連虧三年后 京投發展“斷臂求生”剝離地產開發

3月15日晚，一則公告在地產圈引發關注。京投發展宣布，擬將其持有的房地產開發業務相關資產及負債全部轉讓至控股股東北京市基礎設施投資有限公司（京投公司）。若此次剝離順利完成，意味著這家以TOD（以公共交通為導向的開發）模式聞名的老牌房企，將告別房地產開發主業。

從2024年虧損超10億元，到2025年預計再虧最高12.3億元，京投發展的“離場”并非突發之舉，而是連續虧損下的必然選擇。這場清倉式剝離的背后，是行業深度調整期下房企進行業務瘦身的縮影。

“退房”背后：連續三年虧損，主業淪為“包袱”

京投發展是一家以房地產開發、經營及租賃為主營業務的A股上市公司。截至2025年9月30日，京投公司持有京投發展40%的股權，為公司控股股東。

在京投發展身上，有一個鮮明的標簽：TOD軌道物業開發，這條賽道，需要耐心，工程技術復雜、開發周期長、資金沉淀大。

2011年，京投發展開發了第一個TOD項目，此后歷經十余年，陸續投資開發了西華府、北京公園悅府、琨御府、嵐山、無錫愉樾天成、北熙區、森與天成等多個TOD軌道物業開發項目。

然而，就是這樣一家憑借“獨門絕技”在京城地產圈站穩腳跟的房企，如今卻走到了徹底放棄房地產開發業務的關口。

究竟為何？

其持續惡化的經營業績，或許早已給出了答案。

京投發展發布的業績預告顯示，預計2025年實現歸屬于母公司所有者的凈利潤約為-12.3億元至-10.25億元；歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的凈利潤約為-12.72億元至-10.67億元。

新京報貝殼財經記者 段文平 制圖

這已是京投發展連續第三年虧損。2023年、2024年，京投發展歸屬于母公司所有者的凈利潤分別約為-6.59億元、-10.55億元，扣非凈利潤分別約為-7.03億元、-11.19億元，三年累計虧損接近30億元。

對于虧損的主要原因，京投發展公告稱，一是房地產項目費用化利息支出增加；二是公司根據企業會計準則對項目資產進行初步減值測試，基于謹慎性原則，預計對部分項目資產計提減值。

與此同時，房地產開發業務營收斷崖式下滑，主業造血能力大大減弱。2023年，京投發展營業收入尚達106.41億元，其中地產開發業務貢獻核心營收；但到了2024年，公司營收驟降至約14.17億元，同比下跌86.69%。

從業務結構來看，2024年京投發展房地產業務營收達13.37億元，占總營收比重高達94.36%，但其毛利率僅為2.87%。這意味著，傳統地產開發業務不僅無法為公司貢獻利潤，反而成為拖累業績的核心“包袱”。此外，公司近兩年新增房地產儲備項目為零，2025年新開工面積同比大幅下降，后續開發資源難以為繼，地產開發業務已無持續經營的基礎，剝離成為破局路徑。

正如京投發展公告中所言，剝離如能順利完成，公司營業收入、總資產規模將有所下降，預計將改善公司資產負債率，優化資產結構。

數據顯示，截至2025年年中，京投發展資產負債率90.54%，較期初增加2.74個百分點，債務壓力持續高企。如若剝離完成，這一指標將得到明顯改善。

非開發業務體量小，難撐上市平臺基本盤

對于京投發展來說，隨著地產開發業務的清倉，一個問題擺在臺面：剩下的業務能否撐起一個上市公司？

從過往數據來看，京投發展的非開發業務體量較小，對營收的貢獻微乎其微。

2024年度，京投發展約13.37億元的營收中，房產銷售約13.05億元，占比92.1%，其他則是物業租賃、服務及其他，僅約1.11億元。

新京報貝殼財經記者 段文平 制圖

2025年上半年，京投發展實現營業收入約4.13億元，較上年同期減少26.92%。其中，房地產銷售結轉收入約3.71億元，占比約九成；物業租賃收入約1572.5萬元，服務及其他收入約2640.3萬元，占比分別僅為3.8%和6.39%。

截至2025年第三季度末，京投發展總資產為603.72億元。

一旦徹底剝離地產開發業務，京投發展營收、總資產規模將大幅縮水。僅剩的物業租賃、服務及其他業務，雖然毛利率尚可，但存在營收體量過小、業務布局單一的短板，缺乏規模化盈利潛力，能否支撐起上市平臺的業績要求與估值體系，仍是一個巨大的問號。

剝離地產業務潮起，上市房企密集轉身

京投發展此次剝離地產開發業務，并非個例。

2024年以來，A股、港股上市房企剝離房地產開發業務的浪潮愈演愈烈，除了京投發展外，美的置業、冠城大通、格力地產、華遠地產、中交地產等多家上市房企相繼公告剝離地產開發業務。

2024年以來，上市房企剝離房地產開發業務時間表。新京報貝殼財經記者 段文平 制圖

這些企業的處置模式高度趨同，均由控股股東或關聯方接盤地產開發相關資產與負債，上市公司則通過切割重資產、剝離高風險業務，轉向輕資產運營模式。

比如，2024年4月，華遠地產公告稱，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東北京市華遠集團有限公司。交易完成之后，華遠地產將聚焦于代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現業務的戰略轉型。

2025年年初，中交地產公告稱，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團有限公司，將聚焦于物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，實現業務的戰略轉型。

這股剝離潮并非偶然，而是行業深度調整下的必然選擇。尤其是國資背景房企，在國資保值增值、風險防控的要求下，加速剝離虧損、高負債的地產開發業務，已成為本輪國企改革與風險化解的重要舉措之一。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