2026重慶中心城區(qū)供地風(fēng)向：核心區(qū)、低密度、高品質(zhì)

近日，第十一屆重慶市中心城區(qū)高品質(zhì)土地推介會舉辦，由重慶市規(guī)劃和自然資源局主辦，會同兩江新區(qū)、高新區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)共同推出優(yōu)質(zhì)涉宅地塊9宗，核心定位為聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供給，全力支持「好房子」建設(shè)，所有推出地塊普遍具備區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、生態(tài)資源豐富的特征，可充分適配當(dāng)前市場改善型產(chǎn)品的開發(fā)需求。

表：2026年重慶優(yōu)質(zhì)地塊詳情

圖：2026年重慶中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊位置

PART.01重慶中心城區(qū)發(fā)展?jié)摿Χ嗑S分析

本次推介的中心城區(qū)宗地價值與城市中長期發(fā)展核心勢能深度綁定，以下從城市戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口流入三大維度結(jié)合近期動態(tài)展開分析。

1.1 強(qiáng)中心戰(zhàn)略落地，核心區(qū)資源集聚效應(yīng)凸顯

重慶“十四五”規(guī)劃明確中心城區(qū)“強(qiáng)中心”核心戰(zhàn)略導(dǎo)向，目標(biāo)到規(guī)劃期末中心城區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超2萬億元，占全市比重從2025年的41.7%提升至50%左右，明確了全市重大基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)政策等核心資源將優(yōu)先向中心城區(qū)傾斜，從頂層設(shè)計層面夯實核心區(qū)域發(fā)展底盤。 2025年11月，重慶正式撤銷江北區(qū)、渝北區(qū)設(shè)立新的兩江新區(qū)，進(jìn)一步打通跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同壁壘，強(qiáng)化中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)、資源承載能力，為強(qiáng)中心戰(zhàn)略落地提供行政機(jī)制保障。2025年重慶中心城區(qū)核心區(qū)涉宅用地平均溢價率達(dá)16.15%，其中江北區(qū)涉宅用地平均樓板價達(dá)10580元/㎡，而近郊涉宅用地多以底價成交，土地資源持續(xù)向高能級核心區(qū)域集中，強(qiáng)中心戰(zhàn)略的落地成效已直觀反映在土地市場交易數(shù)據(jù)中。

1.2 高端產(chǎn)業(yè)集群布局，核心區(qū)土地價值長期向好

中心城區(qū)是重慶「33618」現(xiàn)代制造業(yè)集群的核心承載區(qū)域，智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、低空經(jīng)濟(jì)等高端產(chǎn)業(yè)均優(yōu)先向中心城區(qū)布局，既匹配“強(qiáng)中心”戰(zhàn)略下的產(chǎn)業(yè)能級提升要求，也為“十四五”經(jīng)濟(jì)占比目標(biāo)筑牢產(chǎn)業(yè)根基。 2025年11月新兩江新區(qū)設(shè)立后，原本分散在原江北、渝北的產(chǎn)業(yè)承載空間得到統(tǒng)籌整合，破解了過去跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局協(xié)調(diào)成本高、空間碎片化的問題，通過統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商統(tǒng)籌與配套保障，大幅提升高端產(chǎn)業(yè)項目的落地效率，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源的大規(guī)模集聚提供制度與空間支撐。高端產(chǎn)業(yè)集聚將直接帶動板塊教育、商業(yè)、交通等配套升級，吸引高收入產(chǎn)業(yè)人群流入，推動板塊土地價值穩(wěn)步抬升，為核心區(qū)房地產(chǎn)市場提供長期穩(wěn)定的價值支撐。

