市南樓市，有點冤！

市南，青島中心城區(qū)，是青島市的政治經濟文化中心。

同時，市南還是青島的金融、商貿和旅游核心區(qū)。

市南海濱風景區(qū)是國家級風景區(qū)，有旅游景點、旅游園區(qū)、名優(yōu)建筑、名人故居近50個。

2025年，市南GDP超1700億元；規(guī)上工業(yè)產值同比激增16.5%，居全市首位；年人均消費支出超5萬元，居全省首位；

2025年，市南入選省數字產業(yè)先鋒企業(yè)數量占全市40%……

表面看，這幾年，市南樓市的熱度遠沒有嶗山高。

實際上，市南很多房子的性價比已經很高了。

1、兩個極端的新房存在

先看新房市場。市南很有意思，真正海邊的高端盤，基本不做什么營銷宣傳，各類短視頻，網上很難刷到。

比如，海天公館，總價大幾千萬，還有過億的頂層大平層，現房產品。

海馥世家，香港西路、浮山灣畔，82套住宅，全是大戶型，高品質精裝。

南京路1號（航運貿易金融總部大廈），1棟超高層塔樓（高239.8米）、3棟裙房，24層至26層設置空中會所，鉆石形三角平面布局，配建了部分住宅產品。

后邊這兩個項目正在建設中，市場上很少看到它們的營銷信息。神秘感十足。

除了沿海這仨高端盤，市南還有幾個樓盤，存在感很低，是另一個極端的存在。

比如，青鐵鼎峰云上觀瀾，中瑞（號稱來自瑞典）操盤。從2021年賣到了2026年，交付之后仍然還有上百套房子，不得已拿出2.5萬一平的特價吸引客戶。

團島算不算市南？當然算。但不是市南核心位置。所以，云上觀瀾起步時候，能洗一波周邊老住戶。

但，其他區(qū)域的購房者，就很難跑到團島，買三萬好幾的、高公攤大高層了。

舉個例子，120平的套三，套內面積只有89平，公攤25%。

這種房子，現房之后，短板暴露無遺，和現在的高得房率新品沒法比；比周邊低公攤的老房子又貴很多，去化確實難。

寧夏路附近的海諾·繁華序，情況類似。犄角旮旯弄出來126套住宅，緊鄰寧夏路主干道。

定價還不低，三萬左右一平。戶型呢，還是十幾年前的設計水平。91平的小戶型，套內面積69平。

就這個戶型，是賣給剛需呢？還是改善呢？91平270萬左右的總價，剛需買不起，改善看不上。

開發(fā)商水平真不行，遭遇市場的毒打了。半年多的時間，到現在網簽了十幾套，去化率太低了。

3月份，浮山后轟轟烈烈特價房頻出，熱度挺高；市南這幾個盤，反而沒音了，撐著吧。

2、高性價比的二手房

二十年前，市南沿海一線的知名小區(qū)，可是吸引了眾多高凈值人群扎堆。

以奧帆板塊為例。

金海廣場小區(qū)與奧帆中心僅一街之隔，處于市南沿海黃金位置。青島弘信建設開發(fā)，共20棟樓，前排為4層洋房，中間為電梯多層，后排9層電梯小高層。

小區(qū)樓間距寬闊，采光通風無遮擋，前排海景視野極佳，一樓帶院、復式產品都有，主力戶型148-160套三，還有200+的平層。

高達46%的綠化率，中心廣場，外接燕兒島山公園及濱海木棧道，居民素質高，青島較早的高品質花園社區(qū)之一。

2026年，金海廣場222平的套四大平層，成交價620萬，單價兩萬七千多。

這個價格，橫向對比一下，跟浮山后大高層次新房差不多吧？

燕島國際，名副其實的市南前海一線，稀缺地段。二十年前，青島數得著的高端住宅小區(qū)。黃金地段+海信打造，高凈值人群云集。

如今，情況有所不同了。136平套三540萬，中樓層，單價39600元。這個價格，和嶗山張村河相差無幾。

再看一個有代表性的大型社區(qū)。南京路、徐州路附近的新貴都小區(qū)，本地老房企偉東地產打造的。

2000年前，配合浮山所舊村拆遷，打造的大型住宅社區(qū)。分多個區(qū)、多期開發(fā)，多層、小高層、高層，套一、套二、套三等等都有。

地鐵口、多個商場、交通便利，配套優(yōu)勢明顯。得房率高、公攤小。

以今天的眼光看，新貴都Bug也不少，人車不分流、物業(yè)管理一般、戶型差、公區(qū)配置不齊全、綠化維護一般等等。

在二手房市場上，有直觀體現。復式帶露臺180多平310萬成交，單價一萬六。

這個價，和老四方在售大高層差不多了。

3、剛需也有機會??！

再看看市南房齡小點的房子，比如，中城嘉匯，交付十年左右，套二成交價很“驚喜”，94平套二150多萬，單價一萬六。

戶型確實落伍了……可是價格很到位??！

市南天山板塊，銀川西路與安慶路交匯處附近，海信璞園，2棟20層以上高層住宅，采用獨特的組團式設計，為業(yè)主帶來獨享的領域空間。整個小區(qū)綠化超40%。

戶型建筑面積58-116平，90平以下房源約占70%以上。

116平套三戶型，最新成交價171萬，單價不到一萬五。

豐華園是市南廣電大廈附近的知名小區(qū)。2005年，省房開發(fā)，7棟多層住宅 ，5棟小高層住宅。小區(qū)配有中心廣場，封閉管理；歐式建筑風格，綠化率36% 。

2023年換了新物業(yè)，錦繡前程物業(yè)轟轟烈烈。套二95平170萬，單價約1.8萬。這個價，已經是周邊套二的較高成交價了。

隔壁八大湖的老房子，單價一萬出頭的比比皆是。包括大堯周邊，老房子是同樣的情況。

福林花園，2月份成交的一套67平套二，總價是65萬。這個，客觀說，對剛需是不是非常友好了？

4、市場分化、各取所需

“市場分化、各取所需” 確實是當下市南樓市的真實寫照。

過去市南，給人的印象往往是“高不可攀”，但隨著房地產市場的調整以及市南自身存量房時代的到來，市場邏輯發(fā)生了根本性變化。

市南區(qū)的海岸線是青島樓市最核心的資源。占據這類資源的新建綜合體、大平層住宅，全靠圈層，受眾是全省的知名企業(yè)主、高管、高凈值家庭。

市南區(qū)部分“老房子”，雖然房齡老、戶型舊、停車難，但它們占據了城市最成熟的配套。市南集中了青島最好的中小學（江蘇路小學、實驗初中、26中等）和三甲醫(yī)院（青醫(yī)、市立）。

年輕白領、新青島人，留在市南的唯一途徑，就是這類老房子，從套一到套二，總價可控。

2026年，市南區(qū)沒有拋棄任何一類群體。