2026 馬年：樓市上漲周期，來了

來源：大偉看樓市

歷經近四年的深度調整與蓄勢沉淀，中國房地產市場在2026馬年迎來歷史性拐點——“政策底、市場底、估值底”三底共振格局正式形成，單邊下行周期全面收官，新一輪上漲行情正式拉開帷幕。這一輪上漲并非短期反彈的市場躁動，也不是投機資本的炒作狂歡，而是政策引導、供需優化、預期修復、行業出清多重力量共同作用的必然結果，標志著中國房地產行業徹底告別“高杠桿、高周轉”的粗放增長模式，步入“穩健復蘇、品質優先、結構分化”的高質量發展新階段。2026馬年作為“十五五”開局之年，不僅是樓市周期切換的關鍵節點，更將奠定未來5-10年房地產市場的發展格局，無論是剛需購房者、改善型置業者，還是行業從業者、投資者，都需認清趨勢、把握機遇。

政策底持續夯實，是2026馬年樓市上漲周期啟動的核心支撐。樓市的走向始終與政策導向深度綁定，自2025年以來，政策調控逐步從“應急救市”轉向“系統托底”，形成了“供需雙向發力、精準靶向施策”的政策矩陣，為市場復蘇筑牢根基。2026年政府工作報告明確將房地產工作定調為“著力穩定房地產市場”，相較于2025年的“止跌回穩”，政策力度進一步加大，導向更加清晰，時隔十年再提“去庫存”，并提出探索多渠道盤活存量商品房、鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等創新舉措，從供給端優化市場格局、緩解庫存壓力，打開了萬億級存量資產的想象空間。

從執行層面看，政策紅利持續釋放，全方位降低購房門檻、減輕置業成本。需求端，全國超百城全面取消限購、限貸、限售政策，一線城市放寬非戶籍購房社保年限，以上海“滬七條”新政為代表，外環內社保年限從3年大幅縮短至1年，讓更多“新市民”獲得入場機會；首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至30%，5年期以上LPR維持低位，多地首套房貸利率進入2.95%—3.5%區間，部分城市甚至通過貼息降至“2字頭”，疊加公積金貸款額度上調、換房個稅退稅延續、購房補貼落地，大幅減輕了購房者的資金壓力與交易成本，有效激活了剛需與改善需求。

供給端，“保交樓”白名單制度常態化運行，覆蓋央國企與優質民營房企，1萬億民企再貸款落地，從根源上杜絕爛尾風險，修復購房者信心；同時嚴控新增經營性房地產用地供應，推行“增存掛鉤”機制，2026年1—2月全國300城住宅用地成交面積同比下降約三成，供地“提質縮量”特征明顯，倒逼城市盤活低效存量用地，推動供給結構優化，避免盲目擴張帶來的庫存積壓。此外，政策明確支持“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，推動行業從“規模擴張”向“品質提升”轉型，精準匹配居民高品質居住需求。

市場數據持續向好，印證了樓市拐點的真實性，為上漲周期提供了堅實支撐。樓市復蘇始終遵循“量在價先”的規律，2026年開年以來，各類市場數據持續釋放積極信號，標志著市場底全面確認。成交量率先爆發，1—2月全國重點13城二手房成交量同比增長33%，創下2025年6月以來的新高。作為樓市風向標，北京、上海的表現尤為突出：

北京連續三個月網簽量穩定在1.4萬套以上，1—2月二手住宅網簽總量超過2.3萬套，較近十年同期平均水平高出兩千余套；上海推出“滬七條”新政后，首周日均成交套數達到685套，周末單日成交峰值突破1000套，3月前8天累計成交已突破6722套，日均成交量超過840套，業內預測3月全月成交量有望沖擊2.5萬至3萬套，創下2021年以來的峰值。深圳、成都、杭州等強二線城市同比增幅普遍超30%，合肥更是出現單日二手房成交383套的階段性新高，傳統“金三銀四”購房旺季提前啟動。

