小區(qū)停車規(guī)約制定的法律邊界與實(shí)操要點(diǎn)

上海的市中心地少車多，小區(qū)停車遇到的問(wèn)題十分突出。因?yàn)橥＼囋斐傻臎_突也時(shí)有發(fā)生，代律師也經(jīng)常會(huì)被問(wèn)到，小區(qū)的車位不夠怎么分？固定車位能不能隨便設(shè)？停車費(fèi)誰(shuí)說(shuō)了算？物業(yè)能不能捆綁收費(fèi)？這些問(wèn)題從法律上是如何規(guī)定的，如何解決類似的矛盾？之前也做過(guò)關(guān)于停車規(guī)約的專題講座，代律師這篇文章給大家做一個(gè)系統(tǒng)的梳理。

一、小區(qū)車位到底歸誰(shuí)？法律依據(jù)是什么？
上海小區(qū)車位一般分三類，產(chǎn)權(quán)車位，屬于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主專有，可租可售，但不得只售不租，必須優(yōu)先滿足業(yè)主需求。共有車位，占用小區(qū)公共道路、綠地、空地劃設(shè)的車位，屬于全體業(yè)主共有，收益也歸全體業(yè)主。人防車位，所有權(quán)屬于國(guó)家，平時(shí)可租賃使用，不得出售、附贈(zèng)，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò) 20 年。
目前的法律依據(jù)，有《民法典》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及關(guān)于印發(fā)《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理規(guī)定》，但注意這些都是上位法，不會(huì)規(guī)定的特別細(xì)致，會(huì)列出一個(gè)框架，真正落地的，可以實(shí)施的在小區(qū)制定的《停車規(guī)約》（XX小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理規(guī)定）中。
【上海市房屋管理局關(guān)于印發(fā)《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理規(guī)定》的通知
第三條 （停車位的使用）
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位（包括地下停車庫(kù)、立體停車庫(kù)等）應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。
利用小區(qū)原始規(guī)劃設(shè)計(jì)停車位之外的區(qū)域設(shè)置停車位的，不得作為固定停車位出租給特定業(yè)主、使用人使用。】
注意，上海有個(gè)相對(duì)特殊的規(guī)定：利用原始規(guī)劃車位之外的區(qū)域增設(shè)的車位，不得作為固定車位出租給特定業(yè)主使用。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：規(guī)劃圖紙上本來(lái)沒(méi)有的車位，占用公共道路、綠地后來(lái)劃的車位，舊改、美麗家園新增的車位，一律不能做 “固定車位”“終身車位”。

二、《停車規(guī)約》該如何制定？
從前述內(nèi)容可以看出，落地依靠的是《停車規(guī)約》，這份規(guī)約就十分重要了，關(guān)于規(guī)約，代律師有幾點(diǎn)制定的建議：
1、停車規(guī)約的制定：必須滿足三個(gè)法定前提

停車規(guī)約的法律效力，首先來(lái)源于制定程序的合法性。根據(jù)上海現(xiàn)行規(guī)定，小區(qū)停車規(guī)約的制定必須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件，否則可能被認(rèn)定為無(wú)效：

（1）制定主體合規(guī)：業(yè)主大會(huì)是唯一有權(quán)制定主體
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第61條
車輛停放、收費(fèi)、管理等事項(xiàng)，屬于業(yè)主大會(huì)共同決定事項(xiàng)，必須由全體業(yè)主表決通過(guò)。業(yè)委會(huì)、物業(yè)無(wú)權(quán)自行制定或修改停車規(guī)約，實(shí)踐中部分小區(qū)由業(yè)委會(huì)直接出臺(tái)停車管理辦法的做法，本質(zhì)上屬于程序違法，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求法院撤銷。
（2）表決程序合規(guī)：“雙參與+雙過(guò)半”是硬性要求
停車規(guī)約的表決必須嚴(yán)格遵守《民法典》第278條規(guī)定：首先應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，再經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。未達(dá)到表決比例的規(guī)約，即使業(yè)委會(huì)公示也不具備法律效力。
（3）內(nèi)容合法合規(guī)：不得突破三條法律紅線
停車規(guī)約的內(nèi)容不得違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，具體包括：不得侵犯業(yè)主對(duì)公共車位的共有權(quán)，不得違反業(yè)主優(yōu)先原則（民法典276條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要），不得剝奪業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。部分小區(qū)規(guī)約中“禁止業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)”“固定車位永久使用”“拒絕公開(kāi)停車費(fèi)收支”等條款，均屬于明確的無(wú)效條款。
2、核心條款設(shè)計(jì)：四類常見(jiàn)問(wèn)題的解決方案
一份完善的停車規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)停車管理中的核心問(wèn)題作出明確約定，避免模糊表述引發(fā)糾紛。針對(duì)上海小區(qū)的普遍痛點(diǎn)，建議重點(diǎn)明確以下四類條款：

