土地成交 | 麓谷用1.8容積率給程序員建房子

今日（3月17日），麓谷人才地塊成交，被麓谷實(shí)業(yè)底價(jià)競得。

這塊地最引人注意的不是價(jià)格，而是出讓條件：競得人須按不低于計(jì)容住宅建筑面積的60%配建“麓谷人才社區(qū)”，定向銷售給長沙市認(rèn)定的人才及高新區(qū)企業(yè)員工，其中定向銷售的住房套數(shù)不少于50套。

未來將打造麓谷人才社區(qū)，純粹圈層，再加上周邊教育地塊的加持，宗地未來競爭優(yōu)勢明顯。

成交信息

長沙市007號(hào)地塊底價(jià)成交

被麓谷實(shí)業(yè)競得

地塊編號(hào)[2026]長沙市007號(hào)，位于岳麓大道以南，具體位置在麓谷二三期的核心縫合處。出讓面積3.46萬方，容積率1.8，成交樓面價(jià)3260元/平米，麓谷實(shí)業(yè)底價(jià)競得。

（來源：長沙市國土資源局網(wǎng)上交易系統(tǒng)）

競買條件：

⑴競得人須在宗地內(nèi)按照不低于計(jì)容住宅建筑面積的60%配套建設(shè)麓谷人才社區(qū)，定向優(yōu)惠銷售給長沙市人才認(rèn)定的各類人才（不限區(qū)域）和長沙高新區(qū)的企業(yè)或企業(yè)員工，其中定向優(yōu)惠銷售給各類人才的住房套數(shù)應(yīng)不少于50套（銷售限制條件詳見《履約監(jiān)管協(xié)議》）。

⑵競得人在簽訂《成交確認(rèn)書》的同時(shí)，須與湖南湘江新區(qū)土地儲(chǔ)備中心簽訂《履約監(jiān)管協(xié)議》，上述條件（1）納入《履約監(jiān)管協(xié)議》與掛牌須知一并公告。

該宗地60%配套建設(shè)麓谷人才社區(qū)與2025年湖南湘江新區(qū)舉行的企業(yè)惠居系列行動(dòng)相關(guān)。

此次惠居行動(dòng)麓谷專場行動(dòng)，將重點(diǎn)在麓谷、大科城和岳麓高新區(qū)三個(gè)片區(qū)開啟企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠模式，通過企業(yè)、新區(qū)相關(guān)部門及房企的直接意向?qū)?，定制化團(tuán)購，節(jié)省下傳統(tǒng)購房流程的營銷費(fèi)用，作為折扣優(yōu)惠，惠及企業(yè)，員工所在企業(yè)為申報(bào)主體，買房最低可享受92折優(yōu)惠。下一步，將在大科城、岳麓高新區(qū)進(jìn)行推廣。

本次地塊的順利成交，是湘江新區(qū)企業(yè)惠居行動(dòng)落地的首戰(zhàn)告捷，更是房地產(chǎn)市場以“政策 + 產(chǎn)業(yè) + 人居”為核心的新型發(fā)展模式的一次成功實(shí)踐。

地塊條件

1.8的容積率，麓谷很久沒見了

先看地塊指標(biāo)。

007號(hào)地塊出讓面積3.46萬㎡，約合52畝。容積率1.8，建筑密度≤22%，綠化率≥35%。

1.8的容積率是什么概念？麓谷近十年1.9以下容積率的涉宅地塊僅3宗，占比不足20%，且最近的一次成交距離今天長達(dá)五年時(shí)間。

項(xiàng)目端來看，周邊保利麓谷林語容積率2.5，長房云時(shí)代容積率3.0，中房F聯(lián)邦容積率2.8。在主城區(qū)，1.8已經(jīng)可以做小高層+洋房的低密產(chǎn)品了。

區(qū)位稟賦

產(chǎn)業(yè)中軸的人才房

家門口的改善選擇

地塊位于麓谷二三期交界處，其核心價(jià)值在于精準(zhǔn)卡位片區(qū)的產(chǎn)業(yè)幾何中心：

從大區(qū)域來看，地塊整個(gè)長沙向西的發(fā)展軸線上，梅溪湖是“國際會(huì)客廳”，高鐵西是“未來的樞紐”，而夾在中間的麓谷，尤其是麓谷二三期，是一個(gè)極其低調(diào)但肌肉感十足的“智造中心”和“科創(chuàng)CBD”。

