學生公寓：香港火爆，內(nèi)地可期？你投嗎？

2026年以來，圍繞學生公寓這一類資產(chǎn)類別，有幾件事情進入我們的視野：

1月末，招商蛇口響應香港政府打造“留學香港”品牌的號召，收購位于香港尖沙咀柯士甸路2號的項目并完成交割，預計將其打造成旗下首個“CM+U”學生公寓，計劃今年8月完成改造，提供85個床位

▲CM+U效果圖

2月，學生住宿服務品牌“匯生活（StudentLivingEduVation）”公布赴美IPO發(fā)行條款，擬登陸資本市場。這表明，學生公寓已從“物業(yè)改造”邁向“品牌化、規(guī)模化運營”的新階段。

▲2024-2025 Student Living EduVation 的財務報表

（圖片來源：官方招股書）

3月，央企華潤集團旗下華潤隆地以約9.53億港元收購荃灣悅品酒店，擬改建為約900個宿位的學生公寓，該交易為今年香港最大酒店類資產(chǎn)交易。

▲荃灣悅品酒店外觀實景圖

URI認為，香港正經(jīng)歷一場由資本推動、政策催化、需求倒逼的學生居住變革，也為內(nèi)地市場提供了極具參考價值的“前哨樣本”。

01

香港：“酒店”到“宿舍”的轉(zhuǎn)型樣本

以上關于學生公寓資產(chǎn)的大事件均發(fā)生在香港，URI城市租住認為，這有其市場結構的必然性：寸土寸金的香港高校聚集，長期吸引各地留學生前往，在當前地緣政治復雜的背景下，香港更是成為許多內(nèi)地大學生海外求學的首選跳板。

近期香港酒店轉(zhuǎn)學生公寓趨勢明顯，資本正加速涌入這一賽道。1月22日，萬通集團羅康瑞家族持有的北角M1酒店以1.83億港元易主，接盤方正積極尋求與學生宿舍運營商、長租品牌或院校合作；此外，鄧成波家族去年11月出售的尖沙咀維多利亞時鐘酒店（1.18億港元），因買家是內(nèi)地教育機構，未來極有可能轉(zhuǎn)型為學生公寓。

URI城市租住調(diào)研發(fā)現(xiàn)，香港目前已有由酒店改造為學生公寓的先行成功案例，且開業(yè)后均爆滿，呈現(xiàn)一房難求的狀態(tài)：

【案例一】

案例名稱：一步居·117

資產(chǎn)方：中原投資

公寓前身：珀薈酒店

公寓規(guī)模：全個物業(yè)可提供121個床位

租賃模式：單人/雙人/三人間

租金（港元/月）：單人18270、雙人9135、三人6355

▲一步居·117項目實景圖

【案例二】

案例名稱：日新舍·啟德

資產(chǎn)方：宏安集團

公寓前身：九龍貝爾特酒店

公寓規(guī)模：設有720個房間共1450個宿位

租賃模式：單人至-四人間

租金（港元/月）：單人房月租1.55萬元起，雙人房或以上每個宿位最低5800元起

▲日新舍·啟德項目實景圖

02

全球案例：成熟的PBSA模式

在歐美國家，尤其是名校周邊，長期面臨新生匯聚但學校周邊房源供不應求的矛盾。為解決這一痛點，PBSA（Purpose-BuiltStudentAccommodation）應運而生。URI用一句話介紹該模式即是：PBSA = 學校宿舍的安全+酒店式服務+公寓式環(huán)境，專門給學生住的標準化長租公寓。這類為學生設計的公寓多集中在校園周邊，擁有拎包入住、賬單全包、配備學習和社交空間、24小時安保等優(yōu)點，以遠超傳統(tǒng)租賃市場的體驗成為外地生與國際生的首選。

在歐美，PBSA已經(jīng)成長為數(shù)十億美元規(guī)模的成熟資產(chǎn)類別，吸引了大量機構資本。

根據(jù)市場研究機構ZionMarketResearch的預測：全球PBSA市場預計將從2024年的112.2億美元增長至2034年的319.7億美元，年復合增長率約11.04%，顯示出學生公寓作為全球性資產(chǎn)類別的快速擴張潛力。