（1）車位分配規(guī)則：分類處理，兼顧歷史與公平
對(duì)于產(chǎn)權(quán)車位，應(yīng)當(dāng)明確產(chǎn)權(quán)人優(yōu)先使用的原則；對(duì)于公共車位，建議采用“存量過(guò)渡增量公平的模式：歷史形成的固定車位可以設(shè)置3-5年的過(guò)渡期，過(guò)渡期內(nèi)逐步調(diào)整，新增車位和到期收回的車位一律采用“業(yè)主優(yōu)先、先到先停”或定期抽簽的方式分配，同時(shí)明確一戶最多只能登記一輛業(yè)主車輛，禁止多占車位。
（2） 訪客停車規(guī)則：明確時(shí)限與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
針對(duì)訪客停車問(wèn)題，建議明確訪客車輛的免費(fèi)停放時(shí)長(zhǎng)（建議1-2小時(shí)）、單日最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及每月臨時(shí)停車的總時(shí)長(zhǎng)限制，避免外來(lái)車輛長(zhǎng)期占用小區(qū)公共資源。同時(shí)可以明確業(yè)主親友來(lái)訪的登記流程，兼顧業(yè)主的合理訪客需求。
（3）車輛管理規(guī)則：明確權(quán)責(zé)邊界
規(guī)約中應(yīng)當(dāng)明確：物業(yè)僅承擔(dān)車位秩序維護(hù)責(zé)任，不承擔(dān)車輛保管責(zé)任，車輛損壞、丟失的責(zé)任劃分按照保險(xiǎn)合同和法律規(guī)定處理；對(duì)于占用消防通道、堵塞他人車位、不按規(guī)定停放的車輛，明確物業(yè)的處置權(quán)限，包括勸阻、公示、收取臨時(shí)占位費(fèi)、聯(lián)系拖車移離等，避免物業(yè)履職時(shí)出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清的問(wèn)題。
（4）收費(fèi)與公開(kāi)規(guī)則：做到全流程透明
明確停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及停車費(fèi)收入的用途：優(yōu)先用于車位維護(hù)、管理成本支出，剩余部分應(yīng)當(dāng)納入小區(qū)公共收益，歸全體業(yè)主所有。同時(shí)明確停車管理信息的公開(kāi)范圍和頻次：每月公開(kāi)包月車輛清單（隱去隱私信息）、停車費(fèi)收支明細(xì)，每季度公開(kāi)公共收益使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

三、執(zhí)行與糾紛解決：建立多元化解機(jī)制

停車規(guī)約的生命力在于執(zhí)行。上海的社區(qū)治理實(shí)踐表明，單純依靠強(qiáng)制手段往往容易激化矛盾，建立多層次的糾紛解決機(jī)制才能有效化解停車爭(zhēng)議：
1、首先是協(xié)商調(diào)解優(yōu)先
成立由業(yè)委會(huì)成員、業(yè)主代表、社區(qū)民警組成的停車糾紛調(diào)解小組，對(duì)停車過(guò)程中出現(xiàn)的小矛盾、小糾紛第一時(shí)間介入調(diào)解，盡量將問(wèn)題化解在萌芽狀態(tài)，避免小事拖大。

2、其次是明確救濟(jì)途徑
業(yè)主對(duì)停車管理有異議的，首先可以向業(yè)委會(huì)提出申訴，要求對(duì)規(guī)約執(zhí)行情況進(jìn)行核查；對(duì)業(yè)委會(huì)處理結(jié)果不滿的，可以向?qū)俚亟值婪抗苻k、城管執(zhí)法部門投訴；認(rèn)為停車規(guī)約違反法律規(guī)定或侵害自身合法權(quán)益的，可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道決定作出之日起一年內(nèi)，向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷相關(guān)決定或者確認(rèn)條款無(wú)效。
3、最后是建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制
停車規(guī)約不應(yīng)當(dāng)是一成不變的，建議每2-3年對(duì)停車規(guī)約的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)小區(qū)車輛變化情況和業(yè)主反饋，通過(guò)法定程序?qū)σ?guī)約進(jìn)行修訂完善，確保規(guī)約始終符合小區(qū)實(shí)際情況和多數(shù)業(yè)主的共同利益。
小區(qū)停車管理的本質(zhì)是對(duì)公共資源的公平分配，一份好的停車規(guī)約，既要符合法律規(guī)定，也要兼顧小區(qū)實(shí)際和多數(shù)業(yè)主的合理需求。在上海這樣的超大型城市，停車矛盾的化解不可能一蹴而就，需要全體業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)、社區(qū)多方共同努力，在法治框架下尋找最大公約數(shù)，才能實(shí)現(xiàn)小區(qū)停車秩序的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，最終維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。

（本文所述內(nèi)容均基于上海現(xiàn)行有效法律法規(guī)及司法實(shí)踐，具體操作建議結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況咨詢專業(yè)法律人士）