價格端的變化更為直觀，止跌企穩的趨勢已不可逆轉。經過四年深度調整，全國70城新房、二手房價格較峰值分別回撤10.1%和17.4%，泡沫充分擠壓，房價回歸合理區間。2026年1月，全國百城新建住宅均價環比上漲0.18%，結束長期下行趨勢，實現趨勢性轉正；2月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄，新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平城市個數比上月增加9個，南京、長春、宜昌新房房價領漲，北京和上海新房均上漲0.2%。

二手房市場表現更具風向標意義，2月份一線城市二手住宅銷售價格環比降幅收窄0.4個百分點，其中北京和上海分別上漲0.3%和0.2%，優質次新房掛牌價溫和上調，議價空間從過去10%—15%收窄至5%以內，業主惜售情緒明顯上升，市場從“買方主導”向“供需平衡”轉變。與此同時，庫存壓力持續緩解，全國商品房去庫存周期較2025年底縮短2.1個月，核心城市庫存去化周期降至14—18個月合理區間，供給過剩局面逐步扭轉，為價格上漲掃清了障礙。全球頂級投行高盛近期兩度調整對中國樓市的預測，從2025年底的堅定看空，轉為2026年的結構性看多，進一步印證了市場拐點的真實性。

行業出清完成與估值底顯現，為上漲周期注入內在動力。歷經2025年至2026年初的慘烈出清，恒大、碧桂園等昔日巨頭或深陷訴訟泥潭，或艱難推進重組，超21家出險房企完成債務重組，削債比例達50%-70%，融創、金科等企業的重整計劃獲批，標志著行業風險從“無序爆發”轉向“有序化解”。目前，行業格局已清晰顯現，國資背景與財務穩健的民企成為市場主角，高杠桿模式徹底退出歷史舞臺，行業集中度持續提升，優質房企的抗風險能力與核心競爭力顯著增強。

從資本市場表現來看，房地產(A股)指數自2026年初以來呈現震蕩回升態勢，市凈率、市銷率均處于歷史低位，具備較強的修復空間。更關鍵的是，當前房價調整幅度已達到合理區間，30城二手房租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區租金回報率突破2%，部分板塊甚至超過3%，顯著高于銀行定存利率，房產作為優質保值資產的屬性重新被認可，吸引居民資產配置需求回歸，為市場上漲提供了持續動力。

需要明確的是，2026馬年開啟的新一輪上漲周期，是穩健復蘇、結構性分化的上漲，而非過去的全面普漲，這也是新時代樓市發展的核心特征。隨著樓市進入高質量發展階段，“核心領跑、普通企穩、品質優先”的格局將成為主流：一線及強二線核心城市、人口流入區域、配套成熟板塊，憑借人口集聚、產業支撐、資源稀缺的優勢，將率先實現量價回升，具備更強韌性與升值潛力；三四線城市則以去庫存、穩價格為主，更多是成交量的修復，難以出現大幅上漲，部分人口流出、產業單一的城市仍將面臨一定的調整壓力；產品層面，地段優越、配套完善、品質過硬、物業服務優質的房源，將更具抗跌性與流通性，而遠郊、弱配套、低品質房源仍將面臨去化壓力。

對于不同群體而言，2026馬年的樓市拐點既是機遇也是考驗。剛需群體可抓住低利率、低首付、寬松限購的政策紅利，優先選擇核心城市主城區、地鐵盤、學區配套盤，兼顧自住與保值，此時上車成本最低、風險最小；改善型置業者可把握“賣舊買新”個稅退稅、二套房首付降低的政策機遇，置換核心板塊優質改善房，實現居住品質與資產價值的雙重提升；投資者應摒棄短期投機思維，聚焦一線與強二線核心板塊的優質房源，長期持有享受溫和上漲與租金收益，回歸房產的居住本源與保值屬性。

展望2026馬年及未來幾年，樓市上漲周期將呈現“穩中有升、循序漸進”的態勢，不會出現過去的暴漲行情，而是依托政策支撐、供需優化、品質提升，實現穩健復蘇。隨著政策紅利持續釋放、供需結構不斷優化、行業轉型穩步推進，樓市將逐步進入穩運行、優供給、重保障、提品質的新發展階段。2026馬年，樓市上漲周期已然開啟，唯有認清周期規律、把握政策導向、立足自身需求，才能在新周期中實現安居與資產保值的雙重目標，共同見證中國房地產行業的高質量發展新篇章。