從區(qū)域內(nèi)部來看，目前麓谷二三期產(chǎn)業(yè)人群的居住地高度分散在長豐小區(qū)、中房F聯(lián)邦、保利麓谷林語等房齡超10年的小區(qū)，通勤距離普遍在3-5公里。007號(hào)地塊的入市，將首次為該片區(qū)核心產(chǎn)業(yè)帶提供“家門口的改善選項(xiàng)”。

配套拼圖

“產(chǎn)城融合”底色

教育有盼頭

地塊周邊的現(xiàn)狀配套呈現(xiàn)典型的“產(chǎn)城融合”特征：中電軟件園、芯城科技園、麓谷企業(yè)廣場都在2公里范圍內(nèi)。

交通上，地鐵6號(hào)線麓谷體育公園站距離約500米，這條線東西貫穿長沙，機(jī)場高鐵都能直達(dá)，對于經(jīng)常出差或者老家在外地的人來說很實(shí)用。

教育配套上，周邊2公里內(nèi)有明德麓谷學(xué)校、師大附中博才，同時(shí)地塊旁邊控規(guī)有教育用地，雖然還沒動(dòng)工，但只要有這塊地在，未來就有想象空間。

（明德麓谷學(xué)校）

區(qū)域市場

斷供一年多，片區(qū)急需補(bǔ)貨

近十年麓谷和尖山湖的土地市場成交集中在2020-2022年，2023-2026年期間僅成交1宗地，2024年9月后，至今1年多時(shí)間已處于完全空白，市場急需補(bǔ)貨。

傳導(dǎo)到新房市場，地塊周邊片區(qū)自2023年開始進(jìn)入基本“斷供”期，到了2024年，整個(gè)片區(qū)的供應(yīng)面積僅剩下4.23萬㎡，供求比在2026年甚至跌到了0。

同時(shí)，即使供貨斷崖式下跌，但均價(jià)卻反向漲幅明顯，可見區(qū)域市場需求量一直存在，只是沒貨可賣。

目前，整個(gè)麓谷二三期在售的項(xiàng)目幾乎只有招商攬閱一家獨(dú)撐，007號(hào)地塊入市后，周邊的競爭壓力小，對于開發(fā)商來說，這是一次“精準(zhǔn)補(bǔ)倉”。

競得房企

深耕麓谷30余載，麓谷集團(tuán)再補(bǔ)貨

長沙麓谷實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司，系湖南湘江新區(qū)管委會(huì)直屬全資國企湖南麓谷發(fā)展集團(tuán)有限公司開發(fā)板塊龍頭企業(yè)。

麓谷集團(tuán)，作為麓谷片區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、城市建設(shè)的核心主體，企業(yè)深耕片區(qū)30余年，深諳區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)與人居需求。

麓谷集團(tuán)布局投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、施工、運(yùn)營、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全鏈條業(yè)務(wù)，具備獨(dú)立操盤大型項(xiàng)目的硬核實(shí)力，先后打造麓谷城市公園、麓谷創(chuàng)智匯、麓谷山湖郡、麓谷新干線等精品項(xiàng)目，口碑與品質(zhì)雙在線。

其中麓谷城市公園憑借“城市+公園”的造城理念，打造近百萬方低密大城，容積率僅2.12，涵蓋高層、小高層、洋房、疊墅、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)；2023年6月首開即100%去化，半年內(nèi)5次開盤均熱銷，當(dāng)年業(yè)績躋身麓谷片區(qū)前三，印證了國企操盤的過硬實(shí)力。

小結(jié)

麓谷地塊不算大，52畝，1.8容積率，樓面價(jià)也不高，但它身上有幾個(gè)很實(shí)在的點(diǎn)：

一是低密。在周邊全是2.5以上容積率的大高層堆里，1.8的洋房小高層是稀缺品。

二是定向人才。60%配建人才社區(qū)，意味著未來業(yè)主全是高新區(qū)碼農(nóng)、工程師、科研人員，圈層純粹，而且有優(yōu)惠價(jià)托底，不愁賣。

三是地段卡得準(zhǔn)。就在幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園中間，真正實(shí)現(xiàn)走路上下班，對每天被通勤折磨的年輕人來說，這是實(shí)打?qū)嵉耐袋c(diǎn)。

四是斷供久。一年多沒賣地，周邊就一個(gè)盤在撐著，等到它上市，積壓的需求剛好能接住。