1.3 改善客群規(guī)模擴(kuò)容，核心區(qū)住宅需求支撐充足

2024年重慶中心城區(qū)常住人口達(dá)1050.9萬，主城都市區(qū)人口占全市比重達(dá)68.43%；2024年全市共引進(jìn)人才8.4萬人，其中70%以上流向中心城區(qū)，人口與人才持續(xù)向核心區(qū)域集聚的態(tài)勢十分明確。這一趨勢與“強(qiáng)中心”戰(zhàn)略下的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入節(jié)奏高度匹配，智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車等高端產(chǎn)業(yè)在中心城區(qū)加速布局，兩江新區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)承載能力，為流入人口提供了穩(wěn)定的就業(yè)支撐與公共服務(wù)配套，也為房地產(chǎn)市場儲備了大量高質(zhì)量潛在客群。當(dāng)前重慶中心城區(qū)客群需求結(jié)構(gòu)已完成迭代，從此前「首置剛需」主導(dǎo)轉(zhuǎn)向「多改一」「老破小置換」「終極置業(yè)」的多元改善格局，這類客群對地段、配套、生態(tài)資源的敏感度顯著高于價格，與當(dāng)前核心區(qū)涉宅用地低密化、高品質(zhì)的供應(yīng)導(dǎo)向高度契合，為核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的開發(fā)提供了充足的需求支撐。

PART.02本次土地推介的核心方向與市場信號2.1核心供地方向梳理

本次土地推介緊扣重慶住房供給側(cè)改革與“好房子”建設(shè)要求，供地導(dǎo)向清晰明確，主要體現(xiàn)在三個維度：

一是供地區(qū)位聚焦成熟核心板塊。本次推介的9宗地塊均位于金開大道、觀音橋、北濱路、西永微電園、大坪、南濱路等城市成熟核心板塊，周邊商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療配套完善，生態(tài)資源稟賦突出，均為市場認(rèn)可度較高的優(yōu)質(zhì)居住用地。

二是供地標(biāo)準(zhǔn)匹配“好房子”建設(shè)要求。結(jié)合2025年12月重慶市出臺的十條支持“好房子”建設(shè)措施，本次推介地塊全部嚴(yán)格執(zhí)行“配套先行”要求，提前落實教育、醫(yī)療、生態(tài)等公共服務(wù)配套；開發(fā)端明確要求按“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，需配置防滑設(shè)施、100%預(yù)留充電樁安裝條件等，從供地端筑牢住宅品質(zhì)底線。

三是供地結(jié)構(gòu)適配改善客群需求。2025年以來重慶中心城區(qū)核心區(qū)供地呈明顯低密化趨勢，容積率1.0-2.0的地塊占比超50%；本次推介地塊容積率普遍符合低密供應(yīng)要求，產(chǎn)品開發(fā)空間充足，可充分適配當(dāng)前改善客群對居住舒適度的核心需求。

2.2市場信號總結(jié)

本次土地推介釋放出三大客觀市場信號

一是土地供應(yīng)端將持續(xù)向核心區(qū)傾斜，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊稀缺性進(jìn)一步凸顯。2025年重慶中心城區(qū)核心區(qū)涉宅用地平均溢價率達(dá)16.15%，而近郊地塊多以底價成交，土地價值分化趨勢明顯；隨著重慶“強(qiáng)中心”戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，未來核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)將更加稀缺，土地價值將保持穩(wěn)中有升的趨勢。

二是政策端堅定支持高品質(zhì)住宅開發(fā)，“好房子”將成為中心城區(qū)新建商品住宅的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。目前重慶已明確中心城區(qū)新供土地原則上全部用于“好房子”建設(shè)，2026年計劃新建“好房子”項目40個以上、新打造示范項目10個，政策導(dǎo)向清晰穩(wěn)定，未來房地產(chǎn)市場將從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭，改善型產(chǎn)品將成為市場主流。

三是供需匹配度進(jìn)一步提升，置換改善循環(huán)將更加順暢。當(dāng)前重慶中心城區(qū)二手房成交占比達(dá)74%，“賣舊買新”已成為改善需求的核心支撐；本次推介地塊均位于核心區(qū)且適配改善產(chǎn)品開發(fā)，將有效填補(bǔ)當(dāng)前核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品的供應(yīng)缺口，精準(zhǔn)對接置換改善需求，推動二手房置換與新房消費的鏈條順暢運轉(zhuǎn)。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師陳鳳，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問智、AI報告功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師陳鳳撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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