▲ZionMarketResearch預測

如果說香港的“改建潮”更多是應對短缺的應急方案，那么英美澳日等國則已形成成熟且標準化的學生住房生態(tài)，更強調(diào)品質(zhì)、服務與可持續(xù)性。

英國作為最具有代表性的國家之一，已培育出多家成熟的公寓承包商：

在新興市場中，PBSA模式駛?cè)肓税l(fā)展的快車道，以巴西為代表的新興市場則處于“從0到1填補空白”的高速擴張期。不同于歐美市場的精細化運營競爭，新興市場的首要任務是快速擴大規(guī)模、搶占核心大學城點位：

03

內(nèi)地市場的供需缺口

將目光轉(zhuǎn)移回內(nèi)地，URI城市租住研判：中國內(nèi)地的學生公寓市場同樣存在顯著的供需缺口，具備巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/strong>

自1999年高校擴招開始，國內(nèi)大學生的規(guī)模迅猛增長，近年來隨著研究生、博士生擴招，學生群體持續(xù)快速增長，校內(nèi)床位的緊張程度持續(xù)加劇。我們已經(jīng)可以看到諸多高校暫停為研究生提供宿舍、住宿條件擁擠的消息：

部分大學則披露了宿舍面積缺口的實際情況，具體數(shù)據(jù)如下：

• 合肥工業(yè)大學：宿舍面積缺口16.21萬平方米；
• 中國礦業(yè)大學（徐州校區(qū)）：宿舍面積缺口13.76萬平方米；
• 中南大學：預計還有約20萬平方米缺口（不含在建）；

因此，自2024年以來，包括上述學校在內(nèi)，多所高校開始通過購置存量商品房來解決宿舍短缺的問題。

04

內(nèi)地市場發(fā)展?jié)摿Ψ治?/strong>

在供需缺口以外，我們還可以看到，政策層面的窗口也已經(jīng)打開：

●2024年1月，國家發(fā)展改革委、教育部等七部門聯(lián)合印發(fā)《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，文件中提到：今后一段時期，隨著適齡人口規(guī)模擴大、高等教育毛入學率繼續(xù)提高，在校大學生總量將持續(xù)增加，高校學生宿舍供需矛盾將進一步加劇。明確提出要推動高校招生計劃安排與宿舍面積達標掛鉤，鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房的方式補充宿舍資源。

●在資本領域，2025年9月國家發(fā)改委與證監(jiān)會聯(lián)合釋放政策紅利，學生公寓類資也產(chǎn)納入REITs擴募范圍：26年1月份，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT便啟動擴募，計劃購入“璟耀項目”與“璟博項目”兩大租賃住房資產(chǎn)，其中璟耀項目中部分樓棟作為上海紐約大學學生宿舍使用，是學生宿舍類資產(chǎn)首次納入REITs擴募范圍。

●2026年3月兩會進程中，全國政協(xié)委員陳霞表示，需要盤活更多滿足青年人—特別是“高校畢業(yè)生”—需求的“一間房”，可以利用閑置低效的非居住空間及國有產(chǎn)權房，引入市場主體就近提供小微戶型青年公寓；通過委托市場化專業(yè)機構運營以及增設交通、商業(yè)等設施等，提升保租房整合與運營效率。

URI城市租住認為，學生公寓對于長租公寓運營商而言是具備多重吸引力的市場：首先，其客源穩(wěn)定性強，有高校背書的情況下，入住率和租金收繳率有保障；其次，學生的支付意愿剛性，異地求學學生屬于“不得不租房”群體；且這類資產(chǎn)的價值明確，高校的收購和租賃需求可為存量資產(chǎn)提供清晰的退出通道。

因此，參考歐美、香港學生公寓運營商的戰(zhàn)略思路，未來越早與高校建立聯(lián)系、形成委托管理等深度合作模式的企業(yè)，有望在這一細分賽道占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)復核、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

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