸引大批IP愛好者到場。

租戶結構的優化，不僅提升了單店的客流與銷售額，更增強了租戶的穩定性——高增長業態的租戶續約意愿更強，有效降低了空置風險，為租金收入的穩定回升提供了保障。未來，隨著業態優化的持續推進，CLCT的租戶質量將進一步提升，形成“優質租戶引流、高效業態增收”的良性循環。

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持續調改見效：每一筆改造都在算回報

凱德的“止跌”不是靠運氣，而是靠一磚一瓦的調改換來的。

2025年，CLCT加大對核心資產的升級改造力度，聚焦一二線城市核心商場，通過空間優化、業態升級、場景營造，激活資產內生價值，為業績止跌回升提供了堅實支撐。

//凱德MALL·學府：連續兩年調改，都集中在B1層。2024年，重裝B1層1122㎡空間，結合非遺文化和現代元素，打造直通火車站的特色餐飲與零售商業街——未央街。2025年，繼續改造B1層，縮減超市面積，引進東北人氣超市比優特超市，替換原北京華聯超市。比優特超市去年6月開業，租賃面積約6600㎡，開業頭一個月銷售額超以往7倍，總租金增長13.1%，帶動整個商場銷售額提升了33%，客流量提升31%。

//凱德MALL·望京：改造B1層總面積8800㎡舊主力超市空間，重新劃鋪。超市區域縮小，引進東7FRESH七鮮超市；其余空間新增名創優品、KKV及Yee3三號椰等零售和餐飲品牌，提升購物體驗。

//凱德MALL·西直門：擴建原B1層超市區域，將原華聯生活超市升級為6000㎡聯旗下新概念高端社區百貨DT-X。除部分空間仍作為超市用途，其余區域為自營的買手店，涵蓋美妝集合店DT SELECT BEAUTY、家居用品集合店DT SELECT HOME、書店文創區RENDEZ-VOUS、美食區BHG Kitchen，以及烘焙面包店BHG Bakery，還規劃了充滿“煙火氣”的美食市集，引入樂樂姐超級土豆、詠巷炸雞等熱門親民的餐飲檔口。

//樂峰廣場：B1層大動刀，2023年已重新規劃超市區域，2025年主要動作為將原美妝品牌集合區騰退，瞄準運動戶外賽道，引進廣州海珠區首家超2000㎡的迪卡儂，以及海珠區首家休閑輕戶外品牌“BENLAI本來”、廣州首家巴西時尚鞋履品牌Melissa，強化對潮流客群的吸引力。此外，升級B1層戶外休閑輕餐品牌級次，引入阿嬤手作、JPG Canteen、awfully chocolate等熱門品牌，延伸升級戶外休閑社交空間和場景。

綜上可知，上述四大商場紛紛對主力區域“舊超市”進行升級，引入本土頭部運營商超品牌，同步打造更多社交空間、主題街區，增強商場的體驗感和吸引力。這些調改工程均在2025年下半年陸續完成并重新開業，其成效將在2026年及以后逐步釋放。

從歷史調改經驗來看，凱德不是在為改造而改造，每一筆投入都在算回報。早在2023年，CLCT完成了凱德廣場·雨花亭、樂峰廣場、凱德MALL·大峽谷三項資產升級改造，2024年這三個購物中心的凈物業收入同比增長13.7%，平均投資回報率約為14%，充分印證了調改策略的有效性。

2025年的調改升級，延續了這一思路，聚焦核心資產、精準優化空間，不僅能提升商場的客流量和銷售額，更能推動租金水平的穩步回升，從根本上改善資產的盈利質量。

此外，凱德CLCT資產循環策略也在優化組合。

2025年，凱德將長沙雨花亭購物中心剝離，注入其國內首支消費基礎設施公募REIT（CLCR）。這一動作一方面盤活了存量資產，回收資金優化債務結構；另一方面，實現了從“重資產持有”向“開發-運營-REITs退出”的資本循環模式躍遷，為后續的資產調改和新資產布局提供了充足的資金支持，進一步筑牢了業績止跌回升的根基。

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結語

凱德CLCT這份2025年財報，看似波瀾不驚，實則暗流涌動。

表面是收入微降、出租率堅挺，內里卻是業態結構的深刻重構：超市退、餐飲進，傳統零售穩、潮玩異軍突起。持續調改帶來的實效回報，反復證明：凱德不是在被動等待市場回暖，而是在主動創造回升的條件。

當餐飲守住客流基本盤，潮玩捕獲年輕人的增量，當一個個改造項目開始貢獻正向回報，當杠桿率下降、資產結構優化——這些微觀層面的改善，正在匯聚成“止跌”的合力。

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